Geerbtes Haus verkaufen: Was ist zu beachten?

Eine Immobilie zu erben, bringt einiges an Verantwortung mit sich. Vor allem, wenn Sie nicht der alleinige Erbe sind sondern Teil einer Erbengemeinschaft. Hierbei kann es schnell mal zu Konflikten kommen.

Soll ich die Immobilie verkaufen oder dich selbst nutzen? Welche Steuern fallen an und wann ist der Verkauf steuerfrei?

Wir helfen Ihnen auf dem Weg zum Verkauf Ihres geerbten Hauses und erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Entscheidung, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, hängt von einigen individuellen Faktoren ab
  • Neben der Erbschaftssteuer kann auch eine Spekulationssteuer fällig werden
  • Ein Makler kann Sie bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie unterstützen

Soll ich die geerbte Immobilie verkaufen oder selbst nutzen?

Am Anfang eines jeden Immobilienerbes stellt sich die Frage: Sollte die geerbte Immobilie verkauft oder selbst genutzt werden?

Die Entscheidung hängt meist von individuellen Faktoren ab und die einfachste Lösung scheint ein Hausverkauf zu sein.

Doch gerade wenn es sich bei dem Objekt um das geerbte Elternhaus handelt, spielt der emotionale Faktor noch eine entscheidende Rolle.

Eine Selbstnutzung der geerbten Immobilie ist sinnvoll, wenn:

  • die geerbte Immobilie zu Ihnen und Ihrem Leben passt. Beachten Sie die Größe der Immobilie und auch die Wohngegend. Liegt Sie in der Nähe Ihrer Arbeit oder müssen Sie in eine andere Stadt ziehen? Und wenn Sie Kinder haben: Sind Schulen und Kitas in der Nähe?
  • Sie Alleinerbe sind. Wenn nicht, müssen Sie Miterben auszahlen oder diese treten Ihnen gegenüber als Vermieter auf.

Der Verkauf der geerbten Immobilie ist sinnvoll, wenn:

  • sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet. Gerade bei älteren Objekten können hohe Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten fällig werden
  • Sie gemeinsam mit anderen erben und so eine Erbengemeinschaft bilden. So kann der Verkaufserlös unter allen Erben gerecht aufgeteilt werden
  • Sie allein erben. So können Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Traumimmobilie finanzieren oder sich ein finanziell unabhängiges Leben aufbauen. Vielleicht erfüllen Sie sich auch den Traum einer lang ersehnten Reise
Was ist meine Immobilie wert?

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Jedes Immobilienerbe in Deutschland unterliegt grundsätzlich einer Steuerpflicht. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können diese entfallen.

Bei jedem Erbe wird die sogenannte Erbschaftsteuer fällig. Die Höhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

Außerdem kann bei einem Verkauf der geerbten Immobilie die Spekulationssteuer anfallen. Ob diese fällig wird, hängt aber von der Art der Nutzung ab und ob das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist – also innerhalb von zehn Jahren – verkauft wird.

Muss ich das Finanzamt informieren?

Das Finanzamt sollten Sie drei Monate nachdem Sie von Ihrem Erbe erfahren haben, informieren.

Sollten Sie diese Frist nicht einhalten, kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Da der Gewinn aus dem Verkauf eines geerbten Hauses als zusätzliche Einnahme in Ihrer Steuererklärung zählt, richtet sich die Spekulationssteuer nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Um also die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, wird der ursprüngliche Kaufpreis vom Verkaufserlös abgezogen.

Daraus ergibt sich der Gewinn, den Sie nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern müssen.

Kaufnebenkosten

Auch die Kaufnebenkosten können Sie von dem Verkaufspreis abziehen. Diese werden dann in der Wertermittlung mit einbezogen und erhöhen so den steuerlichen Gewinn.

Beipielrechnung der Spekulationssteuer:

Ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie
260.000 Euro
Verkaufspreis nach Erbschaft 350.000 Euro
Gewinn 90.000 Euro
Individueller Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 36.000 Euro
Gewinn nach Abzug der Steuer 54.000 Euro

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Ob und wie viel Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von zwei Faktoren ab:

  • Dem Verwandtschaftsgrad der Erben zu dem Erblasser
  • Dem Wert der Immobilie

Der Staat hat hierfür Freibeträge definiert, die nicht zu versteuern sind.

Verwandtschaftsgrad ist entscheidend

Je näher der Erblasser mit dem Erben verwandt ist, desto weniger muss gezahlt werden.

Den Ehepartnern des Erblassers steht der höchste Freibetrag von 500.000 Euro zu. Alles über diesem Wert muss versteuert werden.

Den Kindern und Enkelkindern stehen jeweils 400.000 bzw. 200.000 Euro zu.

Übersteigt das Erbe den Freibetrag, muss es versteuert werden. Die Höhe der Steuer ist von der Steuerklasse des Erben abhängig.

