Wohnrecht: Was gibt es zu beachten?

Das Wohnrecht beschreibt das Recht eine Immobilie zu bewohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein.

Welche Rechte habe ich außerdem? Kann das Wohnrecht verfallen? Was kostet das Wohnrecht und wie wird es eingetragen?

Alles, was Sie über das Wohnrecht wissen sollten und was der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist, erklären wir Ihnen jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wohnrecht sichert einer Person zu, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein
  • Es wird in Form eines Vertrags vereinbart, der notariell beglaubigt wird
  • Stirbt der Wohnberechtigte, entfällt das eingetragene Wohnrecht

Was beinhaltet das Wohnrecht?

Beim Wohnrecht ist Name Programm: Das Wohnrecht sichert Ihnen zu eine Immobilie zu bewohnen – und das, obwohl Sie nicht der Eigentümer sind.

Es kann lebenslang oder nur für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden.

Das Wohnrecht ist im §1093 BGB verankert und zählt zu der sogenannten persönlichen Dienstbarkeit. Damit wird es in das Grundbuch eingetragen.

Persönliche Dienstbarkeit?

Das Wohnrecht kann nicht vererbt, verkauft oder anderweitig übertragen werden.

Kommt das Wohnrecht auch für Sie in Frage?

Wann ist das Wohnrecht sinnvoll?

Sie möchten Ihre Kinder oder nahe Verwandte vor hohen Erbschaftssteuern schützen?

Dann können Sie das Wohnrecht zu Ihrem Vorteil nutzen – am besten in Kombination mit einer Schenkung.

So übertragen Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder, können aber weiter darin wohnen bleiben.

Wann ist eine Schenkung sinnvoll?

Für eine Schenkung entscheiden sich die meisten aus zwei unterschiedlichen Gründen:

Wie bereits erwähnt, lässt sich durch eine Schenkung die Erbschaftssteuer sparen und Freibeträge können voll ausgeschöpft werden.

Aber abseits der finanziellen Gründe bietet sich eine Schenkung auch aus persönlicher Sicht an: Viele Familien zerbrechen an Erbauseinandersetzungen.

Mit einer Schenkung umgehen Sie diese Streitigkeiten zwischen Ihren Liebsten. Außerdem können Sie durch eine Schenkung auch die gesetzliche Erbfolge beeinflussen.

Was ist mit meinem Partner?

Sie möchten Ihren Partner so gut es geht absichern? Auch dafür spricht das lebenslange Wohnrecht:

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, haben die Nachkommen einen Anspruch auf das Erbe.

Mit dem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht für den Partner wird diesem zugesichert, weiter in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Die Erben haben somit keinen Anspruch, diesen aus der Immobilie herauszudrängen.

Neben dem “wohnen bleiben” bringt das Wohnrecht noch weitere Rechte – aber auch Pflichten – mit sich.

Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Welche Rechte und Pflichten habe ich bei lebenslangem Wohnrecht?

Mit einem eingeräumten lebenslangem Wohnrecht kann es zu Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Wohnberechtigten kommen. Damit diesen vorgebeugt wird, gibt es einige Rechte und Pflichten, an die sich beide Parteien halten müssen.

Folgende Rechte und Pflichten gelten für den Berechtigten:

  • Nutzungsrecht: Neben dem Nutzungsrecht der eigentlichen Räumlichkeiten, dürfen die Inhaber des lebenslangen Wohnrechts auch öffentliche Anlagen der Immobilie und Gemeinschaftsräume, wie den Waschkeller oder die Küche, mitbenutzen.
  • Aufnahmerecht: Durch das Aufnahmerecht wird dem Inhaber zugesichert, Personen wie dem Lebenspartner, Familienmitglieder oder Pflegepersonal mit in die eigenen Räume aufzunehmen. Dieses Recht ist vor allem dann wichtig, wenn ein Elternteil bereits verstorben ist und und der noch lebende Elternteil mit einem neuen Partner zusammenziehen möchte.
  • Kein Besichtigungsrecht: Der Eigentümer hat kein Recht dazu, die Wohnung zu besichtigen.
  • Nebenkosten: Natürlich müssen auch bei einem lebenslangen Wohnrecht Nebenkosten bezahlt werden. Dazu zählen die Kosten für Strom, Wasser und Heizung.
  • Instandhaltung: Wenn etwas in den eigenen Räumen des Wohnberechtigten kaputt geht, muss dieser für die Reparatur aufkommen. Handelt es sich aber um größere Reparaturen, wie einem kaputten Dach, ist der Eigentümer der Immobilie für die Kosten zuständig. Auch um Instandhaltungen, wie das Räumen von schneebedeckten Wegen, liegen in der Verantwortung des Eigentümers.

