Wie berechne ich den Ertragswert einer Immobilie?

Das Ertragswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie.

Dabei eignet sich dieses Verfahren besonders für vermietete Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien.

Welche Vor- und Nachteile das Ertragswertverfahren mit sich bringt und wie der Ertragswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.

Möchten Sie den Verkehrswert oder den langfristigen Beleihungswert Ihrer Immobilie ermitteln, kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel.

Gerade wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein Mietobjekt oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbeobjekt handelt, wird hier auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Was hier ganz entscheidend ist:

Doch nicht bei allen Immobilien kann das Ertragswertverfahren angewandt werden.

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu den zulässigen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Möchten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen, sollten Sie einen Sachverständigen oder einen Gutachter damit beauftragen.

Dieser wird das Grundstück und das Gebäude zunächst getrennt voneinander berechnen.

Der Grund ist ganz einfach: Während das Grundstück nicht an Wert verliert, kann ein Gebäude über die Jahre einen Wertverlust erleben.

Aus den Faktoren ergibt sich folgende Formel zur Berechnung des Gebäudeertragswertes:

Ganz schön kompliziert!

Schauen wir uns die Berechnung noch einmal Schritt für Schritt an:

Der Bodenwert errechnet sich aus dem Bodenrichtwert. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.

Der Rohertrag einer Immobilie ergibt sich aus der Jahresmiete ohne die Betriebskosten. Dabei ist jedoch nicht die aktuelle Miete ausschlaggebend, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Bewirtschaftungskosten sind alle Ausgaben, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Den Reinertrag des Grundstücks ermitteln Sachverständige, indem Sie den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multiplizieren. Der Liegenschaftszins drückt die potenzielle Rendite des Grundstücks aus. Als Grundlage kann auf die Daten des Immobilienverbands Deutschland zurückgegriffen werden.

Der Gebäudereinertrag ist der Ertrag der Immobilie ohne das Grundstück. Hierzu wird der Grundstücksreinertrag vom Reinertrag aus Schritt 2 abgezogen.

Der Gebäudeertragswert beschreibt den Ertrag während der gesamten Nutzungsdauer eines Gebäudes. Hierzu wird der Gebäudereinertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor errechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Er ist im Bewertungsgesetz (BeWG) festgelegt.

Der vorläufige Ertragswert sagt aus, wie hoch der Ertrag einer Immobilie ist, wenn keine Bauschäden oder sonstige wertmindernde Merkmale vorliegen.

Für den endgültigen Ertragswert muss überprüft werden, ob wertbeeinflussende Faktoren vorhanden sind. Dabei berücksichtigen Sachverständige sowohl wertsteigernde, als auch wertmindernde Merkmale, wie beispielsweise Baumängel oder Mietbindungen.

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von Anlageobjekten. Die praxisnahe Methode macht es auch Laien möglich, die Berechnung nachzuvollziehen.

Da viele Faktoren in die Berechnung mit einfließen, handelt es sich bei dem Verfahren um eine sehr präzise Wertermittlung für Immobilien.

Doch es gibt auch einige Nachteile:

So werden Veränderungen der Mieten in der Berechnung nicht berücksichtigt – was vor allem für Städte mit starken Miet-Schwankungen nachteilig ist.

Auch die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins kann von Nachteil sein, da dieser in einigen Regionen nicht vorliegt.

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens: