Geerbtes Haus verkaufen: Was ist zu beachten?

Eine Immobilie zu erben, bringt einiges an Verantwortung mit sich. Vor allem, wenn Sie nicht der alleinige Erbe sind sondern Teil einer Erbengemeinschaft. Hierbei kann es schnell mal zu Konflikten kommen.

Soll ich die Immobilie verkaufen oder dich selbst nutzen? Welche Steuern fallen an und wann ist der Verkauf steuerfrei?

Wir helfen Ihnen auf dem Weg zum Verkauf Ihres geerbten Hauses und erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Entscheidung, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, hängt von einigen individuellen Faktoren ab
  • Neben der Erbschaftssteuer kann auch eine Spekulationssteuer fällig werden
  • Ein Makler kann Sie bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie unterstützen

Soll ich die geerbte Immobilie verkaufen oder selbst nutzen?

Am Anfang eines jeden Immobilienerbes stellt sich die Frage: Sollte die geerbte Immobilie verkauft oder selbst genutzt werden?

Die Entscheidung hängt meist von individuellen Faktoren ab und die einfachste Lösung scheint ein Hausverkauf zu sein.

Doch gerade wenn es sich bei dem Objekt um das geerbte Elternhaus handelt, spielt der emotionale Faktor noch eine entscheidende Rolle.

Eine Selbstnutzung der geerbten Immobilie ist sinnvoll, wenn:

  • die geerbte Immobilie zu Ihnen und Ihrem Leben passt. Beachten Sie die Größe der Immobilie und auch die Wohngegend. Liegt Sie in der Nähe Ihrer Arbeit oder müssen Sie in eine andere Stadt ziehen? Und wenn Sie Kinder haben: Sind Schulen und Kitas in der Nähe?
  • Sie Alleinerbe sind. Wenn nicht, müssen Sie Miterben auszahlen oder diese treten Ihnen gegenüber als Vermieter auf.

Der Verkauf der geerbten Immobilie ist sinnvoll, wenn:

  • sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet. Gerade bei älteren Objekten können hohe Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten fällig werden
  • Sie gemeinsam mit anderen erben und so eine Erbengemeinschaft bilden. So kann der Verkaufserlös unter allen Erben gerecht aufgeteilt werden
  • Sie allein erben. So können Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Traumimmobilie finanzieren oder sich ein finanziell unabhängiges Leben aufbauen. Vielleicht erfüllen Sie sich auch den Traum einer lang ersehnten Reise
Was ist meine Immobilie wert?

Doch ein Immobilienerbe ist nicht nur ein Geschenk. Welche Kosten bei einem Verkauf auf Sie zukommen, lesen Sie jetzt.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Wussten Sie, dass jedes Immobilienerbe in Deutschland grundsätzlich einer Steuerpflicht unterliegt?

Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können diese entfallen.

Nachdem Sie geerbt haben, sollten Sie als erstes das Finanzamt informieren – spätestens drei Monate nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben.

Halten Sie diese Frist unbedingt ein, ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.

Und welche Steuern fallen bei einem Erbe an?

Bei jedem Erbe wird die Erbschaftssteuer fällig. Wie hoch diese ausfällt, ist zum Einen von dem Wert der Immobilie abhängig und zum Anderen von dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

Aber darauf kommen wir weiter unten zu sprechen.

Es gibt noch eine weitere Steuer, die auf Sie als Erben zukommen kann: Die Spekulationssteuer. Ob diese fällig wird, hängt aber von der Art der Nutzung ab und ob das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist – also innerhalb von zehn Jahren – verkauft wird.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Wir haben es schon angesprochen: Ob und wie viel Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von zwei Faktoren ab:

  • Dem Verwandtschaftsgrad der Erben zu dem Erblasser
  • Dem Wert der Immobilie

Der Staat hat hierfür Freibeträge definiert, die nicht zu versteuern sind.

Hier gilt:

Je näher der Erblasser mit dem Erben verwandt ist, desto weniger muss gezahlt werden.

Den Ehepartnern des Erblassers steht der höchste Freibetrag von 500.000 Euro zu. Alles über diesem Wert muss versteuert werden.

