Was macht ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter: Mehr Planungssicherheit für Ihren Hausverkauf

Marilena Meyer Letzte Aktualisierung 20. März 2023

Der Immobiliengutachter erstellt Ihnen das Wertgutachten für Ihre Immobilie und kann Ihnen bei Fragen zur Seite stehen

Die wichtigsten Fakten

Immobiliengutachter ermitteln den Wert und den Zustand von Immobilien
Wertgutachten sind beim Verkauf, bei Erbfällen und auch bei Scheidungen sehr hilfreich
Ein Kurzgutachten kostet zwischen 100 bis 500 Euro

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Immobiliengutachter?

2. Wann brauche ich einen Immobiliengutachter?

3. Welche Aufgaben hat ein Immobiliengutachter?

4. Wie berechnet ein Gutachter den Immobilienwert?

5. Welche Arten von Gutachten gibt es?

6. Was kostet ein Gutachter?

7. Wie finde ich einen qualifizierten Gutachter?

8. Die häufigsten Fragen

Wertermittlung durch Immobiliengutachter: So erhalten Sie Sicherheit für Preisverhandlungen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Da liegt es auf der Hand, dass am Ende auch der Preis stimmen sollte.

Doch wie können Sie einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Objekt kalkulieren?

Hier kommen Immobiliengutachter ins Spiel. Deren Aufgabe: Den Verkehrswert von Immobilien ermitteln.

Doch wo finden Sie einen Immobiliengutachter? Wie sieht dessen Arbeit im Detail aus?

In diesem Ratgeber erfahren Sie alles zur Arbeit von Gutachtern für Immobilien, deren Kosten und was Sie als Verkäufer beachten sollten.

Was ist ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert von Häusern und unbebauten Grundstücken.

Mit anderen Worten: Sie erhalten als Verkäufer eine gute Einschätzung des Kaufpreises, den Sie zum Zeitpunkt des Gutachtens am Markt erzielen können.

Wichtig Ein Wertgutachten ist keine Preisgarantie

Der in einem Gutachten ermittelte Verkehrswert gibt Ihnen eine gute Basis für die Preiskalkulation Ihrer Immobilie.

Doch Achtung: Da noch weitere Faktoren im Einzelfall über den möglichen Erlös entscheiden können, haben Sie damit keine Preisgarantie.

Sehen Sie das Ganze als Orientierungswert.

Wann brauche ich einen Immobiliengutachter?

Das Immobiliengutachten dient dazu, Ihnen als Verkäufer mehr Sicherheit zu geben.

Zusätzlich gilt: Es gibt auch Situationen, in denen die Objektivität eines Gutachten Streitigkeiten löst.

Schauen wir uns das genauer an:

Erbstreitigkeiten
Erben streiten sich um den Wert einer Immobilie, wenn einer andere auslösen möchte. Ein Immobiliengutachter schafft hier Klarheit und Objektivität.

Und das Beste: Die Erbschaftssteuer-Schuld lässt sich ebenfalls ermitteln.
Scheidung
Bei einer Scheidung soll das Haus oft verkauft und der Erlös geteilt werden. Was aber, wenn einer der Partner dort wohnen möchte?

Dann gilt: Er muss den anderen auszahlen. (Stichwort: Zugewinnausgleich)

Auch hier hilft ein Immobiliengutachter. Das Gutachten ist ein objektiver Maßstab, den beide Parteien akzeptieren können.

Zusätzlicher Vorteil: Ein solches Gutachten lässt sich sogar vor Gericht einsetzen.

Übrigens: Für Käufer ist das Immobiliengutachten zudem sehr hilfreich, um den Zustand der Immobilie korrekt einzuschätzen.

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Welche Aufgaben hat der Immobiliengutachter?

Die wohl wichtigste Aufgabe von Immobiliengutachtern ist die Erstellung eines Wertgutachtens.

In diesem Rahmen begutachtet der Experte auch Mängel und Schäden am Gebäude.

Er kann zudem Bauprozesse überwachen und überprüfen sowie technische Gebäudebestandteile bewerten.

Es gibt drei verschiedene Arten von Immobiliengutachtern:

Freie Immobiliengutachter
Auf solche Experten setzen Sie üblicherweise beim Verkauf Ihrer Immobilie. Der Gutachter erstellt ein kurzes Dokument als Gutachten.