Diese Steuerklassen haben jedoch nichts mit den gewöhnlichen Steuerklassen zu tun, sondern beziehen sich speziell auf das Erbe.

Diese Steuerklassen existieren bei der Erbschaftssteuer:

  • Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Cousins und Cousinen, Schwiegereltern
  • Steuerklasse III: alle anderen

So sehen die zu versteuernden Beträge nach Abzug des Freibetrags aus:

Betrag Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Bis 75.000 Euro 7,0% 15,0% 30,0%
Bis 300.000 Euro 11,0% 20,0% 30,0%
Bis 600.000 Euro 15,0% 25,0% 30,0%
Bis 6.000.000 Euro 19,0% 30,0% 30,0%
Bis 13.000.000 Euro 23,0% 35,0% 50,0%
Bis 26.000.000 Euro 27,0% 40,0% 50,0%
Über 26.000.000 Euro 30,0% 43,0% 50,0%

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Gemäß des Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) muss bei einem Verkauf einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn:

  • die Immobilie frühestens zehn Jahre nachdem der Erblasser sie erworben hat, verkauft wird
  • Sie als Erbe oder der Erblasser die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt haben.Dauerhaft heißt hier: Sie müssen beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet gewesen sein
  • Die Immobilie für unter 600 Euro verkauft wird. Diese Freigrenze dürfen Sie allerdings nicht durch andere private Veräußerungsgeschäfte überschreiten
  • Die Immobilie mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf sowie in dem Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen wurde
  • Sie die Immobilie ohne Gewinn verkaufen. Hierfür muss der Verkaufspreis abzüglich der Makler- und Notarkosten niedriger als der einstige Kaufpreis sein

Welche Fristen gelten beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Möchten Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, sind für Sie zwei Fristen relevant: Die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Wurde das Haus von dem Erblasser vor mindestens zehn Jahren erworben, entfällt die Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie.

Falls nicht, kommt hier die Dreijahresfrist ins Spiel:

Bei dieser Frist muss der Erblasser, Sie selbst als Erbe oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und dauerhaft in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben.

Lebensmittelpunkt nachweisen

Hierfür müssen Sie aber nachweisen, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in diesem Zeitraum in der Immobilie hatten, also bei Ihrem örtlichen Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet waren.

Danach können Sie das Haus steuerfrei verkaufen.

Damit Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie nichts vergessen, haben wir für Sie eine kostenlose Checkliste zum downloaden.

Download Checkliste Immobilienverkauf

Hier downloaden

Worauf muss ich beim Hausverkauf einer geerbten Immobilie achten?

Nachdem Sie eine Immobilie geerbt haben, sollte Sie der erste Weg zum öffentlichen Amtsgericht führen, um dort den Erbschein zu beantragen.

Denn erst mit dem Erbschein geht die geerbte Immobilie in den Besitz der Erben über.

Sie haben ab diesem Zeitpunkt das Recht, den Besitzernamen im Grundbuch zu ändern sowie eine Einsicht in eventuell noch bestehende Rechte oder Verpflichtungen Dritter zu bekommen.

Wie lege ich den Wert der Immobilie fest?

Jeder Immobilienerbe möchte natürlich sofort wissen, wieviel das geerbte Objekt wert ist.

Um den Wert der Immobilie festzulegen, wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Hierzu beauftragen Sie am besten einen Experten. Nur so gehen Sie sicher, eine präzise Wertangabe für Ihre Immobilie zu erhalten.

Was ist meine Immobilie wert?

Neben der Immobilie selbst beeinflussen noch weitere Faktoren den Wert Ihrer Immobilie. Vor allem die Lage und der Zustand spielen eine entscheidende Rolle.

Ein Immobilienmakler berücksichtigt alle individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie. Zwar kann das Finanzamt auch einen Wert ermitteln, doch dieser wird meist anhand von starren Kriterien berechnet.

Ihr Makler kennt außerdem den regionalen Immobilienmarkt und kann so bei der Bewertung das Angebot und die Nachfrage bei Ihnen in der Region berücksichtigen.

Wie gelingt der Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft?

Damit der Verkauf in einer Erbengemeinschaft gelingt, muss sich als allererstes darüber geeinigt werden, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll.

Nicht selten scheitert der Verkauf daran, dass eine Partei das Haus gerne verkaufen möchte, die zweite darin wohnen will und die dritte vorschlägt, dass Haus zu vermieten.

Die Immobilie kann also nur verkauft werden, wenn sich alle Erben darüber einig sind, was mit ihr geschehen soll. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird das unter anderem in §2038 und §2040 geregelt.

Was ist meine Immobilie wert?

Damit der Verkauf reibungslos über die Bühne gehen kann, sollten Sie im Vorfeld eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Sie und Ihre Miterben werden dann als Eigentümer in die Erbengemeinschaft eingetragen.

