Was ist eine Umkehrhypothek?

Der ultimative Guide

Viele Immobilienbesitzer im Rentenalter teilen sich das gleiche Schicksal: Liquiditätsprobleme. Zwar haben sie durch das Eigentum ein gewisses Kapital, doch dieses ist an die Immobilie gebunden. Daher sprechen auch viele von dem sogenannten Betongold.

Ein Hausverkauf kommt häufig nicht in Frage: Die meisten Menschen möchten in Ihrem Zuhause wohnen bleiben.

Die Lösung: Anstatt das Haus zu verkaufen können Senioren ihre Immobilie mit der Umkehrhypothek beleihen oder belasten und so ihren Ruhestand genießen.

Aber ist die Umkehrhypothek wirklich sinnvoll? Welche Risiken gibt es und wer profitiert von der Hypothek? Wir klären auf:

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Welche Anbieter gibt es für die Umkehrhypothek?

Was sind die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek?

Lohnt sich eine Umkehrhypothek?

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist eine Form der Immobilienverrentung. Die Besonderheit: Anders als beim Teilverkauf oder der Leibrente bleibt die Immobilie in Ihrem Besitz.

Im Grunde beleihen Sie Ihre Immobilie und bekommen das Geld vom Kreditinstitut in monatlichen Raten ausgezahlt. Oder anders gesagt: Sie nehmen, wie bei einer Baufinanzierung, eine Hypothek auf.

Dabei wird das Darlehen ins Grundbuch eingetragen – die Immobilie dient somit als Sicherheit.

Anders als bei einer normalen Hypothek müssen Sie als Darlehensnehmer jedoch bis zum Ablauf des Kredits keine Zinsen oder Tilgung zahlen.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

Was passiert, wenn der Kredit ausgezahlt ist?

Ist der Kredit vollständig ausgezahlt, gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Sie oder Ihre Erben tilgen das Darlehen zuzüglich der angefallenen Zinsen an die Bank zurück und behalten die Immobilie
  • Die Immobilie geht in das Eigentum der Bank über

Was passiert im Falle des Todes?

Versirbt der Darlehensnehmer bevor der Kredit zurückgezahlt wurde, können die Erben den Kredit tilgen. Andernfalls wird die Immobilie durch die Bank verkauft.

In diesem Fall erhalten die Hinterbliebenen die Differenz zwischen der Kreditschuld und dem Verkaufserlös.

Schritt für Schritt zur Umkehrhypothek:

Egal ob Hauskauf, Hausverkauf oder Immobilienrente: Es gibt einige Entscheidungen, die wohl überlegt sein sollten.

Um sich bestmöglich auf den Hausverkauf im Rentenalter vorzubereiten, haben wir hier die entscheidenden Schritte für Sie aufgelistet:

  • Immobilie bewerten lassen

    Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie? Wenn nicht, sollten Sie in jedem Fall ein Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen anfertigen lassen.

    Für eine erste Einschätzung können Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen.

  • Alternativen überprüfen

    Für die Immobilienrente gibt es mittlerweile verschiedene Möglichkeiten für individuelle Bedürfnisse. Vielleicht passt der Teilverkauf, die Leibrente oder sogar der Rückmietkauf besser zu Ihnen?

  • Angebote vergleichen

    Bevor Sie das erstbeste Angebot unterschrieben, empfehlen wir Ihnen dringend, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. So können Sie sich in Ruhe das beste Angebot aussuchen. Schließlich können schon kleine Unterschiede mehrere tausend Euro ausmachen.

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Welche Voraussetzungen gelten für die Umkehrhypothek?

Um eine Umkehrhypothek abzuschließen, gibt es einige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen. Diese können je nach Anbieter variieren.

Diese Bedingungen stellen die meisten Kreditgeber:

  • Sie sind mindestens zwischen 60 und 65 Jahre alt
  • Ihre Immobilie ist abbezahlt oder trägt nur noch eine geringe Restschuld
  • Ihre Immobilie ist mindestens 100.000 Euro wert
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Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Wieviel Geld Sie durch die Umkehrhypothek erhalten, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Natürlich spielt in erster Linie der Verkehrswert Ihrer Immobilie eine entscheidende Rolle.

Allerdings ist der Verkehrswert keinesfalls mit der Höhe des Darlehens, das Ihnen die Bank gibt, gleichzusetzen.

Für Banken ist eine Umkehrhypothek auch immer ein Risiko: Wie viel Geld kann bei einem späteren Immobilienverkauf erzielt werden?

