Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?

Verkaufen Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, tritt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren in Kraft. Diese Frist beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags.

Wollen Sie die Immobilie nun vor Ablauf dieser Frist verkaufen, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen.

Alles, was Sie zur Frist und Höhe der Spekulationssteuer wissen müssen und wie Sie diese senken können, lesen Sie jetzt!

Das Wichtigste in Kürze

  • In einigen Fällen kann bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer anfallen
  • Müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen, gibt es einige Möglichkeiten, diese zu senken

Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft wird und nicht ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.

Ob sie in der Zwischenzeit vererbt wurde, spielt dabei keine Rolle, denn Erben sind Rechtsnachfolger, nicht Käufer.

Das bedeutet, es zählt der Zeitpunkt, an dem das Objekt von dem Erblasser erworben wurde.

Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, auch wenn Sie das Haus direkt nach dem Erhalt der Erbschaft verkaufen.

Die Spekulationsfrist tritt in Kraft, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:

  • Das Haus oder die Wohnung wurden nicht für eigene Wohnzwecke genutzt
  • Wurde die Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung erworben, beispielsweise wenn die Immobilie im Rahmen einer Scheidung dem einen Ehepartner zugesprochen wurde, muss die Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird

Wann fällt die Spekulationssteuer weg?

Haben Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht für die Vermietung bestimmt sind und Wohnungen die für eine doppelte Haushaltsführung genutzt werden, fallen unter diese Regel.

Haben Sie Ihre Immobilie in den vergangenen Jahren zwischenzeitlich vermietet, aber in den letzten drei Jahren selber für die eigenen Wohnzwecke genutzt, wird die Spekulationssteuer auch nicht fällig.

Die Spekulationssteuer nicht zahlen muss, wer

  • die Immobilie schon länger als 10 Jahre besitzt (Datum des Kaufvertrags)
  • die gesamte Zeit von Kauf bis Verkauf dort selbst gewohnt hat
  • in den vergangenen 2 Jahren sowie dem angebrochenen Jahr des Verkaufs die Immobilie selbst bewohnt hat
  • einen Zweitwohnsitz verkauft, der aus beruflichen Gründen erworben wurde

Trifft keiner dieser Punkte zu, wird die Spekulationssteuer bei einem Verkauf sehr wahrscheinlich fällig. Für anteilig selbst bewohnte Immobilien, etwa ein zur Hälfte vermietetes Doppelhaus, wird die Steuer entsprechend anteilig berechnet.

Was ist bei geerbten Immobilien?

Möchten Sie hingegen eine geerbte Immobilie verkaufen, ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers entscheidend. Dieser markiert nämlich den Beginn der Spekulationsfrist.

Was gilt bei einer geschenkten Immobilie?

Bei einer Schenkung ist es ähnlich wie bei einer geerbten Immobilie. Auch hier spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Hauses oder der Wohnung die entscheidende Rolle.

Prüfen Sie in jedem Fall vor einem Hausverkauf, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

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Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Einfach ausgedrückt: Der ursprüngliche Kaufpreis wird vom Verkaufserlös abgezogen. Bleibt dabei etwas übrig, ist dies ein Gewinn und muss versteuert werden.

Damit ist es aber noch nicht ganz getan: Für die Berechnung des Gewinns zählen weitere Faktoren.

So berechnen Sie die Höhe der Spekulationssteuer:

(Verkaufserlös + Abschreibung für Abnutzung (AfA) – Verkaufskosten) – (ehemaliger Kaufpreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten)

Zu den Verkaufskosten zählen nicht nur die üblichen Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch) sondern auch Inserate, eine Vorfälligkeitsentschädigung, Schuldzinsen oder vor dem Verkauf notwendige Renovierungen.

Reparaturen und Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb können zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden, was den Kaufpreis erhöht und somit den erzielten Gewinn verringert.

Die in Anspruch genommene Abschreibung für Abnutzung wird rückabgewickelt und auf den Verkaufspreis aufgeschlagen. Theoretisch könnte dadurch selbst bei einem niedrigeren Verkaufserlös (im Vergleich zum damaligen Kauf) ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös 350.000 Euro
Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.) 10.000 Euro
Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis) 250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Spekulationssteuer 36.000 Euro

Haben Sie in der jüngeren Vergangenheit bereits eine andere Immobilie mit Verlust verkauft, können Sie diesen mit dem Gewinn des aktuellen Verkaufs verrechnen.

Einkommenssteuerermäßigung

Mussten Sie für eine Immobilie bereits Erbschaftssteuer zahlen und wollen diese verkaufen, können Sie eine Einkommensteuerermäßigung beantragen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Wie kann ich die Spekulationssteuer senken?

