Hausverkauf auf Rentenbasis: Wie funktioniert das?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis bekommt der Verkäufer den Kaufpreis in monatlichen Raten ausgezahlt.

Vor allem für Rentner, die keine Nachkommen haben, kann die Immobilienrente eine gute Möglichkeit sein, trotz geringer Rente mietfrei im eigenen Haus wohnen zu bleiben.

Wie funktioniert das? Gibt es Fallstricke? Und für wen lohnt sich das Modell?

Wir haben alles zusammengefasst, was Sie über den Hausverkauf auf Rentenbasis wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zu einem Hausverkauf auf Rentenbasis gehört in aller Regel ein Wohnrecht für den Verkäufer
  • Im Gegensatz zu einer Leibrente gilt eine Zeitrente nur für einen vorher festgelegten Zeitraum
  • Gerade für kinderlose Verkäufer kann ein Verkauf auf Rentenbasis sinnvoll sein

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Die Immobilienrente wird in Deutschland immer beliebter. Schließlich klingt es nur allzu verlockend, sein Haus zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben.

Doch was genau ist die Immobilienrente eigentlich?

Bei der Immobilienrente handelt es sich um einen Hausverkauf auf Raten. Das bedeutet:  Der Kaufpreis wird Ihnen nicht auf einen Schlag, sondern in monatlichen Raten gezahlt.

Das Besondere daran ist: Sie müssen aus Ihrem Haus nicht ausziehen. 

In der Regel gehört zu einem Hausverkauf auf Rentenbasis nämlich ein Wohnrecht für den Verkäufer – lebenslang oder begrenzt – dazu. Zwingend erforderlich ist dies aber nicht.

So können Sie als Verkäufer trotz einer geringen Rente in Ihrem gewohnten Zuhause bleiben. Und das sogar mietfrei.

Natürlich wird sowohl das Wohnrecht als auch die Rentenzahlungen im Grundbuch .

Und wie hoch ist die Rate?

Die Ratenhöhe errechnet sich aus dem Verkehrswert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers sowie dessen Lebenserwartungen.

Allerdings wird das eingetragene Wohnrecht von den Rentenzahlungen abgezogen.

Die Höhe errechnet sich auf Basis der örtlichen Vergleichsmiete.

Klingt kompliziert? Hier ist ein Beispiel:

Beispiel: Leibrente berechnen

Nehmen wir mal an, eine Frau die 70 Jahre alt ist, verkauft ihre Immobilie, die einen Wert von 300.000 Euro hat, auf Rentenbasis.

Grundlage der Berechnung

Die Versicherungsbarwerte für Leibrenten sind die Grundlage der Berechnungen.

Anhand von Sterbetafeln wird nun geschätzt, wie hoch die noch zu erwartende Lebenszeit der Frau ist.

Diese verraten uns: Die 70-jährige Frau hat eine kalkulatorische Restlebenszeit von 17,02 Jahren.

Nun kennen wir den Immobilienwert und die durchschnittliche Lebenserwartung. Bleibt noch der Wert des Wohnrechts, der zu berücksichtigen ist.

Wohnwert berechnen

Hierzu schauen wir uns die Vergleichsmieten in der Umgebung der Immobilie an. Für eine Wohnfläche von 120 qm liegt die Jahresmiete bei 9.600 Euro.

Wert des Wohnrechts

Örtliche Vergleichsmiete x Leibrentenfaktor = Wert des Wohnrechts

9.600 Euro x 17,02 = 163.392 Euro

Der Wert des Wohnrechts liegt bei 163.392 Euro. Dieser wird nun vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen und auf ein ganzes Kalenderjahr gerechnet.

Ziehen wir nun den Wert des Wohnrechts von dem Verkehrswert der Immobilie ab, bleibt der zu verrentende Betrag übrig.

Zu verrentenden Betrag berechnen

Verkehrswert – Wert des Wohnrechts = Zu verrentender Betrag

300.000 Euro – 163.392 Euro = 136.608 Euro

Die Leibrente errechnet sich nun auf Basis des ermittelten Leibrentenfaktors. Dieser liegt bei einer 70-jährigen Frau bei 17,02.

Leibrente berechnen

Zu verrentender Betrag / 12 / Leibrentenfaktor = Leibrente

136.608 Euro / 12 / 17,02 = 669 Euro

Somit erhält die 70-jährige Frau eine monatliche Leibrente in Höhe von 669 Euro.

Immobilienrenten können übrigens als Leib- oder Zeitrente vereinbart werden.

Was genau das bedeutet und welche Vor- und Nachteile die Modelle mit sich bringen, erfahren Sie jetzt.