Die Anbieter rechnen mit vorsichtigen Werten und sogenannten Risikoabschlägen.
Hinzu kommen Gebühren für Gutachter, Notar und Grundschuld.

Die Höhe der Gebühren ist nicht zu unterschätzen!

Grundsätzlich gilt: Je höher der Immobilienwert und je älter der Eigentümer, desto höher fällt auch das Darlehen aus.

Wie hoch Ihre Umkehrhypothek ausfallen könnte, zeigen wir an einem Beispiel:

Umkehrhypothek: Beispielrechnung

Helmut Weigel möchte seine Rente aufstocken und entscheidet sich für eine Umkehrhypothek. Seine Immobilie ist heute 350.000 Euro wert.

Die Bank trägt das spätere Risiko des Verkaufs und berechnet hierfür einen Abschlag von 25 Prozent. Damit steht Herrn Weigel ein Darlehen in Höhe von 262.500 Euro.

Das ist jedoch nicht die Darlehenssumme, die ausgezahlt wird. Sie besagt lediglich, dass am Ende der Laufzeit 262.500 Euro nicht überschritten werden dürfen.

Wie hoch ist die Auszahlung?

Herr Weigel kann entscheiden, ob er die Summe als Einmalzahlung oder in monatlichen Raten erhalten möchte. In beiden Fällen hängt die Höhe der Auszahlung mit der Länge der Laufzeit zusammen.

Herr Weigel erhält die Umkehrhypothek mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 6 Prozent. Damit stehen ihm bei einer Einmalauszahlung 81.849 Euro zu. Entscheidet er sich für eine monatliche Rente, bekommt er monatlich 568 Euro ausgezahlt.

Posten Kosten
Verkehrswert der Immobilie 350.000 Euro
Risikoabschlag 25 Prozent
Beleihungswert 262.500 Euro
Zinssatz 6 Prozent
Laufzeit 20 Jahre
Höhe Einmalzahlung 81.849 Euro
Höhe monatliche Rente 568 Euro
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Welche Anbieter gibt es für die Umkehrhypothek?

Das Modell der Immobilienrente ist in Deutschland noch nicht sehr verbreitet. Deshalb gibt es Anbieter für Umkehrhypotheken nicht wie Sand am Meer.

Dennoch haben sich einige Anbieter in den letzten Jahren im Bereich der Immobilienrente etabliert.

Allen voran: Große Kreditgeber wie Banken und Sparkassen.

Diese Anbieter gibt es für Umkehrhypotheken:

  • Sparkassen
  • Volksbanken
  • Commerzbank
  • Deutsche Bank
  • R+V
  • Allianz
  • DKB
  • Stiftung Liebenau
  • Caritas-Gemeinschaftsstiftung

Risiko: Insolvenz des Kreditgebers

Wir empfehlen Ihnen dringend nur seriöse und etablierte Anbieter für die Umkehrhypothek in Betracht zu ziehen.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek?

In der Beispielrechnung haben wir gemerkt, dass die Auszahlungen erschreckend gering ausfallen können.

Da die Anbieter die Umkehrhypothek mit einem hohen Risiko bewerten, können Eigenheimbesitzer in anderen Modellen der Immobilienrente einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen.

Dennoch gilt es zu bedenken: Nur bei der Umkehrhypothek bleiben Sie bis zu Ihrem Lebensende auch der Eigentümer der Immobilie.

Schauen wir uns die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek übersichtlich an:

Vorteile der Umkehrhypothek:

  • Sie bleiben in den eigenen vier Wänden wohnen
  • Sie bleiben Eigentümer der Immobilie
  • Sie können Ihre Rente aufstocken

Nachteile der Umkehrhypothek:

  • Durch hohe Risikoabschläge ist die Auszahlung eher gering
  • Es fallen hohe Gebühren für Gutachter, Notar und Grundschuld an
  • Sie tragen als Eigentümer weiter die Verantwortung und Kosten für die Instandhaltung der Immobilie
  • Die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden

Lohnt sich eine Umkehrhypothek für mich?

Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, hängt natürlich immer mit den individuellen Lebensbedingungen zusammen.

Da die Auszahlung jedoch weit unter dem Verkehrswert liegt, ist die Umkehrhypothek in den meisten Fällen nicht ratsam.

Was ist meine Immobilie wert?

