Wann lohnt sich die Leibrente?

Der ultimative Guide

Nach vielen Jahren Arbeit den Ruhestand in den eigenen vier Wänden genießen: Der Traum geht für viele Senioren nicht auf. Alles Geld steckt in der Immobilie und die schmale Rente reicht gerade so aus, um über die Runden zu kommen. Große Sprünge wie die lang ersehnte Reise sind nicht realisierbar. Oder doch?

Mit der Leibrente stocken viele ältere Hausbesitzer ihre eigentliche Rente auf. Wie funktioniert die Leibrente? Wie viel Geld kann ich bekommen und welche Fallstricke lauern?

Erfahren Sie jetzt alles über die Vorteile der Leibrente, mögliche Risiken und wie viel Rente sie monatlich erhalten können. Lohnt sich die Leibrente auch für Sie?

Definition Leibrente: Was ist das?

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wie wird die Leibrente berechnet?

Wird die Leibrente versteuert?

Welche Vor-und Nachteile hat die Leibrente?

Hausverkauf oder Leibrente: Was ist sinnvoll?

Welche Anbieter gibt es für die Leibrente?

Was muss im Leibrenten-Vertrag stehen?

Definition Leibrente: Was ist das?

Definiert, wird die Leibrente in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch als wiederkehrende Zahlung, die bis zu einem bestimmten Ereignis – meist ein Leben lang – an den Leibrenten-Empfänger gezahlt wird.

Die Rente durch eine wiederkehrende Zahlung aufzubessern, klingt natürlich gut. Schauen wir uns die Leibrente genauer an:

Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?

Das Prinzip der Leibrente, oder auch Immobilienrente ist einfach: Sie verkaufen Ihre Immobilie, können jedoch wie gewohnt darin wohnen bleiben.

Damit ist die Leibrente im Grunde eine Sonderform des Immobilienverkaufs.

Anders als bei einem regulären Verkauf, vereinbaren Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung jedoch ein lebenslanges Wohnrecht.

Auch zahlt Ihnen der Käufer den Verkaufspreis nicht auf einen Schlag, sondern in monatlichen Raten – vergleichbar mit einer Rentenzahlung.

Alternative: Zeitrente

In der Regel wird die Leibrente mit Wohnrecht und lebenslanger Rentenzahlung vereinbart. Es gibt jedoch ein alternatives Modell: Die Zeitrente.

Auch hier wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, allerdings können Sie bei der Zeitrente den Zeitraum der Auszahlung bestimmen.

Diese Modelle der Leibrente gibt es:

  • Aufgeschobene Zeitrente: Die Rente wird nicht direkt nach dem Immobilienverkauf ausgezahlt, sondern erst in Zukunft. Das ist sinnvoll, wenn der Immobilienverkäufer noch berufstätig ist, sich aber schon für das Rentenalter eine weitere Einnahmequelle sichern möchte.
  • Verlängerte Leibrente (Mindestzeitrente): Es wird ein fester Zeitraum der Rentenzahlung vereinbart. Die Rente wird dann auch über den Tod hinaus an die Erben weitergezahlt.
  • Abgekürzte Leibrente (Höchstzeitrente): Ähnlich wie bei der Mindestzeitrente wird die Rentenzahlung über einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Endet dieser, wird die Zahlung eingestellt. Verstirbt der Begünstigte jedoch vor Ablauf der vereinbarten Zeit, wird die Zahlung ebenfalls eingestellt und die Restsumme wird nicht an die Erben ausgezahlt.

Wer ist der Eigentümer der Immobilie?

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie. Der neue Eigentümer ist derjenige, der Ihnen die Leibrente auszahlt.

Dieser trägt von nun an als Eigentümer die Verantwortung und die Kosten für Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten. Auch die Grundsteuer wird von dem neuen Eigentümer getragen.

Dieser kann die Immobilie allerdings nicht nutzen, da der ehemalige Eigentümer mit dem Verkauf ein lebenslanges Wohnrecht erhält.

Wann endet die Leibrente?

In der Regel wird die Leibrente lebenslang vereinbart. Das heißt, sie endet mit dem Tod des Empfängers.

Haben Sie die Leibrente für eine gemeinsame Immobilie vereinbart, endet sie erst, wenn auch der Partner verstorben ist.

Bei einer Mindestzeitrente endet die Rentenzahlung erst mit Ablauf der festgelegten Laufzeit – der sogenannten Rentengarantiezeit.