Nachdem sich die Erbengemeinschaft auf einen Verkauf geeinigt hat, steht als nächstes die Bewertung der Immobilie an. Hierzu beauftragen Sie gemeinsam mit den Miterben einen Gutachter, welcher den Verkehrswert des Hauses ermittelt.

Gemeinsam entscheiden

Damit einzelne Parteien im Nachhinein nicht angeben, Sie wären mit der Beauftragung eines Gutachters und die Höhe der Gebühr nicht einverstanden gewesen, sollte dieser immer als Gemeinschaft beauftragt werden.

Den Verkauf können Sie entweder privat als geschlossene Gemeinschaft regeln oder einen Makler beauftragen.

Zu guter Letzt wird der Verkaufserlös, abzüglich der Grundsteuer, unter allen Erben aufgeteilt. Ob noch eine Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von der Höhe des Erlöses und dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad der einzelnen Erben ab.

Was tun, wenn einer nicht verkaufen möchte?

Die Miterben einer Erbengemeinschaft sind gemeinschaftliche Eigentümer der geerbten Immobilie und werden auch so im Grundbuch eingetragen. Einem Verkauf muss daher jeder einzelne Erbe zustimmen.

Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn einer nicht verkaufen möchte:

  • Miterben ausbezahlen: Die einfachste Lösung ist, die Erben entsprechend ihrer Anteile auszuzahlen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie dazu unbedingt ein professionelles Wertgutachten anfertigen lassen. So kann eine Auszahlung auf Basis das tatsächlichen Immobilienwertes erfolgen
  • Auf Erbteil verzichten: Neben der Auszahlung kann es auch eine Möglichkeit sein, auf den Erbteil zu verzichten und eine Abfindung für den Verzicht zu vereinbaren. Dieser Vorgang ist die sogenannte Abschichtung
  • Immobilie aufteilen: Bei Mehrfamilienhäusern ist eventuell eine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich, über welche die jeweiligen Besitzer dann frei entscheiden können. Da die einzelnen Wohnungen eines Gebäudes aber nie hundertprozentig gleichwertig sind, ist eine solche Aufteilung immer problematisch
Was ist meine Immobilie wert?

Was passiert, wenn keine Lösung gefunden wird?

Sind der oder die Miterben finanziell nicht dazu in der Lage, die Anteile aufzukaufen oder eine Abfindung zu zahlen, wird es kompliziert.

Lässt sich partout keine Lösung finden, kann jeder Miterbe eine Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich einfordern. Für das Nachlassgericht bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung, eine Art Zwangsversteigerung.

Da dabei in der Regel ein Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert der Immobilie erzielt wird und der Prozess selbst mit Kosten verbunden ist, ist dies für alle Beteiligten die schlechteste Lösung.

Daher können wir nur den dringenden Rat geben, irgendwie eine familiär-harmonische Lösung zu finden.

Brauche ich einen Makler für den Verkauf der geerbten Immobilie?

Wie bei allen Immobiliengeschäften ist auch der Verkauf einer geerbten Immobilie mit viel Zeit und Aufwand verbunden.

Bringen Sie also genügend Zeit und Erfahrung mit und kennen zudem noch die Immobilienpreise in der Umgebung der Immobilie, können Sie das geerbte Haus privat verkaufen.

Da dies aber meistens nicht der Fall ist, kommt hier ein Makler ins Spiel. Dieser kennt nicht nur den regionalen Immobilienmarkt, sondern übernimmt auch den gesamten Verkaufsprozess für Sie.

Vor allem wenn Sie nicht in der Nähe der Immobilie wohnen, können Sie so das lästige hin- und herfahren zu den Besichtigungsterminen sowie Übernachtungen in Hotels, vermeiden.

Ein professioneller Immobilienmakler ist sein Geld auf jeden Fall wert.

Gerne helfen wir Ihnen dabei, den passenden Makler für Sie zu finden.

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FAQ

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft wird und nicht ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Die Erbschaftssteuer wird bei jedem Erbe fällig.
Solange der Erbende alleiniger Erbe des Hauses ist, kann er dieses ohne weiteres veräußern. Miterben müssen bei Verkauf ausgezahlt werden.

Sollte der Erblasser aber eine “Verfügungsunterlassungsverpflichtung” in sein Testament aufgenommen haben, können auf den Erben bei Verkauf des Hauses Schadenersatzverpflichtungen zukommen, die an benannte Erben (Enkelkinder) zu zahlen sind.

Liegt der Zeitpunkt, an dem das Objekt von dem Erblasser erworben wurde weniger als zehn Jahre zurück, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Unabhängig davon fällt beim Erben auch eine Erbschaftssteuer an, sobald der Freibetrag überschritten wird.

Jenny Häusler

Redakteurin

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