Den Kindern und Enkelkindern stehen jeweils 400.000 bzw. 200.000 Euro zu.

Und was passiert, wenn das Erbe den Freibetrag übersteigt?

Übersteigt das Erbe den Freibetrag, muss es versteuert werden. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse des Erben ab.

Aber bedenken Sie: Diese Steuerklasse hat nichts mit Ihrer gewöhnlichen Steuerklasse zu tun, sondern bezieht sich einzig und allein auf das Erbe.

Diese Steuerklassen existieren bei der Erbschaftssteuer:

  • Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Cousins und Cousinen, Schwiegereltern
  • Steuerklasse III: alle anderen

Und damit Sie einen Eindruck von den zu versteuernden Beträgen nach Abzug des Freibetrags kriegen, haben wir diese für Sie in einer Tabelle dargestellt.

So sehen die zu versteuernden Beträge nach Abzug des Freibetrags aus:

Betrag Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Bis 75.000 Euro 7,0% 15,0% 30,0%
Bis 300.000 Euro 11,0% 20,0% 30,0%
Bis 600.000 Euro 15,0% 25,0% 30,0%
Bis 6.000.000 Euro 19,0% 30,0% 30,0%
Bis 13.000.000 Euro 23,0% 35,0% 50,0%
Bis 26.000.000 Euro 27,0% 40,0% 50,0%
Über 26.000.000 Euro 30,0% 43,0% 50,0%

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, wird der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie vom Verkaufserlös abgezogen.

Daraus ergibt sich der Gewinn, den Sie nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern müssen.

Gut zu wissen:

Auch die Kaufnebenkosten können Sie von dem Verkaufspreis abziehen. Diese werden dann in der Wertermittlung mit einbezogen und erhöhen so den steuerlichen Gewinn.

Beipielrechnung der Spekulationssteuer:

Ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie
260.000 Euro
Verkaufspreis nach Erbschaft 350.000 Euro
Gewinn 90.000 Euro
Individueller Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 36.000 Euro
Gewinn nach Abzug der Steuer 54.000 Euro

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Gemäß des Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) muss bei einem Verkauf einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn:

  • die Immobilie frühestens zehn Jahre nachdem der Erblasser sie erworben hat, verkauft wird
  • Sie als Erbe oder der Erblasser die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt haben. Dauerhaft heißt hier: Sie müssen beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet gewesen sein
  • Die Immobilie für unter 600 Euro verkauft wird. Diese Freigrenze dürfen Sie allerdings nicht durch andere private Veräußerungsgeschäfte überschreiten
  • Die Immobilie mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf sowie in dem Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen wurde
  • Sie die Immobilie ohne Gewinn verkaufen. Hierfür muss der Verkaufspreis abzüglich der Maklerprovision und Notarkosten niedriger als der einstige Kaufpreis sein

Kommen wir nun zu den Fristen, die für den Verkauf einer geerbten Immobilie gelten.

Welche Fristen gelten beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sollten Sie sich diese zwei Fristen merken:

Die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Schauen wir uns als erstes die Zehnjahresfrist an: Hat der Erblasser das Objekt vor mindestens zehn Jahren erworben, entfällt die Spekulationssteuer.

Falls dies nicht der Fall ist, kommt hier die Dreijahresfrist ins Spiel: Bei dieser Frist muss der Erblasser, Sie selbst als Erbe oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und dauerhaft in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben.

Aber: Hierfür müssen Sie nachweisen, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in diesem Zeitraum in der Immobilie hatten. Also bei Ihrem örtlichen Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet waren.

Danach können Sie das Haus steuerfrei verkaufen.

Um es kurz zu machen:

  • Zehnjahresfrist: Das Haus wurde vor mind. 10 Jahren vom Erblasser erworben
  • Dreijahresfrist: Erblasser, Erben oder Kinder der Erben haben dauerhaft unentgeltlich 3 Jahre in der Immobilie gewohnt

Download Checkliste Immobilienverkauf

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Worauf muss ich beim Hausverkauf einer geerbten Immobilie achten?

Der erste Weg nach einem Immobilienerbe führt Sie an den folgenden Ort: Zum Amtsgericht.

Hier müssen Sie nämlich den Erbschein beantragen.