Sie kennen nun Ihre Rechte und Pflichten- wie werden diese festgehalten?

Wie wird das Wohnrecht vereinbart?

Sie wollen auf der sicheren Seite sein? Dann lassen Sie das Wohnrecht unbedingt in einem notariell beglaubigten Vertrag festhalten.

In diesem sollten alle Rechte und Pflichten stehen – sowohl vom Eigentümer als auch vom Wohnberechtigten.

Ist das alles geklärt, wird die Eintragung in das Grundbuch durch den Notar veranlasst.

So wird gewährleistet, dass es in einem Streitfall es Eigentümers und Wohnberechtigten im Falle eines Immobilienverkaufs noch weiter besteht.

Zwingend erforderlich ist die Grundbucheintragung aber nicht.

Fallen bei einem Wohnrecht Steuern an?

Sobald ein Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird, erfährt auch das Finanzamt davon. Denn ein Wohnrecht ist für den Eingetragenen zwar nicht einkommenssteuerpflichtig, unterliegt aber der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Wie hoch ist sind die Steuern?

Wenn es um die Höhe der zu entrichtenden Steuer geht, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle.

Zum Einen kommt es darauf an, wie lange das Wohnrecht ausgeübt werden kann. Hierfür werden die sogenannten Sterbetafeln verwendet, die vom statistischen Bundesamt veröffentlicht werden.

Zum Anderen wird bei der Berechnung berücksichtigt, dass Mietzahlungen, die erst in zehn Jahren fällig werden, nicht mit einer aktuellen Mietzahlung gleichgesetzt werden können.

Künftige Mietzahlungen werden somit abgezinst und die zukünftig gesparte Miete wird umso niedriger bewertet, je weiter der Zeitpunkt der Zahlung in die Zukunft rückt.

Das Finanzamt muss hierfür, laut § 14 Bewertungsgesetz, einen Zinssatz von 5,5 Prozent ansetzen und berechnet im Anschluss den Kapitalwert des Wohnrechts.

Hier gitl:

Je älter der Empfänger des Wohnrechts ist, desto niedriger ist der Kapitalwert.

Und was war das mit der Miete?

Ja, auch die Höhe der gesparten Miete spielt eine Rolle. Um die zu berechnen, nimmt das Finanzamt den örtlichen Mietspiegel zur Hilfe.

Muss jeder den gleichen Steuersatz zahlen?

Nein. Der Kapitalwert eines Wohnrechts liegt bei Ehepartnern und Kindern weit unter dem steuerlichen Freibetrag für Erbschaften oder Schenkungen.

Bei nicht verheirateten Paaren, Geschwistern oder nicht näheren Verwandten sieht es anders aus: Hier wird wegen der geringeren Freibeträge ein höherer Steuersatz für das Wohnrecht fällig.

Das Wohnrecht ist eingetragen. Und für wie lang?

Wann verfällt ein Wohnrecht?

Keine Sorge: Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht verfällt nicht einfach so.

Dennoch gibt es Situationen, in denen ein Wohnrecht verfallen kann.

Das Wohnrecht verfällt, wenn:

  • der Wohnberechtigte stirbt
  • das Wohnrecht befristet ist
  • das Wohnrecht an vertragliche Nutzungsbedingungen gebunden ist
  • der Wohnberechtigte auf eigenen Wunsch hin die Löschung aus dem Grundbuch veranlasst
  • es zu einer Zwangsversteigerung kommt
  • die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind

Bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Eine Zwangsversteigerung ist eines der wenigen Szenarien, bei denen ein Wohnrecht entfallen kann.

Da das Wohnrecht üblicherweise im Grundbuch hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, dürfen diese immer ihre Forderungen ausgleichen, meist im Falle einer Zwangsversteigerung.

Was passiert mit den Wohnberechtigten?