Innerhalb dieser Garantiezeit läuft die Rentenzahlung also auch über den Tod des Rentenempfängers hinaus. In diesem Fall erhalten die Erben die monatliche Rente.

Leibrente im Pflegefall

Sollten Sie eines Tages nicht mehr in der Lage sein, Ihre Immobilie weiter zu nutzen, etwa weil Sie in ein Pflegeheim umziehen müssen, verfällt das lebenslange Wohnrecht.

Ihre Rentenzahlungen laufen aber weiter.

Es gibt jedoch die Möglichkeit sich für den Pflegefall abzusichern: Halten Sie im Kaufvertrag ein Nießbrauchrecht fest.

Dank des Nießbrauches können Sie die Immobilie dann weitervermieten. Von den Mieteinnahmen können Sie die Pflegekosten decken.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Grundsätzlich legen die einzelnen Anbieter der Immobilienrente die nötigen Voraussetzungen für die Leibrente fest.

Dadurch unterscheiden sie sich je nach Anbieter.

Mit der Zeit haben sich jedoch einige grundlegende Standards durchgesetzt:

  • Das Alter: Wie der Name schon verrät, ist die Leibrente vor allem für Hausbesitzer im Rentenalter gedacht. Das Mindestalter liegt hier in den meisten Fällen zwischen 60-65 Jahren.
  • Lastenfreiheit: Die Immobilie sollte lastenfrei sein. Das bedeutet, im Grundbuch sollten keine Rechte Dritter eingetragen sein. Eine Restschuld von bis zu 20 Prozent akzeptieren jedoch die meisten Anbieter noch.
  • Wert der Immobilie: Bei vielen Anbieter liegt die monatliche Mindestrente zwischen 150 - 250 Euro. Damit dieses Rentenniveau erreicht wird, muss auch die Immobilie einen gewissen Mindestwert aufweisen.
Kann ich eine Immobilienrente bekommen?

Wie wird die Leibrente berechnet?

Um die Höhe der Leibrente zu bestimmen, sind verschiedene Faktoren ausschlaggebend:

  • Der Verkehrswert der Immobilie
  • Der Wert des lebenslangen Wohnrechts
  • Das Alter des Rentenempfängers
  • Das Geschlecht des Rentenempfängers

Wie bestimme ich den Verkehrswert?

Der Verkehrswert gibt an, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie voraussichtlich verkaufen können. Dieser wird in der Regel von einem unabhängigen Gutachter bestimmt.

Dieser bewertet unter anderem:

  • Die Lage
  • Die Größe
  • Den Zustand
  • Die Ausstattung

Eine grobe Einschätzung Ihrer Immobilie können Sie auch online über unsere kostenlose Immobilienbewertung erhalten.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie bestimme ich den Wert des lebenslangen Wohnrechts?

Das lebenslange Wohnrecht erlaubt Ihnen die Immobilie auch in Zukunft zu bewohnen. Gleichzeitig senkt dies jedoch den Immobilienwert.

Der Wert des Wohnrechts wird nämlich von dem Verkehrswert abgezogen.

Formel für den Wert des lebenslangen Wohnrechts:

Wert des lebenslangen Wohnrechts = Jahresmiete x Vervielfältiger (Lebenserwartung des Empfängers)

In der Regel endet die Leibrente erst mit dem Ableben des Verkäufers. Je höher Ihre Lebenserwartung, desto höher ist also auch der Wert des Wohnrechts.

Hierbei ist häufig auch die Rede von dem sogenannten “Risikoabschlag”.

Um das Risiko bestmöglich einzuschätzen, kalkulieren die Anbieter Ihre Lebenserwartung anhand der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Sie geben an, wie hoch die statistische Lebenserwartung von Männern und Frauen abhängig von ihrem Geburtsjahr ist.

Auch wenn es ein wenig makaber klingt: Die Leibrente ist eine Art Wette.

Leben Sie länger als erwartet, haben Sie als Empfänger der Leibrente einen finanziellen Vorteil. Versterben Sie früher, hat der Käufer einen finanziellen Vorteil.

Wie kann ich den Risikoabschlag vermeiden?

Wie bereits erwähnt, gibt es verschiedene Modelle der Leibrente.

Ist die Dauer der Rentenzahlung wie bei der Mindestzeitrente klar definiert, entfällt das Risiko für den Käufer und somit auch der der Risikozuschlag.