Wer nicht nur in seiner Immobilie wohnen bleiben, sondern auch lebenslang Eigentümer bleiben möchte, für den könnte die Umkehrhypothek ein passendes Modell sein.

Bedenken Sie jedoch, dass Sie Ihre Immobilie dann nicht mehr vererben können.

Zum Glück gibt es jedoch auch noch weitere Modelle der Immobilienverrentung:

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist in den meisten Fällen nicht die beste Option für eine Immobilienrente.

Glücklicherweise haben sich in den letzten Jahren immer mehr Anbieter auf den Hausverkauf im Alter spezialisiert und neue Modelle gefunden, die es Senioren ermöglichen die Rente aufzustocken und trotzdem in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben.

Wir haben die Vor- und Nachteile der beliebtesten Alternativen für Sie aufgelistet:

Leibrente – die klassische Immobilienrente

Die Leibrente ist der Klassiker unter der Immobilienverrentung: Ein lebenslanges Wohnrecht und die Auszahlung des Kaufpreises in monatlichen Raten.

Wer nicht nur in seiner Immobilie wohnen bleiben, sondern auch lebenslang Eigentümer bleiben möchte, für den könnte die Umkehrhypothek ein passendes Modell sein.

Bedenken Sie jedoch, dass Sie Ihre Immobilie dann nicht mehr vererben können.

Zum Glück gibt es jedoch auch noch weitere Modelle der Immobilienverrentung:

Vorteile Leibrente

  • Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht
  • Sie können auch Ihren Lebenspartner mit absichern
  • Sie können flexibel zwischen monatlichen Zahlungen, Einmalzahlungen oder einer Kombination aus beidem wählen
  • Sie sind nicht mehr Verantwortlich für Instandhaltungen

Nachteile Leibrente

  • Sie können die Immobilie nicht mehr vererben
  • Durch das Wohnrecht ist der Verkaufspreis meist geringer als der Verkehrswert

Rückmietkauf – Vom Eigentümer zum Mieter

Der Rückmietkauf verwandelt Eigentümer zu Mietern ihrer Immobilie.

Mit dem Verkauf der Immobilie wird ein Mietvertrag mit lebenslangem Wohnrecht unterzeichnet.

Der ehemalige Eigentümer erhält den Verkaufspreis auf einen Schlag und zahlt ab sofort Miete an den neuen Eigentümer

Vorteile Rückmietkauf

  • Sie erhalten eine hohe Geldsumme auf einen Schlag
  • Im Gegensatz zu anderen Modellen der Immobilienrente erhalten Sie den vollen Marktpreis der Immobilie
  • Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht
  • Sie sind frei von den Verpflichtungen als Eigentümer
  • Als Mieter sind Sie nicht mehr an eine Immobilie gebunden

Nachteile Rückmietkauf

  • Verglichen mit einem regulären Hausverkauf gibt es nur wenige Kaufinteressenten
  • Es besteht das Risiko, dass Sie Ihre Miete eines Tages nicht mehr zahlen können und aus dem Haus ausziehen müssen
  • Gerät der neue Eigentümer in die Insolvenz, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Der neue Eigentümer wäre berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

FAQ

Diese Anbieter gibt es für Umkehrhypotheken:

  • Sparkassen
  • Volksbanken
  • Commerzbank
  • Deutsche Bank
  • R+V
  • Allianz
  • DKB
  • Stiftung Liebenau
  • Caritas-Gemeinschaftsstiftung

Für Menschen im fortgeschrittenen Alter ist es meist schwer ein Darlehen zu bekommen – aber nicht aussichtslos.

Nicht alle Banken haben eine Altersgrenze und so gibt es auch für Menschen über 75 die Möglichkeit ihr Haus zu beleihen.

Für diese Banken spielt nicht das Alter eine Rolle, sondern dass sie das geliehene Geld am Ende der Laufzeit zurückerhält.

Viele Rentner haben ihr Leben lang die eigene Immobilie abbezahlt und geraten aufgrund ihrer geringer Rente in Geldnot.

Die Immobilienrente eignet sich für Senioren, die Kapital benötigen, aber in dem eigenen Haus wohnen bleiben möchten.

Mittlerweile gibt es verschiedene Modelle der Immobilienrente. Bei der klassischen Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer seine Immobilie und erhält ein lebenslanges Wohnrecht.

Der Kaufpreis wird jedoch nicht auf einen Schlag ausgezahlt, sondern in monatlichen Raten – vergleichbar mit Rentenzahlungen.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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