Immobilienrente: Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Viele Eigenheimbesitzer im hohen Alter können oder möchten die finanzielle Verantwortung, die ein Eigenheim mit sich bringt nicht weiter tragen. Auch die Arbeit durch Instandhaltung und Reparaturen können zur Belastung werden.

Doch der Auszug aus den eigenen vier Wänden ist ein schwerer Schritt.

Die gute Nachricht jedoch ist, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, das Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Wie das gelingt, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt verschiedene Konzepte sein Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben
  • Mit der Immobilienrente kann das Kapital, welches an die Immobilie gebunden ist wieder verfügbar gemacht werden
  • Die meisten Immobilienrenten sind mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden

Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Vor allem im Alter und mit immer knapperen Rentenzahlungen wird das eigene Haus schnell zur Belastung. Das gesamte Vermögen steckt in der Immobilie und kann nicht genutzt werden – viele Menschen kennen diese Situation.

Bei immer weiter steigenden Immobilienpreisen spielen die meisten Eigentümer mit dem Gedanken Ihre Immobilie zu verkaufen. Der Wunsch weiter zuhause wohnen zu bleiben, ist jedoch verständlicherweise in vielen Fällen sehr groß.

Ein Verkauf des Hauses bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass Sie auch ausziehen müssen.

Um nach dem Verkauf Ihrer Immobilie in Ihrem Zuhause wohnen zu bleiben, gibt es verschiedene Möglichkeiten der Immobilienverrentung oder Immobilienrente.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Welche Gründe sprechen für den Hausverkauf mit Bleiberecht?

Mit den Konzepten der Immobilienrente kann das Kapital, welches an die Immobilie gebunden ist, wieder verfügbar gemacht werden.

Ob aus der Not heraus oder weil Sie sich während Ihres Ruhestands etwas gönnen möchten: Für die Immobilienrente gibt es die unterschiedlichsten Gründe.

Die häufigsten Gründe für den Hausverkauf mit Wohnrecht:

  • Verbesserung des Lebensstandards
  • Geld zur Tilgung von Krediten
  • Geld für Pflegekosten und die Gesundheit
  • Sich etwas gönnen, wie zum Beispiel eine Reise
  • Finanzielle Unterstützung der Nachkommen
Was ist meine Immobilie wert?

Welche Vorteile habe ich als Verkäufer?

Grundsätzlich sollte ein Hausverkauf immer gut durchdacht sein. Möchten Sie als Immobilieneigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen ohne auszuziehen, ergeben sich folgende Vorteile für Sie:

  • Schnelle und unkomplizierte finanzielle Entlastung
  • Bestehenbleiben der gewohnten Umgebung
  • Kapitalbeschaffung ohne Bonitätsprüfung
  • Entlastung bei Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten

Welche Vorteile hat der Käufer?

Natürlich möchten auch Käufer oder Investoren bei dem Kauf der Immobilie profitieren. Diese Vorteile ergeben sich für den Käufer:

  • Spekulation auf steigende Immobilienpreise
  • Planungssicherheit durch langjährige Miete
  • Renditen aus der Investition

Welche Möglichkeiten gibt es sein Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben?

Für die Immobilienrente gibt es unterschiedliche Modelle. Schließlich sind auch die Lebenssituationen, in denen sich Eigentümer für den Hausverkauf entscheiden sehr verschieden.

Dabei gibt es nur eine Grundvoraussetzung: Sie müssen Eigentümer einer Immobilie sein.

Es spielt zunächst keine Rolle, ob es sich dabei um ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück, um eine selbst bewohnte, eine vermietete oder gar leerstehende Immobilie handelt.

Das sind die Möglichkeiten ein Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben:

Der Rückmietkauf – Haus verkaufen und zur Miete wohnen bleiben.

Bei einem sogenannten Rückmietkauf wird die Immobilie zum vollen Preis verkauft. Der Verkäufer wird zum Mieter und der Käufer zum Vermieter.

Der Mietvertrag wird dem Kaufvertrag beigefügt und schränkt in der Regel das Kündigungsrecht des neuen Eigentümers stark ein.

Für beide Seiten gelten die Rechte und Pflichten, die das Mietrecht vorschreibt, solange nicht vertraglich anders geregelt.

Der Käufer erhält ein Renditeobjekt und einen solventen Mieter.

Sie als Verkäufer können Ihr Haus zu Geld machen, trotzdem dort wohnen bleiben und müssen sich nicht mehr um die Instandhaltung und andere Eigentümer-Pflichten kümmern.

Dafür zahlen Sie dem neuen Eigentümer eine monatliche Miete, wie in jedem anderen Mietverhältnis auch.

Dieses Modell ist in erster Linie für Kapitalanleger interessant. Auch für Familienangehörige, die erst zu einem späteren Zeitpunkt in dem Haus leben möchten, kann ein Rückmietkauf attraktiv sein.

Haus verkaufen und Wohnrecht vereinbaren

Alternativ können Sie sich im Kaufvertrag und Grundbuch ein Wohnrecht für die Immobilie zusichern lassen.

Das bedeutet: Sie dürfen in Ihrem gewohnten Zuhause weiterhin mietfrei wohnen, müssen dafür aber einen niedrigeren Kaufpreis akzeptieren.

Konditionen sind entscheidend:

Um welchen Anteil sich der Preis reduziert, hängt von den genauen Konditionen ab.

