Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Von dem Erlös des Hausverkaufs müssen Verkäufer eine Reihe an Kosten decken.

Klassischerweise sind die größten Posten dabei die Maklerprovision, die Spekulationssteuer und die Vorfälligkeitsentschädigung  – sollte die Immobilie noch mit einem Kredit belastet sein.

Wie teuer ein Hausverkauf werden kann und ob Sie einige Kosten sogar von der Steuer absetzen können, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde
  • Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt die Gewerbesteuer auf Sie zu
  • Die Kosten für die Grunderwerbsteuer sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
  • Einige Kosten für den Hausverkauf können Sie von der Steuer absetzen

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Bei einem Hausverkauf entstehen – anders als vielleicht vermutet – auch Kosten für den Verkäufer.

Diese hängen von verschieden Faktoren ab.

Dazu zählen: Der Zustand der Immobilie, ob der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird, oder ob die Baufinanzierung schon vollständig getilgt ist.

Einige dieser Kosten tragen nicht Sie als Verkäufer allein, sondern werden auch vom Käufer Ihrer Immobilie übernommen.

Von daher ist die Höhe der Kosten auch abhängig davon, wie Sie sich mit dem Käufer einigen.

Damit Sie einen kleinen Einblick bekommen, welche Kosten bei einem Hausverkauf entstehen, haben wir für Sie eine Beispielrechnung.

Beispielrechnung: Kosten beim Hausverkauf

Angenommen, einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 380.000 Euro wird ohne Makler innerhalb der Spekulationsfrist mit einer vorzeitigen Kreditablösung verkauft.

Dabei entstehen folgende Kosten:

  • Energieausweis und andere Unterlagen: 500 Euro
  • Wertgutachten: 2.200 Euro
  • Löschung der Grundschuld: 400 Euro
  • Renovierung: 2.000 Euro
  • Inserate: 500 Euro
  • Vorfälligkeitsentschädigung: 9.000 Euro
  • Spekulationssteuer: 20.000 Euro

Bei einem Verkauf mit Makler kommt möglicherweise ein Teil der Maklergebühr hinzu.

Liegt die Maklerprovision bei 7,14 %, wären dies also jeweils 13.566 Euro – solange Käufer und Verkäufer die Provision gleichmäßig aufteilen. Dafür entfallen aber die Kosten für ein Gutachten und für Inserate.

Kommen wir nun zu den einzelnen Kostenpunkten und wie sich diese zusammensetzen.

Was kostet ein Energieausweis?

Wer heutzutage sein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse und den Energieverbrauch des Hauses anzeigt.

Ein vereinfachter Verbrauchsausweis auf Basis von Heiz- und Nebenkosten kostet in etwa 50 bis 80 Euro.

Sie möchten lieber einen detaillierten Bedarfsausweis haben?

Dann wird es teurer: dieser muss von einem geschulten Fachmann (Schornsteinfeger, Architekt etc.) vor Ort ausgestellt werden und kostet ca. 300 bis 500 Euro.

Wie hoch sind die Vermarktungskosten?

Verkaufen Sie das Haus privat, müssen Sie als Hausverkäufer für die Vermarktungskosten aufkommen. Das beinhaltet unter anderem das Schalten von Anzeigen und der Erstellung eines Exposés.

Allein für die Anzeigen in Online-Portalen kommen Kosten in Höhe von 500 Euro für drei Monate auf Sie zu.

Was kostet ein Makler?

Die Maklerprovision wird zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt.

Wie hoch die Provision ausfällt, kann mit dem Makler grundsätzlich frei verhandelt werden.

Allerdings gibt es marktübliche Regelungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. So beträgt die Provision maximal 7,15 Prozent vom Kaufpreis.

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Was kostet eine Wertermittlung?

Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt, ist die Wertermittlung für Sie kostenlos. Die Immobilienbewertung gehört zum Service eines Maklers.

Sie möchten ihr Haus ohne Makler verkaufen? Dann empfehlen wir Ihnen für die Wertermittlung einen Gutachter heranzuziehen.

Die Kosten für das Wertgutachten können stark variieren. Sie liegen, je nach Größe der Immobilie, zwischen 300 bis 2.000 Euro.

Allerdings ist die Vergütung eines Gutachters seit 2009 nicht mehr gesetzlich geregelt – sie kann also frei verhandelt werden.

Was ist meine Immobilie wert?

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Haben Sie Ihr Haus verkauft, müssen Sie natürlich auch die Grundschuld löschen lassen.

Dafür müssen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditinstitut beantragen.

Damit können Sie zu einem Notar gehen und den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen.

Für die Löschung entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt. Sie sind abhängig von der Höhe der Grundschuld. Sowohl Notar als auch Amt dürfen jeweils 0,2% der Grundschuldsumme berechnen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie als Käufer können sich hier zurücklehnen: Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch übernimmt der Hauskäufer.

Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer:

Bundesland Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg 5%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,0%
Hessen 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
Niedersachsen 5,0%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 6,5%

Wann wird die Grundsteuer fällig?

Jeder Immobilienbesitzer in Deutschland muss Grundsteuer zahlen. In der Regel geschieht das vierteljährlich und geht direkt an das Finanzamt oder die Kommune.

Und was ist mit der Höhe?

Die hängt von einem Berechnungsschlüssel ab, dessen Basis die Grundstückswerte von 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) sind.

Fälligkeit

Stichtag ist der 1. Januar jedes Jahres. Wer zu diesem Zeitpunkt ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt, ist grundsteuerpflichtig.

Kommt es zu einem Immobilienverkauf, wird häufig eine anteilige Aufteilung der Steuer zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.

Vermieter können die Kosten übrigens auf die Mieter umlegen – effektiv zahlen also auch Mieter die Grundsteuer.

Kann ich mich von der Grundsteuer befreien lassen?

Lediglich Vermieter, die unverschuldet einen Mietausfall haben (durch Leerstand durch Brand, Wasserschaden etc.) können einen Steuererlass beantragen.

Und auch wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, hat gute Chancen, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen.

Muss ich die Spekulationssteuer zahlen?

Wenn Sie Ihr Haus in der Vergangenheit teilweise vermietet haben, wird eine Spekulationssteuer fällig.

Besitzen Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre und haben Sie das Haus in den letzten drei Jahren für den Eigengebrauch genutzt, entfällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Höhe des Verkaufserlöses und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös 350.000 Euro
Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.) 10.000 Euro
Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis) 250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Spekulationssteuer 36.000 Euro

Kann ich die Kosten für den Hausverkauf von der Steuer absetzen?

Diese Kosten lassen sich steuerlich absetzen:

  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Eintragung im Grundbuch
  • Inserate in Zeitungen, Zeitschriften und Online-Portalen
  • Fahrten zu den Besichtigungen und anderen Terminen im Zusammenhang mit dem Verkauf
  • Telefonate, die mit dem Verkauf zusammenhängen
  • Kosten für Renovierung und Modernisierung
  • Beratung durch einen Rechtsanwalt
  • Kosten für den Gutachter

FAQ

Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde.

In diesem Fall fällt die Spekulationssteuer an. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt zudem die Gewerbesteuer auf Sie zu.

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Soll das kürzlich gekaufte Haus gewinnbringend weiterverkauft werden, fällt dabei Spekulationssteuer an. Die Höhe hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Der Steuersatz kann also bis zu 45 % betragen. Sollten zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, entfällt die Spekulationssteuer.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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