Die Jahresmiete

Bei einem normalen Hausverkauf könnte der neue Eigentümer die Immobilie vermieten oder selbst nutzen.

Da der ehemalige Eigentümer jedoch ein lebenslanges Wohnrecht genießt, ist die Nutzung für den Käufer bei der Leibrente nicht möglich.

Das beeinflusst den Wert des Wohnrechts.

Aus diesem Grund wird die ortsübliche Vergleichsmiete als Jahresmiete mit der statistischen Lebenserwartung multipliziert.

Wie hoch ist die Leibrente?

Die Jahresmiete und die Lebenserwartung des Empfängers werden multipliziert und von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Daraus ergibt sich dann der Betrag, der verrentet werden kann.

Formel für den zu verrentenden Betrag:

Zu verrentender Betrag = Verkehrswert – Wert des lebenslangen Wohnrechts

Sie kennen nun den Gesamtbetrag, der Ihnen bei der Leibrente zusteht.

Um herauszufinden, wie hoch die monatliche Rentenzahlung ist, dividieren Sie den zu verrentenden Betrag durch den sogenannten Leibrentenfaktor.

Der Faktor ergibt sich aus Ihrer statistischen Lebenserwartung.

Formel monatliche Leibrente

monatliche Leibrente = zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor

Walter Hummel ist 73 Jahre alt und mit der Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht seine Rente aufstocken.

Sein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 280.500 Euro.
Die ortsübliche Miete beträgt 950 Euro pro Monat. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete von 11.400 Euro (950 Euro x 12 = 11.400 Euro)

Der Leibrentenfaktor für den 78-Jährigen liegt bei 12,39.

Der Wert für das lebenslange Wohnrecht beträgt 147.060 Euro.

11.400 Euro x 12,39 = 147.060 Euro

Daraus ergibt sich ein zu verrentender Betrag von 133.440 Euro.

280.500 Euro – 147.060 Euro = 133.440 Euro

Walter Hummel erhält bis zu seinem Lebensende eine Leibrente von 897,50 Euro im Monat.

133.440 Euro / 12 / 12,39 = 897,50 Euro

Wird die Leibrente versteuert?

Bei der Leibrente müssen Sie einen bestimmten Anteil Ihrer Rente versteuern.

Dieser Anteil wird auch “Ertragsanteil” genannt und ist abhängig von Ihrem Alter.

Hier gilt: Je älter Sie sind, desto geringer fällt die Steuerlast aus.

Während also beispielsweise ein 73-jähriger Leibrenten-Empfänger rund 13 Prozent seiner Rente versteuern muss, liegt die Steuerpflicht eines 80-Jährigen bei nur 8 Prozent.

Unter Umständen fällt gar keine Steuer an

Ob Sie Ihre Leibrente überhaupt versteuern müssen, ist außerdem von anderen Einkünften abhängig. Detaillierte Angaben zu Ihren Bezügen müssen Sie bei der Steuererklärung in der Anlage R machen.

Steuerpflichtiger Ertragsanteil nach Alter

Alter des Leibrenten-Empfängers Ertragsanteil in %
60 bis 61 22
62 21
63 20
64 19
65 bis 66 18
67 17
68 16
69 bis 70 15
71 14
72 bis 73 13
74 12
75 11
76 bis 77 10
78 bis 79 9
80 8
81 bis 82 7
83 bis 84 6
85 bis 87 5
88 bis 91 4
92 bis 93 3
94 bis 96 2
ab 97 1

Ist die Leibrente steuerlich absetzbar?

Die Leibrente ist nur von Käufern steuerlich absetzbar.

Diese können die Rentenzahlungen in voller Höhe als Sonderausgaben abziehen.

Steuerlich geltend machen, können Käufer außerdem den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Kinder, die eine Immobilienrente an ihre Eltern zahlen, können diese Sonderausgaben teilweise abziehen.

Welche Vor- und Nachteile hat die Leibrente?

Der größte Vorteil einer Leibrente liegt wohl auf der Hand: Die Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben.

Das verschafft Ihnen Liquidität im Alter, ohne dass sich Ihre gewohnte Umgebung verändert.

Zudem Befreien Sie sich von den Pflichten eines Eigentümers: Für die Instandhaltung und Renovierung der Immobilie ist von nun an der Käufer als neuer Besitzer verantwortlich.

Die Leibrente hat jedoch auch Nachteile:

Durch den Verkauf können Sie in Zukunft nicht mehr von einer möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren.