Achtung: Das Dokument wird jedoch nicht zwingend vor Gericht anerkannt.
Öffentlich bestellte Immobiliengutachter
Sie wünschen eine sehr ausführliche, zertifizierte Begutachtung?

In diesem Fall sollten Sie einen öffentlich bestellten Gutachter beauftragen. Dieser schreibt ein 30- bis 50-seitiges Dokument, das objektiv und belastbar ist.
Staatlich anerkannte Gutachter
Dieser Gutachter kümmert sich vor allem um Immobilien im öffentlichen Auftrag. Er ist der Aufsicht der zuständigen Landesbehörde unterstellt.

Grundsätzlich gilt:

“Jeder Gutachter hat die Aufgabe, seine Kunden so gründlich und objektiv wie möglich zu beraten.”

Bei Immobilien geht es darum, einen detaillierten Überblick über Zustand und Ausstattung des Objektes zu erhalten.

Daher überprüft der Immobiliengutachter vor allem diese Punkte:

Bodenrichtwert der Immobilie
Lage
Baulicher und technischer Zustand
Erschließungsgrad
Energiekennwert
Grundstückslasten
Marktlage

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Wie berechnet ein Gutachter den Immobilienwert?

Aus der Kombination aller oben genannten Faktoren berechnen Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie.

Dabei handelt es sich um einen Prozess, der sehr komplex sein kann. Und wie funktioniert das?

Schauen wir uns das genauer an:

Es gibt 3 verschiedene Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien.

Vergleichswertverfahren: Für Einfamilienhäuser und Eigenheime häufig genutzt

Beim Vergleichswertverfahren werden die Werte (und Verkaufspreise) ähnlicher Objekte als Maßstab genommen.

Mit anderen Worten: Der Immobiliengutachter schaut sich Immobilien in der gleichen Lage mit ähnlicher Größe sowie Ausstattung an.

Auf Basis dieser Daten ermittelt er einen Verkehrswert, der die Marktlage gut widerspiegelt.

Dabei gilt: Je mehr Vergleichsobjekte zum Einsatz kommen, desto detaillierter kann der Preis im Gutachten eingeschätzt werden.

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Ertragswertverfahren: Vor allem für Mietobjekte interessant

Sollen mit einer Immobilie Mieterträge erzielt werden, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Warum? Weil diese Frage für Investoren fast immer am wichtigsten ist.

Dabei steht folgender Aspekt im Fokus: Wie hoch sind die Mieteinnahmen von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen in der gleichen Lage?

Aus den möglichen Mieterträgen lässt sich der Wert der Immobilie errechnen.

Sachwertverfahren: Ein unterstützendes Verfahren

Das Sachwertverfahren ist sicherlich das aufwändigste von allen. Hier setzen Gutachter tatsächlich den faktischen Wert der einzelnen Komponenten einer Immobilie an.

Das funktioniert in etwa so:

Bodenwert berechnen
Herstellungskosten der baulichen Anlagen berechnen
Herstellungskosten der Außenanlagen und sonstigen Anlagen berechnen
Minderungsfaktor durch das Alter (-)
Marktanpassung (Preisniveau, Nachfrage vor Ort)
Besondere objektspezifische Gebäudemerkmale (+ oder -)

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es für das Vergleichswertverfahren nicht genug vergleichbare Objekte gibt.

Auch bei öffentlichen Gebäuden wie Bahnhöfen nutzen Gutachter oft das Sachwertverfahren.

“Ein Gutachter wird in den meisten Fällen das Vergleichswertverfahren nutzen.”

Aber: Lassen Sie sich darüber aufklären, warum diese Wahl getroffen wurde und welche Faktoren der Gutachter zur Bewertung Ihrer Immobilie herangezogen hat.

Denn: Je mehr Sie selbst nachvollziehen können, wie der Preis des Objekts zustande kommt, desto besser können Sie später verhandeln und argumentieren.

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01.

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02.

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Anhand Ihrer Angaben können wir dank moderner Technologie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

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Welche Arten von Gutachten gibt es?

Beim Immobiliengutachter haben Sie die Wahl: Entweder Vollgutachten oder Kurzachten.

Unser Tipp: Lassen Sie sich vorher immer beraten, welche Lösung in Ihrem individuellen Fall besser passt.

