Geerbtes Haus verkaufen: Was ist zu beachten?

Vor allem, wenn Sie nicht der alleinige Erbe sind, sondern Teil einer Erbengemeinschaft. Hierbei kann es schnell zu Konflikten kommen.

Soll ich die Immobilie verkaufen oder dich selbst nutzen? Welche Steuern fallen an und wann ist der Verkauf steuerfrei?

Wir helfen Ihnen auf dem Weg zum Verkauf Ihres geerbten Hauses und erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen.

Am Anfang eines jeden Immobilienerbes stellt sich die Frage: Sollte die geerbte Immobilie verkauft oder selbst genutzt werden?

Die Entscheidung hängt meist von individuellen Faktoren ab und die einfachste Lösung scheint ein Hausverkauf zu sein.

Doch gerade wenn es sich bei dem Objekt um das geerbte Elternhaus handelt, spielt der emotionale Faktor noch eine entscheidende Rolle.

Doch ein Immobilienerbe ist nicht nur ein Geschenk. Welche Kosten bei einem Verkauf auf Sie zukommen, lesen Sie jetzt.

Wussten Sie, dass jedes Immobilienerbe in Deutschland grundsätzlich einer Steuerpflicht unterliegt?

Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können diese entfallen.

Nachdem Sie geerbt haben, sollten Sie als erstes das Finanzamt informieren – spätestens drei Monate nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben.

Halten Sie diese Frist unbedingt ein, ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.

Bei jedem Erbe wird die Erbschaftssteuer fällig. Wie hoch diese ausfällt, ist zum Einen von dem Wert der Immobilie abhängig und zum Anderen vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

Aber darauf kommen wir weiter unten zu sprechen.

Es gibt noch eine weitere Steuer, die auf Sie als Erben zukommen kann: Die Spekulationssteuer.

Ob diese fällig wird, hängt aber von der Art der Nutzung ab und ob das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist – also innerhalb von zehn Jahren – verkauft wird.

Wir haben es schon angesprochen: Ob und wie viel Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von zwei Faktoren ab.

Der Staat hat hierfür Freibeträge definiert, die nicht zu versteuern sind.

Den Ehepartnern des Erblassers steht der höchste Freibetrag von 500.000 Euro zu. Alles über diesem Wert muss versteuert werden.

Den Kindern und Enkelkindern stehen jeweils 400.000 bzw. 200.000 Euro zu.

Übersteigt das Erbe den Freibetrag, muss es versteuert werden. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse des Erben ab.

Aber bedenken Sie: Diese Steuerklasse hat nichts mit Ihrer gewöhnlichen Steuerklasse zu tun, sondern bezieht sich einzig und allein auf das Erbe.

Und damit Sie einen Eindruck von den zu versteuernden Beträgen nach Abzug des Freibetrags kriegen, haben wir diese für Sie in einer Tabelle dargestellt.

Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, wird der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie vom Verkaufserlös abgezogen.

Daraus ergibt sich der Gewinn, den Sie nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern müssen.

Gemäß des Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) muss bei einem Verkauf einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn:

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sollten Sie sich diese zwei Fristen merken:

Die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Schauen wir uns als erstes die Zehnjahresfrist an: Hat der Erblasser das Objekt vor mindestens zehn Jahren erworben, entfällt die Spekulationssteuer.

Falls dies nicht der Fall ist, kommt hier die Dreijahresfrist ins Spiel: Bei dieser Frist muss der Erblasser, Sie selbst als Erbe oder eines Ihrer Kinder, unentgeltlich und dauerhaft in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben.

Aber: Hierfür müssen Sie nachweisen, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in diesem Zeitraum in der Immobilie hatten. Also bei Ihrem örtlichen Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet waren.

Danach können Sie das Haus steuerfrei verkaufen.

Der erste Weg nach einem Immobilienerbe führt Sie an den folgenden Ort: Zum Amtsgericht.

Hier müssen Sie nämlich den Erbschein beantragen.

Erst damit geht die geerbte Immobilie in Ihren Besitz über und Sie können den Eigentümerwechsel im Grundbuch ändern.

Als neuer Eigentümer haben Sie von nun an das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

Sie denken über den Hausverkauf Ihrer geerbten Immobilie nach? Dann sollten Sie zunächst herausfinden, was die Immobilie wert ist.

Jeder Immobilienerbe möchte natürlich sofort wissen, wie viel das geerbte Objekt wert ist.

Um diesen herauszufinden, benötigen Sie die Unterstützung eines Experten. Dieser ermittelt den sogenannten Verkehrswert der Immobilie.

