Teilungsversteigerung als Druckmittel?

Eine Teilungsversteigerung ist dann nötig, wenn es während einer Scheidung oder innerhalb der Erbengemeinschaft zu Uneinigkeiten kommt. Jeder Miteigentümer der Immobilie kann die Teilungsversteigerung beantragen.

Was ist die Teilungsversteigerung? Welche Nachteile bringt sie mit sich? Wie wird eine Teilungsversteigerung beantragt? Was kostet das?

Hier lesen Sie, warum die Teilungsversteigerung oft als Druckmittel zum Einsatz kommt und wie sich das verhindern lässt. Außerdem erfahren Sie alles über die anfallenden Kosten und wie der Erlös im Falle einer Versteigerung aufgeteilt wird.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Teilungsversteigerung ist mit hohen Kosten und einem Erlös weit unter dem Verkehrswert verbunden

  • Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen

  • Eine Teilungsversteigerung kann nicht verhindert, aber verzögert werden

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung. Sie wird oft auch als „Auseinandersetzungsversteigerung“ bezeichnet.

Ihr Ziel besteht darin, das Vermögen, das in der Immobilie gebunden ist, in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln.

Dafür müssen Miteigentümerschaften aufgelöst werden.

Wenn etwa mehrere Personen eine Immobilie erben oder sich ein Ehepaar in der Scheidung befindet, dient die Teilungsversteigerung als letzte Möglichkeit.

Sie sollte nur dann zum Einsatz kommen, wenn sich die Beteiligten nicht über eine andere Lösung einig werden.

Leider nutzen viele Personen die Teilungsversteigerung als Druckmittel, um eine schnelle Entscheidung über die Immobilie herbeizuführen.

Das ist aber oft nicht so leicht. Unser Rat: Lassen Sie sich als Miteigentümer schon früh rechtlich beraten, um so zu entscheiden, ob die Teilungsversteigerung sinnvoll ist oder nicht.

Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft

Bei der Teilungsversteigerung wird nicht etwa der Anteil an der Erbengemeinschaft versteigert. Vielmehr geht es um ein Grundstück oder eine Immobilie. Durch die Versteigerung wird das Objekt zu teilbarem Geld gemacht. Die Erbengemeinschaft wird in diesem Rahmen aufgelöst.

Was ist der Nachteil einer Teilungsversteigerung?

Wer mit der Teilungsversteigerung Druck machen möchte, vergisst oft, dass dieses Vorgehen viele Nachteile hat.

Dabei ist zunächst der oft niedrige Erlös aus dieser Versteigerung zu nennen. Er liegt in vielen Fällen deutlich unter dem Betrag, den ein normaler Verkauf der Immobilie erzielt hätte.

Darüber hinaus nimmt die Teilungsversteigerung viel Zeit in Anspruch.

Der Prozess dauert oft ein Jahr lang oder sogar länger. Er kostet Nerven und ist für alle Beteiligten zäh und kompliziert.

Daher gilt es, den erzwungenen Verkauf der Immobilie zu vermeiden.

Zugleich bietet die Teilungsversteigerung auch einige Vorteile, die wir nicht verschweigen möchten:

  • Manchmal handelt es sich um den einzigen Ausweg aus einer vertrackten Situation.
  • Die Kosten für die Versteigerung sind niedriger als die Kosten für einen Makler.
  • Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen.
Was ist meine Immobilie wert?

Warum kommt es zu einer Teilungsversteigerung?

Im privaten Bereich kommt es meist aufgrund einer Scheidung oder aufgrund von Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft zur Teilungsversteigerung.

Beides sind unangenehme Situationen mit vielen negativen Emotionen – hier erfahren Sie mehr:

Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft

Der Erbfall ist zunächst einmal mit Trauer verbunden. Die komplexe Frage, was bei mehreren Erben mit dem hinterlassenen Haus geschehen soll, führt häufig zu weiteren negativen Emotionen.

Wenn kein Testament oder keine klare Regelung für die Immobilie vorhanden ist, greift die gesetzliche Erbfolge. Hier gibt es für jeden Erben eine Erbquote.

Aber eine Immobilie lässt sich nur selten an verschiedene Erben verteilen. Daher muss sie meist verkauft werden, um das enthaltene Vermögen liquide zu machen.

Wenn keine Einigung darüber zustande kommt, weil sich etwa ein Erbe weigert, die Immobilie zu verkaufen oder aus ihr auszuziehen, können die anderen Erben die Teilungsversteigerung beantragen.

Teilungsversteigerung Scheidung

Bei einer Scheidung ist es unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls möglich, eine Teilungsversteigerung zu beantragen.