Erst damit geht die geerbte Immobilie in Ihren Besitz über und Sie können den Eigentümerwechsel im Grundbuch ändern.

Als neuer Eigentümer haben Sie von nun an das Recht die Immobilie zu verkaufen.

Sie denken über den Hausverkauf Ihrer geerbten Immobilie nach? Dann sollten Sie zunächst herausfinden, was die Immobilie wert ist.

Wie lege ich den Wert der Immobilie fest?

Jeder Immobilienerbe möchte natürlich sofort wissen, wieviel das geerbte Objekt wert ist.

Um diesen herauszufinden, benötigen Sie die Unterstützung eines Experten. Dieser ermittelt den sogenannten Verkehrswert der Immobilie.

Neben der Immobilie selbst beeinflussen noch weitere Faktoren den Wert Ihrer Immobilie. Vor allem die Lage und der Zustand spielen eine entscheidende Rolle.

Zwar kann das Finanzamt einen Wert ermitteln, doch dieser wird meist anhand von starren Kriterien berechnet.

Auch kostenlose Immobilienbewertungen über das Internet sind ein erster Anhaltspunkt. Aber bedenken Sie: Kein Online-Tool kann den wahren Wert einer Immobilie berechnen.

Jede Immobilie ist anders

Der teure Parkettboden, die Fliesen aus Marmor im Bad oder die neu installierte Heizungsanlage werden hierbei nicht berücksichtigt.

So kann lediglich ein Fachmann vor Ort realistisch einschätzen, was Ihre Immobilie wert ist.

Ein Immobilienmakler berücksichtigt alle individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie.

Ihr Makler kennt außerdem den regionalen Immobilienmarkt und kann so bei der Bewertung das Angebot und die Nachfrage bei Ihnen in der Region berücksichtigen.

Was ist meine Immobilie wert?

Sie sind nicht alleiniger Erbe der Immobilie? Hier kann es schnell zu Konflikten kommen. Wir geben Tipps, wie der Hausverkauf harmonisch abläuft:

Wie gelingt der Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft?

Damit der Verkauf in einer Erbengemeinschaft überhaupt gelingt, muss zuallererst eines geschehen: Sie müssen sich mit Ihren Miterben darüber einig werden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Ein Verkauf der Immobilie ist nur möglich, wenn Sie alle einverstanden sind.

Nicht selten scheitert der Verkauf daran, dass eine Partei das Haus gerne verkaufen möchte, die zweite darin wohnen will und die dritte vorschlägt, das Haus zu vermieten.

Was ist meine Immobilie wert?

Sie haben sich auf einen Verkauf geeinigt?

Dann erfolgt eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch – Sie und Ihre Miterben werden hierbei als Eigentümer in die Erbengemeinschaft eingetragen.

Alles erledigt?

Kommen wir nun zu der Festlegung des Preises. Hierfür sollten Sie einen Gutachter beauftragen, welcher den Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Gemeinsam entscheiden

Damit einzelne Parteien im Nachhinein nicht angeben, Sie wären mit der Beauftragung eines Gutachters und die Höhe der Gebühr nicht einverstanden gewesen, sollte dieser immer als Gemeinschaft beauftragt werden.

Den Verkauf können Sie entweder privat als geschlossene Gemeinschaft regeln oder einen Makler beauftragen.

Zu guter Letzt wird der Verkaufserlös, abzüglich der Grundsteuer, unter allen Erben aufgeteilt.

Ob noch eine Erbschaftssteuer fällig wird, hängt von der Höhe des Erlöses und dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad der einzelnen Erben ab.

Nochmal alle Schritte auf einen Blick:

Typischer Ablauf beim Verkauf einer geerbten Immobilie:

  • Mit der Erbengemeinschaft über den Verkauf abstimmen
  • Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen
  • Immobilie bewerten
  • Immobilie verkaufen
  • Verkaufserlös aufteilen

Ein Miterbe möchte partout nicht verkaufen? Wir zeigen Ihnen welche Möglichkeiten Sie in diesem Fall haben:

Was tun, wenn einer nicht verkaufen möchte?

Sie und Ihre Miterben bilden eine Erbengemeinschaft. Damit sind Sie gemeinschaftliche Eigentümer – als solche werden Sie auch ins Grundbuch eingetragen.