Neben der Immobilie selbst beeinflussen noch weitere Faktoren den Wert Ihrer Immobilie. Vor allem die Lage und der Zustand spielen eine entscheidende Rolle.

Zwar kann das Finanzamt einen Wert ermitteln, doch dieser wird meist anhand von starren Kriterien berechnet.

Auch kostenlose Immobilienbewertungen über das Internet sind ein erster Anhaltspunkt. Aber bedenken Sie: Kein Online-Tool kann den wahren Wert einer Immobilie berechnen.

Der teure Parkettboden, die Fliesen aus Marmor im Bad oder die neu installierte Heizungsanlage werden hierbei nicht berücksichtigt.

So kann lediglich ein Fachmann vor Ort realistisch einschätzen, was Ihre Immobilie wert ist.

Ein Immobilienmakler berücksichtigt alle individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie.

Ihr Makler kennt außerdem den regionalen Immobilienmarkt und kann so bei der Bewertung das Angebot und die Nachfrage bei Ihnen in der Region berücksichtigen.

Sie sind nicht alleiniger Erbe der Immobilie? Hier kann es schnell zu Konflikten kommen. Wir geben Tipps, wie der Hausverkauf harmonisch abläuft:

Damit der Verkauf in einer Erbengemeinschaft überhaupt gelingt, muss zuallererst eines geschehen: Sie müssen sich mit Ihren Miterben darüber einig werden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Ein Verkauf der Immobilie ist nur möglich, wenn Sie alle einverstanden sind.

Nicht selten scheitert der Verkauf daran, dass eine Partei das Haus gerne verkaufen möchte, die zweite darin wohnen will und die dritte vorschlägt, das Haus zu vermieten.

Dann erfolgt eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch – Sie und Ihre Miterben werden hierbei als Eigentümer in die Erbengemeinschaft eingetragen.

Alles erledigt?

Kommen wir nun zu der Festlegung des Preises. Hierfür sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Den Verkauf können Sie entweder privat als geschlossene Gemeinschaft regeln oder einen Makler beauftragen.

Zu guter Letzt wird der Verkaufserlös, abzüglich der Grundsteuer, unter allen Erben aufgeteilt.

Ob noch eine Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von der Höhe des Erlöses und dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad der einzelnen Erben ab.

Nochmal alle Schritte auf einen Blick:

Ein Miterbe möchte partout nicht verkaufen? Wir zeigen Ihnen welche Möglichkeiten Sie in diesem Fall haben:

Sie und Ihre Miterben bilden eine Erbengemeinschaft. Damit sind Sie gemeinschaftliche Eigentümer – als solche werden Sie auch ins Grundbuch eingetragen.

Hat ein Erbe dem Verkauf nicht zugestimmt, gibt es für Sie noch folgende Möglichkeiten:

Sie können sich absolut nicht einigen? Dann wird es leider etwas komplizierter…

Sind der oder die Miterben finanziell nicht dazu in der Lage, die Anteile aufzukaufen oder eine Abfindung zu zahlen, wird es kompliziert.

Lässt sich partout keine Lösung finden, kann jeder Miterbe eine Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich einfordern.

Für das Nachlassgericht bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung, eine Art Zwangsversteigerung.

Da dabei in der Regel ein Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert der Immobilie erzielt wird und der Prozess selbst mit Kosten verbunden ist, ist dies für alle Beteiligten die schlechteste Lösung.

Daher können wir nur den dringenden Rat geben, irgendwie eine familiär-harmonische Lösung zu finden.

Wie bei allen Immobiliengeschäften ist auch der Verkauf einer geerbten Immobilie mit viel Zeit und Aufwand verbunden.

Sie bringen genügend Zeit und Erfahrung mit? Dann steht einem Verkauf in Eigenregie nichts im Wege.

Ist dies nicht der Fall, kommt hier ein Makler ins Spiel: Dieser kennt den regionalen Immobilienmarkt in- und auswendig.

Natürlich möchte ein Immobilienmakler bezahlt werden – in Form einer erfolgsabhängigen Provision.

Und das ist gut. Warum?

Ein Makler hat großes Interesse daran, die Immobilie zu einem höchstmöglichen Preis zu verkaufen – genau wie Sie!

Schon allein aus diesem Grund macht sich der Makler bezahlt – ganz von allein.

Der positive Nebeneffekt: er übernimmt den gesamten Verkaufsprozess und steht Ihnen immer mit Rat und Tat beiseite.