Ein Wohnrecht kann lebenslang oder für einen begrenzten Zeitraum vereinbart werden.

Ein begrenztes Wohnrecht ist dann sinnvoll, wenn Sie fest davon ausgehen, dass Sie nur noch eine bestimmte Zeit in Ihrem Haus wohnen bleiben und mit dem Erreichen eines gewissen Lebensalters umziehen möchten.

Ein lebenslanges Wohnrecht gilt bis zu Ihrem Lebensende, ist also – etwas makaber ausgedrückt – immer ein Glücksspiel, ob sich dies eher für Sie oder für den Käufer lohnt.

Allerdings kann ein lebenslanges Wohnrecht auch für weitere Personen vereinbart werden, zum Beispiel Ihren Lebenspartner.

Hausverkauf mit Nießbrauchrecht

Wirft die Immobilie parallel Erträge ab, bspw. Mieteinnahmen in einem Mehrfamilienhaus, kann ein Nießbrauchrecht vereinbart werden.

Dann können Sie nicht nur weiterhin in der Immobilie wohnen, sondern auch weiterhin die Einnahmen aus der Vermietung beziehen, obwohl Ihnen das Haus nicht mehr gehört.

Das heißt aber auch, dass Sie weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind und die Kosten für den Unterhalt tragen müssen, soweit diese für den Erhalt erforderlich sind.

Grundbucheintrag

Auch ein Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und kann ebenfalls lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum gelten.

In Form einer Schenkung kann auf diese Weise auch ein möglichst steuerfreies Erbe vorbereitet werden, ohne zu Lebzeiten große Einschränkungen hinnehmen zu müssen.

Teilverkauf – Nur einen Teil der Immobilie verkaufen und Nießbrauch erhalten

Bei einem Teilverkauf wird nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern maximal die Hälfte. Den Verkaufserlös erhalten Sie als Einmalzahlung.

Wenn Ihre Immobilie es hergibt, können Sie Ihren Wohnraum aufteilen und nur Teile davon weiterhin bewohnen. 

Für den verkauften Anteil kann ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Das heißt, dass Sie Mietzahlungen durch die Nutzung der Fläche vereinnahmen können.

Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Leibrente – Hausverkauf mit lebenslangen Rentenzahlungen

Bei der Leibrente erhalten Sie die Kaufsumme Ihres Hauses in Form einer monatlichen Rente – bis an Ihr Lebensende. Diese Form der Immobilienrente eignet sich vor allem für Hausverkäufer ab 70 Jahren.

Es besteht außerdem die Möglichkeit eine Leibrente für die Lebensdauer mehrerer Personen zu vereinbaren. Zum Beispiel Für Ehepartner oder Geschwister.

Für eine Leibrente gilt die etwas makabere Regel: Überschreitet der Verkäufer die statistische Lebenserwartung, hat sich der Verkauf für ihn finanziell gelohnt. Andersherum profitiert der Käufer.

Zeitrente – Hausverkauf mit zeitlich begrenzten Rentenzahlungen

Die Zeitrente ist ebenfalls eine Form der Immobilienrente. Hierbei gilt für die Rentenzahlungen ein festgelegter Zeitraum.

Sie lässt sich mit einer klassischen Ratenzahlung vergleichen und ist nicht abhängig vom Ableben des Verkäufers.

Dennoch bleibt das Wohnrecht auch über die Ratenzahlung hinaus bestehen.

Das heißt:

Der Verkäufer hat das Recht in der Immobilie wohnen zu bleiben, auch wenn die Zeitrente ausgelaufen ist

Umkehrhypothek

Wer keinen Käufer findet, kann eine Leibrente mit der Bank vereinbaren.

Dabei bleibt der Rentenempfänger Eigentümer der Immobilie. Erst nach seinem Ableben wird die Immobilie auf die Bank umgeschrieben.

Was ist meine Immobilie wert?

FAQ

Durch das Wohnrecht sinkt der Verkaufswert. Deshalb werden Häuser mit Wohnrecht vor allem familienintern an die nächste Generation weiterverkauft.

Diese Verkaufsart bietet nämlich den Vorteil, dass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer umgangen werden kann und die Eltern trotz vorzeitigem Verkauf das Recht behalten, in der Immobilie bis zum Tod weiterzuleben.

Ein Haus mit Wohnrecht kann verkauft werden. Jedoch bleibt auch bei Veräußerung des Hauses das Wohnrecht bestehen, da dieses im Grundbuch eingetragen ist.

Beim Verkauf der Immobilie sollte deshalb beachtet werden, dass das Wohnrecht den Wert des Objektes und damit den Kaufpreis stark mindern wird.

Sie können auch nur einen Teil Ihrer Immobilie veräußern. Der sogenannte Teilverkauf wird häufig von Unternehmen durchgeführt, die Anteile zwischen 20 und 50 Prozent einer Immobilie kaufen.
Bei der Immobilienrente oder Leibrente schließen Verkäufer und Käufer einen Vertrag. Der Käufer sichert dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch zu und eine monatliche Zahlung, die von beiden Parteien vertraglich festgehalten wird. Im Gegenzug geht die Immobilie offiziell in den Besitztum des Käufers über.

Jenny Häusler

Redakteurin

0/5
Abgestimmt: 0