Leider ist eine pauschale Aussage schwierig. Der Grund: Es hängt immer von der jeweiligen Immobilie und der individuellen Situation ab.

Hier die beiden Arten von Gutachten im Überblick:

Vollgutachten

Vollgutachten sind gerichtsfeste Dokumente, die von vereidigten Immobiliengutachtern nach bestimmten Formvorschriften angefertigt werden.

Die Besonderheit: Sie sind sehr genau und enthalten oft um die 50 Seiten. Im Vollgutachten werden alle wichtigen Aspekte rund um den Marktwert einer Immobilie beleuchtet.

Aber: Die Kosten fallen entsprechend hoch aus.

In diesen Situationen ist ein Vollgutachten die beste Wahl:

Nicht einvernehmliche Scheidungen
Erbschaftsstreitigkeiten
Zwangsversteigerungen
Zuführung oder Entnahme aus dem Betriebsvermögen
Differenzen mit dem Finanzamt

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten hingegen fällt günstiger und kürzer aus. Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Wert des Objektes per Überschlag.

Doch was heißt das? Schauen wir es uns genauer an:

Der Gutachter folgt zwar den Vorgaben zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens, durchläuft dabei aber weniger Schritte.

Kleines Beispiel: Er verzichtet auf eine detaillierte Prüfung des Grundbuchauszugs und die Neuberechnung der Grundfläche.

Das Kurzgutachten ist in diesen Situationen genau das Richtige für Sie:

Wertüberblick für die Preisverhandlungen bei Ihrem Hausverkauf
Bei einvernehmlichen Scheidungen
Bei funktionierenden Erbengemeinschaften

Was kostet ein Gutachter?

Die Kosten für einen Immobiliengutachter variieren je nach Art des Gutachtens und des Arbeitsaufwands.

“Als Faustformel können Sie Kosten für ein Vollgutachten von ca. 1 Prozent des Immobilienwerts kalkulieren. Ein Kurzgutachten kostet weniger als die Hälfte.”

Diese Werte dienen der groben Orientierung für die Gutachterkosten:

Vollgutachten: Kosten im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich
Kurzgutachten: Kosten von 100 bis 500 Euro

Tipp Kostenvoranschläge einholen

Holen Sie am besten Kostenvoranschläge von mehreren Immobiliengutachtern an. So finden Sie ein Angebot mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Zusatztipp: Sie dürfen auch mit dem Gutachter verhandeln.

Wie finde ich einen qualifizierten Gutachter?

Die Suche nach einem Gutachter bringt online schnell Ergebnisse.

Doch Achtung: Es gibt keine einheitliche Ausbildung für Immobiliengutachter. Außerdem ist der Begriff rechtlich nicht geschützt (Ausnahme: staatlich bestelle Gutachter).

Deshalb: Überprüfen Sie die Qualifikation des Immobiliengutachters vor der Auftragserteilung. Achten Sie dabei auf die Ausbildung, die Erfahrung, absolvierte Fortbildungen und Online-Bewertungen.

Unsere Linkliste hilft Ihnen, den passenden Gutachter in Ihrer Region zu finden:

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FAQ

Die häufigsten Fragen

Wie viel kostet ein Immobiliengutachten?

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kostet normalerweise zwischen 1.200 und 6.000 Euro. Die genauen Kosten hängen von der Größe und Art der Immobilie, vom gewählten Wertermittlungsverfahren und von der Länge des Gutachtens ab.

Ein Kurzgutachten kostet meist unter 1.000 Euro.

Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

Zur rechtlich haltbaren Verkehrswertermittlung einer Immobilie ist es nötig, eine Zusatzausbildung abgelegt zu haben.

Immobilienmakler, Architekten und Ingenieure mit einer anerkannten Qualifikation als Immobiliengutachter dürfen solche Gutachten erstellen. Für gerichtliche Gutachten gelten noch strengere Vorgaben.

Wie läuft ein Immobiliengutachten ab?

Zunächst schließen Sie einen Gutachtenvertrag mit dem Immobiliengutachter ab. Nun erfolgt eine Ortsbesichtigung, die ein bis zwei Stunden lang dauert.

Sie als Eigentümer erhalten nach mehreren Wochen das fertige Wertgutachten.

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