Außerdem sollten Sie den zu versteuernden Ertragsanteil berücksichtigen.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

Vorteile der Leibrente

  • Liquidität im Alter durch monatliche Rentenzahlungen, sofortigem Einmalbetrag oder einer Kombination aus beidem
  • Ein lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen
  • Lebt der Verkäufer länger als statistisch angenommen, profitiert er finanziell
  • Instandhaltung und Renovierung werden vom Käufer getragen
  • Bei einer Mindestzeitrente erhalten die Erben die Rentenzahlungen, sollte der Verkäufer versterben
  • Finanzielle Absicherung des Lebenspartners auch nach dem Tod

Nachteile der Leibrente

  • Verkäufer profitieren nicht mehr von der möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie
  • Durch das eingetragene Wohnrecht sinkt der Immobilienwert
  • Ertragsanteil muss versteuert werden
  • Die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden
  • Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der Verkäufer ausziehen muss (z.B. in ein Altersheim)
  • Im Vergleich zum regulären Hausverkauf stehen nur wenige Käufer zur Auswahl

Hausverkauf oder Leibrente: Was ist sinnvoll?

Bei der Frage, ob Sie Ihre Immobilie auf regulärem Wege verkaufen sollen oder doch lieber eine Leibrente vereinbaren, ist vor allem eines wichtig:

Aus welchem Grund denken Sie über den Hausverkauf nach?

Beantworten Sie sich diese Frage ganz in Ruhe: Ist die finanzielle Belastung zu hoch, etwa weil die Rente nicht ausreicht? Möchten Sie sich aufgrund Ihres Alters räumlich verändern?

Der Immobilienverkauf erzielt einen höheren Verkaufspreis

Wächst Ihnen Ihr Eigentum über den Kopf und passt ohnehin nicht mehr zu Ihren Lebensumständen, ist der reguläre Verkauf in den meisten Fällen die sinnvollere Entscheidung – vor allem in Bezug auf den Verkaufspreis.

Bei einem traditionellen Verkauf erzielen Sie definitiv einen höheren Preis, da kein Wohnrecht oder Nießbrauch vom Immobilienwert abgezogen wird.

Von dem Erlös könnten Sie sich beispielsweise eine altersgerechte Wohnung kaufen oder mieten.

Was ist meine Immobilie wert?

Überwiegt der Wunsch in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben?

Es ist mehr als verständlich, wenn Sie auch in Zukunft in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten.

Dennoch ist es wichtig zu überlegen, ob Ihre Immobilie auch in Zukunft zu Ihnen und Ihren Lebensumständen passt.

Leben Freunde oder Angehörige im Umfeld? Ist die Immobilien altersgerecht? Gibt es eine gute Infrastruktur und ärztliche Versorgung in der Nähe?

Die Immobilienrente eignet sich vor allem für Senioren, die Ihre Rente aufbessern möchten.

Für viele ist es außerdem eine gute Möglichkeit Ihren Lebenspartner abzusichern: Durch ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht des Partners ist dieser auch über den Tod hinaus finanziell abgesichert. Selbst, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

Sind keine Erben vorhanden, lohnt sich die Leibrente, um Ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufzubrauchen.

Übrigens: Sie können die Leibrente auch innerhalb der Familie vereinbaren. Darauf kommen wir im nächsten Abschnitt zu sprechen.

Immobilie vererben?

Nur 28 Prozent der Senioren glauben, dass Ihre Nachkommen in der geerbten Immobilie wohnen möchten.

So unterschiedlich die Beweggründe sind, sind auch die Möglichkeiten: Lassen Sie sich in jedem Fall beraten und vergleichen verschiedenen Angebote miteinander.

Überlegen Sie außerdem, ob ein einfaches Wohnrecht ausreicht, oder ein Nießbrauchrecht besser zu Ihnen passt.

Lohnt sich eine Immobilienrente für mich?

Welche Anbieter gibt es für die Leibrente?

Inzwischen gibt es Deutschland mehrere Unternehmen, die Leibrenten anbieten. Auch Banken und Sparkassen bieten die Leibrente an.

Der Vorteil bei diesen Anbietern ist, dass es sich um professionelle Käufer handelt.

Das Risiko der Zahlungsunfähigkeit ist sehr gering.

Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass es sich um ein seriöses und etabliertes Unternehmen handelt.

Zudem können Sie die Angebote der gewerblichen Anbieter gut miteinander vergleichen und sich das Beste aussuchen.