Die Wohnberechtigten sitzen in einem solchen Fall am kürzeren Hebel.

Wir empfehlen: Lassen Sie sich im Grundbuch ein sogenanntes Rückforderungsrecht eintragen. So kann der Wohnberechtigte (oft der ehemalige Eigentümer) im Fall der Fälle die Immobilie zurückerwerben.

Das heißt konkret: Sollte der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungspflichten gegenüber der Bank nicht nachkommen, hat der ehemalige Eigentümer das Recht, seine Immobilie zurückzukaufen.

Kann das Wohnrecht übertragen werden?

Leider kann ein Wohnrecht nicht übertragen, vererbt oder verkauft werden. Nur auf Wunsch des Wohnrechtsinhabers lässt es sich aus dem Grundbuch löschen.

Haben Sie eine Immobilie mit einem eingetragenem Wohnrecht, die Sie gerne verkaufen möchten? Dann wird es jetzt interessant für Sie.

Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Möchten Sie eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen, gelten zwei Grundsätze:

  • Das Wohnrecht bleibt vom Verkauf unberührt und bleibt bestehen
  • Der neue Eigentümer kann demnach nicht frei über die Immobilie verfügen

Einfach gesagt: Die Berechtigten dürfen weiter in der Immobilie (oder Teilen davon) mietfrei wohnen bleiben.

Senkt das nicht den Wert einer Immobilie?

Die Antwort ist ganz klar: Ja.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Immobilienwert aus?

Potentielle Käufer möchten die erworbene Immobilie natürlich frei nutzen. Somit erzielen Häuser mit Wohnrecht meist einen deutlich niedrigeren Preis.

Zustimmung nicht erforderlich

Um eine Immobilie mit einem Wohnrecht zu verkaufen, benötigen Sie keine Zustimmung der wohnberechtigten Person.

Das Wohnrecht verringert den Wert einer Immobilie. Aber um wieviel?

Um den entstandenen Wertverlust durch das Wohnrecht näher zu bestimmen, muss der Gegenwert des Wohnrechts errechnet werden.

Zuerst müssen Sie also den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen.

Was ist meine Immobilie wert?

Von dem Verkehrswert der Immobilie wird anschließend der Wert des Wohnrechts abgezogen.

Grundsätzlich gilt:

Der Wert des Wohnrechts sinkt, je länger das Wohnrecht noch besteht. Bei einem lebenslangen Wohnrecht spielt deshalb das Alter und die statistische Lebenserwartung der Person eine entscheidende Rolle.

Und wie ermittle ich den Wert des Wohnrechts? 

Je nachdem, wie viele Jahre das Wohnrecht noch besteht, wird anhand der jährlichen Mieteinnahme ein Wert für das Wohnrecht bestimmt.

Die Mieteinnahmen ermitteln sich dabei aus dem örtlichen Mietspiegel und der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Wie genau die Rechnung aussieht, dazu kommen wir jetzt.

So wird der Wert des Wohnrechts berechnet:

Wir erinnern uns: Der Wert des Wohnrechts ist abhängig von der Jahreskaltmiete, dem Alter des Wohnberechtigten und dem Kapitalwert.

Den Kapitalwert finden Sie in der  Tabelle zur Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung des Bundesfinanzministeriums. Hierbei ist das Alter und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten entscheidend.

Als Beispiel:

Herr Müller ist 82 Jahre alt und hat sich ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie eintragen lassen. Die Jahreskaltmiete für das Haus beträgt 9.600 Euro. Laut der Tabelle des Bundesfinanzministeriums beträgt der Kapitalwert 5,832.

Der Kapitalwert wird nun mit der Jahreskaltmiete multipliziert. Daraus ergibt sich ein Wert des Wohnrechts in Höhe von 55.987 Euro.

Rechnung: Kapitalwert x Jahreskaltmiete = Wert des Wohnrechts

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Wie wir nun wissen, sichert das Wohnrecht dem Bewohner zu, eine Immobilie zu bewohnen.

Bei dem Nießbrauchrecht gibt es einen entscheidenden Unterschied: Hier darf der Berechtigte auch noch wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen.

Genauer: Laut §1068 BGB kann der Berechtigte einen sogenannten Nutznießen aus der Immobilie ziehen und diese beispielsweise vermieten. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen darf der Nießnutzer behalten.

