Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Dabei eignet sich dieses Verfahren besonders für vermietete Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien.

Welche Vor- und Nachteile das Ertragswertverfahren mit sich bringt und wie der Ertragswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien
  • Der Ertragswert wird anhand der Miet- oder Pachteinnahmen berechnet
  • Bei dem Ertragswertverfahren handelt es sich um eine praxisnahe und präzise Methode der Wertermittlung

Was ist das Ertragswertverfahren?

Möchten Sie den Verkehrswert oder den langfristigen Beleihungswert Ihrer Immobilie ermitteln, kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel.

Gerade wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein Mietobjekt oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbeobjekt handelt, wird hier auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Was hier ganz entscheidend ist: Nicht der eigentliche Wert der Immobilie zählt, sondern wie hoch der zu erwartende Ertrag aus den Mieteinnahmen ist.

Doch nicht bei allen Immobilien kann das Ertragswertverfahren angewandt werden.

Bei diesen Objekten wird das Ertragswertverfahren angewandt:

  • Vermietete Mehrfamilienhäuser
  • Büro- und Geschäftshäuser
  • Einkaufszentren
  • Hotels
  • Parkhäuser, Tankstellen, Lagerhallen
  • Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Mischnutzung

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu den  zulässigen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

Für die Berechnung des Immobilienwerts mithilfe des Ertragswertverfahrens sind folgende Faktoren besonders wichtig:

  • Bodenwert: spiegelt den Wert des unbebauten Grundstücks wider
  • Rohertrag: beinhaltet die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Bewirtschaftungskosten: alle Ausgaben, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden
  • Liegenschaftszins: der marktübliche Zinssatz der Immobilie
  • Vervielfältiger: gibt an wie lange es dauert, bis die Anschaffungskosten durch den Reinertrag der Immobilie wieder ausgeglichen sind
  • Sonstige wertbeeinflussende Merkmale: Faktoren, die den Wert senken, wie beispielsweise Bauschäden oder Mietbindungen oder steigern

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Möchten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen, sollten Sie einen Sachverständigen oder einen Gutachter damit beauftragen.

Dieser wird das Grundstück und das Gebäude zunächst getrennt voneinander berechnen – im Anschluss addiert er dann die Werte miteinander.

Der Grund ist ganz einfach: Während das Grundstück nicht an Wert verliert, kann ein Gebäude über die Jahre einen Wertverlust erleben. 

Und so sieht die Berechnung aus:

Ertragswert berechnen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bodenwert bestimmen

Der Bodenwert errechnet sich aus dem Bodenrichtwert. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.

Formel Bodenwert

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

Beispiel: Bodenwert bestimmen

Es soll ein 120 m² großes Grundstück mit einem Dreifamilienhaus bewertet werden. Der Gutachterausschuss hat einen Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück festgelegt. Der Bodenwert beträgt also 60.000 Euro.

500 €/m² x 120 m² = 60.000 €

Schritt 2: Reinertrag ermitteln

Der Rohertrag einer Immobilie ergibt sich aus der Jahresmiete ohne die Betriebskosten. Dabei ist jedoch nicht die aktuelle Miete ausschlaggebend, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Bewirtschaftungskosten sind alle Ausgaben, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Formel Reinertrag

Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Beispiel: Reinertrag bestimmen

Die vermieteten Wohnungen haben eine Wohnfläche von insgesamt 150 m². Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 9,00 Euro pro Quadratmeter, woraus sich ein Rohertrag von 16.200 Euro ergibt. Die Betriebs- und Instandhaltungskosten belaufen sich im Jahr auf rund 5.200 Euro. Daraus ergibt sich ein Reinertrag von 11.000 Euro.

16.200 € – 5.200 € = 11.000 €

Schritt 3: Grundstücksreinertrag ermitteln

Den Reinertrag des Grundstücks ermitteln Sachverständige, indem Sie den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multiplizieren.

Der Liegenschaftszins drückt die potenzielle Rendite des Grundstücks aus. Als Grundlage kann auf die Daten des Immobilienverbands Deutschland zurückgegriffen werden.

Formel Grundstücksreinertrag

Bodenwert x Liegenschaftszins = Grundstücksreinertrag

Beispiel: Reinertrag bestimmen

Der Liegenschaftszins für das Dreifamilienhaus in unserem Beispiel liegt bei 4,5 Prozent. Daraus ergibt sich ein Grundstücksreinertrag von 2.700 Euro.

60.000 € x 0,045 = 2.700 Euro

Schritt 4: Gebäudereinertrag ermitteln

Der Gebäudereinertrag ist der Ertrag der Immobilie ohne das Grundstück.