Und das sollten Sie auch unbedingt tun – schließlich vereinbaren Sie einen Vertrag bis zu Ihrem Lebensende.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Anbietervergleich, um die beste Immobilienrente für Sie zu finden.

Stiftungen als Leibrenten-Anbieter

Im Vergleich zu gewerblichen Anbietern gibt es bisher nur wenige Stiftungen, die eine Leibrente für Senioren anbieten. Dazu gehören beispielsweise die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau.

Zwar können Sie nur wenige Angebote von Stiftungen vergleichen, allerdings garantieren diese, dass Sie Ihre Mittel für gesellschaftliches Engagement einsetzen.

Privatpersonen als Leibrenten-Zahler

Auch Privatpersonen kommen als Zahler einer Leibrente in Frage.

Der Vorteil für diese Personen ist, dass Sie kein hohes Immobiliendarlehen für den Kauf aufnehmen müssen. Dementsprechend benötigen Sie kaum Eigenkapital.

Aber Vorsicht!

Das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit ist bei privaten Käufern sehr hoch.

Prüfen Sie gerade bei unbekannten Privatkäufern unbedingt deren Bonität.

Außerdem sollten Sie eine sogenannte Rückübertragungsklausel in das Grundbuch eintragen und von einem Notar beglaubigen lassen.

Leibrente in der Familie

Die Leibrente können Sie auch innerhalb der Familie vereinbaren.

So können Sie Ihre Immobilie beispielsweise an die eigenen Kinder oder Enkel verkaufen.

Diese kaufen die Immobilie unter dem Verkehrswert und zahlen Ihnen im Gegenzug eine monatliche Leibrente.

Die Immobilie geht also noch zu Lebzeiten in den Besitz Ihrer Angehörigen über und Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht.

Der große Vorteil: In diesem Fall entfallen die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer.

Lohnt sich eine Immobilienrente für mich?

Was muss im Leibrenten-Vertrag stehen?

Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist in Deutschland noch ein Nischenprodukt.

Daher gibt es derzeit noch keine Standardverträge für die Leibrente. Die Vereinbarungen können also individuell getroffen werden.

Es ist sehr wichtig einen lückenlosen Vertrag zu schließen, der alle Eventualitäten abdeckt und die Rechte und Pflichten von Käufer und Leibrentenempfänger klar definiert.

Umso mehr legen wir Ihnen ans Herz den Vertrag von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen.

Das kann zum Beispiel die Verbraucherzentrale in Ihrer Region übernehmen.

Da der Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmt, wie die hoch Rentenzahlungen ausfallen, sollten Sie auch hier eine unabhängige Immobilienbewertung durchführen.

Was ist meine Immobilie wert?

Hierauf sollten Sie bei einer Leibrentenvereinbarung achten:

  • Die Leibrente als Reallast in das Grundbuch eintragen lassen
  • Lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht in das Grundbuch eintragen lassen
  • Vereinbaren, wer für die Instandhaltung und Renovierung der Immobilie verantwortlich ist und entsprechende Kosten trägt
  • Wertsicherungsklausel: Die Zahlung an den Verbraucherpreisindex koppeln, um steigende Lebenshaltungskosten auszugleichen.
  • Vereinbaren, was im Falle der Zahlungsunfähigkeit passiert: Beispielsweise eine Rückübertragungsklausel
  • Bei einer Zeitrente: Die Rentengarantiezeit festhalten
  • Bei einer Zeitrente: Nutznießer im Falle eines frühzeitigen Todes eintragen
  • Ausgleichszahlung im Falle einer vorzeitigen Beendigung des lebenslangen Wohnrechts vereinbaren

FAQ

Bei der Leibrente verkaufen Eigenheimbesitzer ihre Immobilie sozusagen auf Raten: Der Käufer zahlt den Verkaufspreis nicht auf einen Schlag, sondern in monatlichen Rentenzahlungen. Der Verkäufer erhält im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht.

Die Leibrente ist vor allem für Hausbesitzer ab 65 sinnvoll, die aus finanziellen Gründen Ihr Haus verkaufen, aber zuhause wohnen bleiben möchten. Durch monatliche Rentenzahlungen erhalten sie mehr Liquidität im Alter.

Die Höhe der Leibrente ist abhängig vom Verkehrswert der Immobilie. Außerdem spielt die statistische Lebenserwartung des Rentenempfängers eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung der Rentenhöhe.

Marilena Meyer

Redakteurin

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