Leibrente und Zeitrente – was ist besser?

Fangen wir mit der Leibrente an. Eine Leibrente wird dem Verkäufer bis zu seinem Lebensende gezahlt, in der Regel angepasst an die Inflationsrate.

Die Zeitrente hingegen gilt nur für einen festgelegten Zeitraum. Auch Mischformen wie eine Teilverrentung oder eine Leibrente mit einer Mindest- oder Maximallaufzeit sind möglich.

Während die Zeitrente einer klassischen Ratenzahlung gleicht und unabhängig vom Ableben des Verkäufers gezahlt wird, gelten für die Leibrente andere Regeln:

Überschreitet der Verkäufer die statistische Lebenserwartung, hat sich der Verkauf für ihn finanziell gelohnt. Andersherum profitiert der Käufer.

Eine Leibrente kann aber auch für die Lebensdauer von mehreren Personen vereinbart werden, z.B. Ehepartner oder Geschwister.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile:

Vorteile der Leibrente:

  • Lebenslanges Wohnrecht
  • Monatliches Einkommen durch die Rentenzahlungen
  • Keine Steuern
  • Keine Zinsen
  • Der Käufer ist für Instandhaltung und Reparatur der Immobilie verantwortlich

Nachteile der Leibrente:

  • Der Wert der Immobilie wird gesenkt
  • Für potentielle Erben bleibt nicht über

Vorteile der Zeitrente:

  • Für beide Seiten kalkulierbar
  • Lebenslanges Wohnrecht

Nachteile der Zeitrente:

  • Rentenzahlung erfolgt nur für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum
  • Käufer profitieren nur, wenn der Verkäufer die statistischen Lebenserwartungen nicht überschreitet

Alternative: Umkehrhypothek

Findet man keinen Käufer für einen Verkauf auf Rentenbasis oder möchte aus Sorge vor Bonitäts-Einbrüchen nicht an eine Privatperson verkaufen, gibt es eine weitere Möglichkeit: Die Umkehrhypothek.

Was ist die Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek, oder auch Rückwärtshypothek vereinbaren Sie eine Leibrente mit der Bank. So bleiben Sie als Rentenempfänger bis zu Ihrem Ableben Eigentümer der Immobilie. Erst danach wird das Objekt auf die Bank umgeschrieben.

Aber Achtung: Banken sind bei Rückwärts- oder Umkehrhypotheken eher vorsichtig und berechnen hohe Risikoabschläge. Dadurch fallen die Auszahlungsbeträge deutlich geringer aus als bei einem regulären Verkauf.

Sie sind noch auf der Suche nach dem berühmten “Haken”? Wir erklären Ihnen mögliche Fallstricke:

Welche Risiken hat ein Verkauf auf Rentenbasis für Verkäufer?

Für Verkäufer ist das größte Risiko, dass sie in eine dauerhafte (oder zumindest langfristige) Geschäftsbeziehung mit dem Käufer treten.

Sollte dieser irgendwann nicht mehr zahlungsfähig sein oder aus anderem Grund die Rentenzahlung verweigern, haben Sie ein Problem.

Und wie kann ich mich dagegen absichern?

Um sich juristisch dagegen abzusichern, muss die Rentenzahlung und gegebenenfalls das Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle eingetragen sein. So sichern Sie sich Ihr Recht vor anderen möglichen Gläubigern.

Noch sicherer ist allerdings, Ihr Haus nicht an eine Privatperson, sondern an ein finanziell gesundes und vertrauenswürdiges Unternehmen zu verkaufen.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

Was passiert, wenn ich später ausziehen möchte?

Möchten Sie zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr von Ihrem Wohnrecht Gebrauch machen und in eine andere Wohnung oder ein Seniorenheim umziehen, hat dies auf Ihre Rentenzahlungen keine negativen Auswirkungen.

Geben Sie Ihr Wohnrecht auf, erhalten Sie je nach vertraglicher Vereinbarung eine finanzielle Abfindung.und die errechnete Miethöhe wird auf Ihre Rentenzahlung aufgeschlagen.

Das gilt übrigens auch, wenn Sie zum Pflegefall werden und zu einem Umzug gezwungen sind.

Sie wissen nun also wie die Immobilienrente funktioniert, kennen den Unterschied zwischen einer Leib- und Zeitrente und auch die Risiken, die damit einhergehen.

Kommen wir nun zu einem weniger, erfreulichen Punkt: Den Steuern, die auf die Rentenzahlungen anfallen.

Muss ich die Rentenzahlungen versteuern?

Ihre Einnahmen aus der Leibrente müssen Sie als “sonstige Einkünfte” versteuern.