Doch eines sollte bedacht werden: der Berechtigte trägt bei einem Nießbrauchrecht auch die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie. Alle anfallenden Kosten für Instandhaltung oder Renovierungsarbeiten müssen von ihm übernommen werden.

Unterschied Nießbrauch- und Wohnrecht

Nießbrauchrecht

  • Immobilie darf bewohnt werden
  • Einnahmen aus Miete und Pacht dürfen einbehalten werden
  • Kosten für Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten müssen übernommen werden

Wohnrecht

  • Immobilie darf bewohnt werden
  • Kosten für Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten trägt der Eigentümer

Wir sind nun bei dem letzten Punkt angelangt: Dem Wohnrecht bei einem Mietverhältnis.

Ist ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis möglich?

Ja, ein lebenslanges Wohnrecht ist auch in einem Mietverhältnis möglich. Wie das funktioniert?

In Form eines Mietvertrags auf Lebenszeit.

Doch aufgepasst: Das Wohnrecht im Mietverhältnis entspricht nicht dem unentgeltlichen Wohnrecht gemäß § 1093 BGB.

Wird das Wohnrecht in Form eines Mietvertrags vereinbart, handelt es sich um einen regulären Mietvertrag.

Die Besonderheit daran ist, dass die Befristung der Mietzeit an die Lebensdauer des Mieters gebunden ist.

Es gibt zwei Varianten ein Wohnrecht in einem Mietverhältnis zu vereinbaren:

Die erste Variante sieht so aus:

Das Wohnrecht und der Mietvertrag laufen nebeneinander her, sind aber nicht verknüpft. Der Eingetragene muss dann zwar Miete bezahlen, kann aber aufgrund des dinglichen Wohnrechts nicht durch den Vermieter zum Auszug gezwungen werden. Kündigt er den Mietvertrag, bleibt das Wohnrecht im Grundbuch weiterhin bestehen.

Bei der zweiten Variante ist das Wohnrecht mit einem Mietvertrag verknüpft. Es ist somit an die Bedingung gebunden, dass das eingetragene Wohnrecht mit dem Ende des Mietvertrags entfällt. Gemäß § 812 BGB kann der Eigentümer die Löschung des Wohnrechts im Grundbuch von dem Inhaber des Wohnrechts verlangen.

Diese Verknüpfung besteht aber nur, wenn aus den zuvor verhandelten vertraglichen Vereinbarungen klar hervorgeht, dass die Gewährleistung des Wohnrechts an Mietzahlungen gebunden ist.

FAQ

Das Wohnrecht sichert Personen zu, eine Immobilie zu bewohnen, obwohl diese nicht Eigentümer der Immobilie sind. Das Wohnrecht kann lebenslang oder für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden und wird im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht wird durch den Verkauf der Immobilie nicht außer Kraft gesetzt und bleibt weiterhin bestehen.
Ein unbefristetes Wohnrecht bleibt lebenslang bestehen und erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Ein befristetes Wohnrecht erlischt mit Ablauf des vertraglich festgehaltenen Zeitraums, in der das Haus bewohnt werden darf.
Beim Wohnrecht auf Lebenszeit darf die Person, der das Wohnrecht notariell beglaubigt zugesichert wurde bis zum Ende ihres Lebens in der Immobilie wohnen bleiben. Der Wohnberechtigte ist aber nicht der Eigentümer und hat kann somit auch keinen Widerspruch beim Hausverkauf einlegen. Doch auch bei Verkauf bleibt das Wohnrecht bestehen.
Das Wohnrecht unterliegt nicht der Einkommensteuer, sondern der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Das zuständige Finanzamt berechnet den Kapitalwert des Wohnrechts. Dieses richtet sich nach dem Alter der Wohnberechtigten und wird einer Sterbetafel des statistischen Bundesamtes entnommen. Eine 70-jährige Person muss also mehr Steuern zahlen, als eine 80-jährige Person.
Man unterscheidet beim Wohnrecht neben der Befristung auch zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Wohnrecht. Beim unentgeltlichen Wohnrecht muss der Wohnberechtigte keine Miete bezahlen. Beim entgeltlichen Wohnrecht muss der Wohnberechtigte eine zuvor vereinbarte monatliche Pauschale bezahlen.

Jenny Häusler

Redakteurin

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