Diese Kosten müssen Sie in der Steuererklärung angeben, um den Spekulationsgewinn zu senken:

  • Die Kosten, die Sie für den Verkauf der Immobilie aufbringen mussten. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Anzeige in der Zeitung oder in einem Immobilienportal
  • Die Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie für die Grunderwerbsteuer
  • Die Gebühren für den Makler
  • Die Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Diese können Sie aber nur absetzen, wenn sie nicht in Eigenregie durchgeführt worden sind. Im besten Fall haben Sie die Rechnungen der Firmen, die die Arbeiten durchgeführt haben

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Händler und Sie müssen die Spekulationssteuer zahlen.

Achtung: Beim Verkauf der dritten Immobilie kann die Steuer rückwirkend fällig werden.

Das Finanzamt behält sich außerdem das Recht vor, die Frist auf zehn Jahre auszudehnen oder aus der Drei-Objekt-Grenze eine Zwei-Objekt-Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht vermutet wird, etwa bei Verkäufern, die in der Baubranche tätig sind.

Andersherum kann das Finanzamt in besonderen Fällen wie einer Scheidung oder einer unerwarteten Notsituation die Drei-Objekt-Grenze ignorieren und auf eine Versteuerung verzichten.

Wird die Spekulationssteuer auch beim Verkauf eines selbstgebauten Hauses fällig?

Die Spekulationssteuer fällt nicht nur bei Bestandsimmobilien, sondern auch beim Verkauf eines selbst gebauten Hauses an, wenn dieses innerhalb von zehn Jahren nach dem Grundstückskauf gewinnbringend verkauft wird.

Es gelten die gleichen Ausnahmeregelungen wie bei gekauften Immobilien.

Spekulationsfrist bei selbstgebauten Immobilien

Die Frist von 10 Jahren beginnt beim Hausbau mit dem Tag, an dem Sie das Grundstück erwerben. Der Termin der Fertigstellung des Gebäudes ist dafür nicht relevant. Grundlage für die Frist ist also der notarielle Kaufvertrag über das Grundstück.

Wann ist keine Spekulationssteuer fällig?

Natürlich gibt es auch hier eine Ausnahme.Selbstnutzer sind von der Spekulationssteuer ausgenommen.

Das bedeutet im Klartext: Haben Sie Ihr selbst gebautes Haus entweder den kompletten Zeitraum oder zumindest die vergangenen zwei Jahre plus das angebrochene Jahr ausschließlich selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Unser Tipp

Gewertet werden Kalenderjahre – das heißt, wenn Sie am 31.12. eingezogen sind, haben Sie das Haus für dieses Jahr bewohnt. Theoretisch reichen also 1 Jahr und 2 Tage schon aus (Einzug am 31.12., Verkauf ein Jahr später am 1.1.).

Wenn Sie Ihr Haus direkt nach der Fertigstellung bezogen haben, müssen Sie auch dann keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie das Haus bereits nach einem Jahr gewinnbringend verkaufen.

Sie haben die gesamte Zeit in dem Haus gewohnt und sind damit von der Steuer befreit.

Bei einem nur teilweise selbst genutzten Haus (Einliegerwohnung) wird die Spekulationssteuer auch nur anteilig angerechnet.

Was ist meine Immobilie wert?

Unbebautes Grundstück entbindet nicht von der Frist

Wird das Grundstück nicht bebaut aber selbst genutzt, muss die Spekulationssteuer trotzdem gezahlt werden. Nur bei einem bebauten Grundstück kann die Selbstnutzung Sie von der Steuer befreien.

In diesen Fällen entfällt die Spekulationssteuer für Neubauten

  • Der Grundstückserwerb ist länger als 10 Jahre her
  • Sie haben das Haus ausschließlich selbst bewohnt
  • Sie haben das Haus im angebrochenen und in den letzten 2 Kalenderjahren durchgängig selbst bewohnt

FAQ

Ein festgelegter Steuersatz für die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien gibt es nicht.

Die Höhe des Steueranteils wird anhand des Verkaufspreises berechnet und richtet sich bei privaten Verkäufen nach dem Steuersatz der Einkommenssteuer. Dieser Steuersatz kann bis zu 45 % betragen.

Besitzen Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre und haben Sie das Haus in den letzten drei Jahren für den Eigengebrauch genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.
Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde.

In diesem Fall fällt die Spekulationssteuer an. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt zudem die Gewerbesteuer auf Sie zu.

Jenny Häusler

Redakteurin

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