Wie hoch der Anteil ist, hängt von Ihrem Alter ab>. Die Prozentwerte ergeben sich aus der Lebensaltersstaffel des § 22 des Einkommenssteuergesetzes.

Als Beispiel: Ein 20-jähriger muss 50 Prozent versteuern, ein 40-jähriger 38 Prozent und ein 60-jähriger 22 Prozent.

Was ist bei einer Leibrente mit befristeter Laufzeit?

Für Leibrenten mit einer festgelegten Maximallaufzeit gelten geringere Steuersätze, die sich aus § 55 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) ergeben.

Bei einer 10-jährigen Leibrente beträgt der Steuersatz 12 Prozent, bei 20 Jahren 21 Prozent und bei 30 Jahren 30 Prozent.

Im Gegensatz dazu muss eine Zeitrente generell in voller Höhe versteuert werden.

Sie sind noch unschlüssig, ob sich die Immobilienrente wirklich für Sie lohnt? Schaffen wir Klarheit:

Für wen lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Sie haben keine Kinder oder möchten Ihre Immobilie nicht vererben? Dann ist ein Verkauf auf Rentenbasis durchaus eine sinnvolle Option für Sie.

So können Sie noch zu Lebzeiten ihr Eigentum zu Geld machen und das ohne ihre gewohnte Umgebung zu verlassen.

Und nicht nur das: Eine Immobilie kann eine große, finanzielle Belastung darstellen. Wenn Sie nur eine kleine Rente haben, ist es schwer für nötige Reparaturen und Sanierungen aufzukommen.

Bei einem Verkauf mit auf Rentenbasis mit Wohnrecht – ist dafür der neue Eigentümer verantwortlich. Sie können sich bequem zurücklehnen und Ihre Rente genießen. Vielleicht möchten Sie sich ja einen lang gehegten Traum erfüllen, beispielsweise eine Reise, die Sie aufgrund Ihrer kleinen Rente nie machen konnten?

Aber auch der Käufer kann von einige Vorteilen profitieren.

Ein Vorteil für Käufer ist, dass sie keine hohe Einmalzahlung leisten müssen, außer dies wird so vereinbart.

Dadurch ist es möglich, dass der Kauf komplett ohne eine Bank oder sonstigen Kreditgeber abgewickelt werden kann.

Für Selbstständige kann dies besonders attraktiv sein, da diese es häufig schwer haben, einen Immobilienkredit mit guten Konditionen zu bekommen.Und wenn Sie den Artikel als möglicher Käufer gelesen haben, dann wird es jetzt für Sie interessant:

Falls jedoch abzusehen ist, dass Ihre Immobilie in ein paar Jahren zu einem Hindernis wird – zum Beispiel wegen steiler Treppen – ist ein regulärer Verkauf und eine Investition in eine barrierefreie Wohnung möglicherweise die bessere Wahl.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

FAQ

Bei den älteren Generationen reicht die Rente oft nicht mehr zum Überleben aus. Wer ein Eigenheim besitzt, kann über eine Leibrente nachdenken. Hierbei wird das Haus unter der Bedingung verkauft, dass der Käufer dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht zusichert und eine monatliche Rente in vereinbarter Höhe zahlt.
Auf die herkömmliche Rente wird nur das Einkommen angerechnet. Wer aber eine Immobilie besitzt kann sich im Rahmen einer Immobilienrente zusätzlich monatlich absichern. Bei der sogenannten Leibrente wird die Immobilie unter der Bedingung verkauft, dass dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Vergütung zugesichert wird.
Bei der Immobilienrente oder Leibrente schließen Verkäufer und Käufer einen Vertrag. Der Käufer sichert dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch zu und eine monatliche Zahlung, die von beiden Parteien vertraglich festgehalten wird. Im Gegenzug geht die Immobilie offiziell in den Besitztum des Käufers über.

Wer im Alter von seiner Rente nicht leben kann, aber Hauseigentümer ist, denkt oft über einen Hausverkauf nach. Eine Möglichkeit darin trotz Verkauf wohnen zu bleiben ist die Leibrente. Es gibt jedoch auch Alternativen, wie die Umkehrhypothek, den Teilverkauf oder den Rückmietkauf.

Das Eigenheim ist nicht nur eine gute Wertanlage, sondern bietet auch finanzielle Unabhängigkeit. Mieterhöhungen gibt es nicht. Wer mehrere Immobilien besitzt kann diese vermieten und so ein kontinuierlich starkes finanzielles Polster aufbauen. Aber Vorsicht: Die finanzielle Unabhängigkeit ist nur dann gegeben, wenn Finanzierungen vor dem Renteneintritt getilgt sind.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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