Einem Verkauf muss daher jeder einzelne Erbe zustimmen.

Hat ein Erbe dem Verkauf nicht zugestimmt, gibt es für Sie noch folgende Möglichkeiten: 

Die Miterben einer Erbengemeinschaft sind gemeinschaftliche Eigentümer der geerbten Immobilie und werden auch so im Grundbuch eingetragen. Einem Verkauf muss daher jeder einzelne Erbe zustimmen.

Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn einer nicht verkaufen möchte:

  • Miterben ausbezahlen: Die einfachste Lösung ist, die Erben entsprechend ihrer Anteile auszuzahlen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie dazu unbedingt ein professionelles Wertgutachten anfertigen lassen. So kann eine Auszahlung auf Basis das tatsächlichen Immobilienwertes erfolgen
  • Auf Erbteil verzichten: Neben der Auszahlung kann es auch eine Möglichkeit sein, auf den Erbteil zu verzichten und eine Abfindung für den Verzicht zu vereinbaren. Dieser Vorgang ist die sogenannte Abschichtung
  • Immobilie aufteilen: Bei Mehrfamilienhäusern ist eventuell eine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich, über welche die jeweiligen Besitzer dann frei entscheiden können. Da die einzelnen Wohnungen eines Gebäudes aber nie hundertprozentig gleichwertig sind, ist eine solche Aufteilung immer problematisch
Was ist meine Immobilie wert?

Sie können sich absolut nicht einigen? Dann wird es leider etwas komplizierter …

Was passiert, wenn keine Lösung gefunden wird?

Sind der oder die Miterben finanziell nicht dazu in der Lage, die Anteile aufzukaufen oder eine Abfindung zu zahlen, wird es kompliziert.

Lässt sich partout keine Lösung finden, kann jeder Miterbe eine Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich einfordern.

Für das Nachlassgericht bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung, eine Art Zwangsversteigerung.

Da dabei in der Regel ein Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert der Immobilie erzielt wird und der Prozess selbst mit Kosten verbunden ist, ist dies für alle Beteiligten die schlechteste Lösung.

Daher können wir nur den dringenden Rat geben, irgendwie eine familiär-harmonische Lösung zu finden.

Brauche ich einen Makler für den Verkauf der geerbten Immobilie?

Wie bei allen Immobiliengeschäften ist auch der Verkauf einer geerbten Immobilie mit viel Zeit und Aufwand verbunden.

Sie bringen genügend Zeit und Erfahrung mit? Dann steht einem Verkauf in Eigenregie nichts im Wege.

Ist dies nicht der Fall kommt hier ein Makler ins Spiel: Dieser kennt den regionalen Immobilienmarkt in- und auswendig.

Ein Makler ist doch viel zu teuer! Oder nicht?

Natürlich möchte ein Immobilienmakler bezahlt werden – in Form einer erfolgsabhängigen Provision.

Und das ist gut – warum?

Ein Makler hat großes Interesse daran, die Immobilie zu einem höchstmöglichen Preis zu verkaufen – genau wie Sie!

Schon allein aus diesem Grund macht sich der Makler bezahlt – ganz von allein.

Der positive Nebeneffekt: er übernimmt den gesamten Verkaufsprozess und steht Ihnen immer mit Rat und Tat beiseite.

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FAQ

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft wird und nicht ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Die Erbschaftssteuer wird bei jedem Erbe fällig.
Solange der Erbende alleiniger Erbe des Hauses ist, kann er dieses ohne weiteres veräußern. Miterben müssen bei Verkauf ausgezahlt werden.

Sollte der Erblasser aber eine “Verfügungsunterlassungsverpflichtung” in sein Testament aufgenommen haben, können auf den Erben bei Verkauf des Hauses Schadenersatzverpflichtungen zukommen, die an benannte Erben (Enkelkinder) zu zahlen sind.

Liegt der Zeitpunkt, an dem das Objekt von dem Erblasser erworben wurde weniger als zehn Jahre zurück, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Unabhängig davon fällt beim Erben auch eine Erbschaftssteuer an, sobald der Freibetrag überschritten wird.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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