Hierzu wird der Grundstücksreinertrag von dem Reinertrag aus Schritt 2 abgezogen.

Formel Gebäudereinertrag

Reinertrag – Grundstücksreinertrag = Gebäudereinertrag

Beispiel: Reinertrag bestimmen

Der Reinertrag des Wohnhauses beträgt 11.000 Euro. Der Reinertrag des Grundstücks liegt bei 2.700 Euro. Daraus ergibt sich ein Gebäudereinertrag von 8.300 Euro.

11.000 € – 2.700 € = 8.300 €

Schritt 5: Gebäudeertragswert errechnen

Der Gebäudeertragswert beschreibt den Ertrag während der gesamten Nutzungsdauer eines Gebäudes.

Hierzu wird der Gebäudereinertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor errechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Er ist im Bewertungsgesetz (BeWG) festgelegt.

Formel Gebäudeertragswert

Reinertrag – Grundstücksreinertrag = Gebäudereinertrag

Beispiel: Reinertrag bestimmen

Bei dem Dreifamilienhaus wird eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren ermittelt. Bei einem Liegenschaftszins von 4,5 Prozent ergibt sich ein Vervielfältiger von 21,20. Der Gebäudeertragswert liegt demnach bei 175.960 Euro.

8.300 € x 21,20 = 175.960 €

Schritt 6: Vorläufigen Ertragswert berechnen

Der vorläufige Ertragswert sagt aus, wie hoch der Ertrag einer Immobilie ist, wenn keine Bauschäden oder sonstige wertmindernde Merkmale vorliegen.

Formel vorläufiger Ertragswert

Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert

Beispiel: Vorläufigen Ertragswert bestimmen

Die Immobilie mit den drei Wohneinheiten hat einen Gebäudeertragswert von 175.960 Euro und steht auf einem Grundstück mit einem Bodenwert von 60.000 Euro. Daraus ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von 235.960 Euro.

175.960 € + 60.000 € = 235.960 €

Schritt 7: Endgültigen Ertragswert berechnen

Für den endgültigen Ertragswert muss überprüft werden, ob wertbeeinflussende Faktoren vorhanden sind. Dabei berücksichtigen Sachverständige sowohl wertsteigernde, als auch wertmindernde Merkmale, wie beispielsweise Baumängel oder Mietbindungen.

Formel endgültiger Ertragswert

vorläufiger Ertragswert – wertmindernde Faktoren + wertsteigernde Faktoren = endgültiger Ertragswert

Beispiel: Vorläufigen Ertragswert bestimmen

An dem Gebäude wurden Baumängel in Höhe von 8.200 Euro festgestellt. Daher ergibt sich ein endgültiger Ertragswert von 227.760 Euro.

235.960 € – 8.200 € = 227.760 €

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von Anlageobjekten. Die praxisnahe Methode macht es auch Laien möglich die Berechnung nachzuvollziehen. 

Da viele Faktoren in die Berechnung mit einfließen, handelt es sich bei dem Verfahren um eine sehr präzise Wertermittlung für Immobilien.

Doch es gibt auch einige Nachteile: So werden Veränderungen der Mieten in der Berechnung nicht berücksichtigt – was vor allem für Städte mit starken Schwankungen in der Miete nachteilig ist.

Auch die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins kann von Nachteil sein, da dieser in einigen Regionen nicht vorliegt.

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens:

Vorteile

  • Praxisbezogene Methode
  • Präzise Wertermittlung
  • Einfach nachvollziehbar

Nachteile

  • Liegenschaftszins liegt nicht in allen Regionen vor
  • Präzise Wertermittlung

FAQ

Wie errechnet sich der Ertragswert? Dazu kommt folgende Formel zum Einsatz:

(Reinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

oder ausführlicher:

((Rohertrag Mieten – Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten) – (Bodenwert x Liegenschaftszins)) x Vervielfältiger

Um sich einem realistischen Verkehrswert anzunähern, werden dann noch Werte für Bauschäden und Bodenwert abgezogen, bzw. addiert.

Eine sehr vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens ist das sogenannte Maklerverfahren.

Dabei werden die jährlich erzielbaren Erträge (bspw. Nettokaltmieten) mit einem Faktor multipliziert, der von der Art der Immobilie abhängt.

Auf diesem Wege erhält man einen sehr schnellen, allerdings auch meist recht ungenauen Richtwert.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und ist somit vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Es geht darum, wieviel Einnahmen sie mit dem Bau einer Immobilie erzielen können. Nicht primär die beste Immobilie ist entscheidend, sondern die langfristig lukrativste.

Jenny Häusler

Redakteurin

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