Dafür müssen beide Partner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch stehen. Jedem Partner muss mindestens 10% der Immobilie gehören.

Die Teilungsversteigerung im Scheidungsfall geht nur dann, wenn kein Ehevertrag vorhanden ist. Dann leben die Partner nämlich in einer Zugewinngemeinschaft und teilen sich die erworbenen Güter wie Immobilien.

Auch bei einer Scheidung gilt: Versuchen Sie zunächst eine einvernehmliche Lösung über die Aufteilung und den Verbleib Ihrer Immobilie zu finden. Erst, wenn dies scheitert, kommt die Teilungsversteigerung in Frage.

Teilungsversteigerung beantragen: Wie geht das?

Um die Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft zu beantragen, müssen Sie die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie sind Miterbe in der Erbengemeinschaft.
  • Es gibt keine Einigung zum Schicksal der vererbten Immobilie.
  • Sie möchten die Erbengemeinschaft auflösen.
  • Der Erblasser hat die Verwertung der Immobilie nicht ausgeschlossen.

Wenn all diese Voraussetzungen zustimmen und Sie sich sicher sind, können Sie beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen.

In dem Antrag müssen Sie das Grundstück und alle Miterben nennen. Eine Begründung für die Teilungsversteigerung ist nicht nötig.

Musterantrag

Ein Muster für den Antrag auf Teilungsversteigerung finden Sie zum Beispiel hier.

Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Bei Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft müssen Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer stehen, um die Teilungsversteigerung zu beantragen.

Es reicht, wenn Sie ein Miterbe der Immobilie sind. Die Höhe Ihres Anteils ist nicht relevant.

Sie müssen Ihr Erbrecht über den Erbschein, das Testament, den Erbvertrag oder das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts nachweisen.

Der Antrag darf auch von mehreren Miterben gemeinschaftlich gestellt werden.

Sie benötigen keinen Beschluss der gesamten Erbengemeinschaft. Als Antragsteller bestimmen Sie den Verfahrensablauf und haben auch das Recht, den Versteigerungsantrag zu bewilligen oder jederzeit zurückzuziehen.

Diese Personen können eine Teilungsversteigerung beantragen:

Miterben, Vorerben und Nacherben im Nacherbfall sind antragsberechtigt.

Auch Erbteilkäufer mit notarieller Beurkundung und Pfändungspfandgläubiger, die einen Anteil eines Miterben gepfändet haben, dürfen den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen.

Das gilt ebenso für Nießbraucher, Testamentsvollstrecker, die gesetzlichen Vertreter eines minderjährigen Miterben sowie amtlich bestellte Betreuer von Miterben.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Unterlagen benötige ich für die Beantragung?

Um die Teilungsversteigerung zu beantragen, benötigen Sie den Antrag selbst, einen unbeglaubigten Grundbuchauszug sowie einen Nachweis darüber, dass Sie Erbe sind.

Der Antrag darf formlos gestellt werden, muss aber schriftlich vorliegen.

Tipp: Werfen Sie einen Blick in § 2042 BGB oder in das Protokoll der Geschäftsstelle des Amtsgerichts, um den Antrag korrekt zu stellen.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Nach der Antragstellung wird der Antrag vom Amtsgericht geprüft. Bei Erfolg erhalten Sie und alle anderen Miterben den Anordnungsbeschluss des Versteigerungsgerichts.

Dann geht es daran, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

Auf Wunsch können Sie als Antragsteller ebenfalls ein Wertgutachten in Auftrag geben, aber dafür benötigen Sie die Zustimmung der Miterben.

Wenn diese Zustimmung nicht vorliegt, stellt das Gericht einen Gutachter. In beiden Fällen müssen Sie als Antragsteller die Kosten für das Gutachten übernehmen.

Was ist meine Immobilie wert?

Sobald der Verkehrswert der Immobilie feststeht, legt das Gericht das geringste Gebot, also das Mindestgebot, für die Teilungsversteigerung fest.

Dieses muss erreicht werden, um die Ansprüche aller Erben sowie die Kosten des Versteigerungsverfahrens aus dem Erlös zu decken.

Als Nächstes bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin und schaltet ein Inserat.

Das Objekt wird dann an den Meistbietenden versteigert.

Zuletzt geht es an die Erlösverteilung. Dafür müssen sich die Miterben untereinander einig sein.

Meist erfolgt die Verteilung nach der gesetzlichen Erbquote.

Bei einer Scheidung wird der Erlös üblicherweise hälftig aufgeteilt.

Kann ich bei einer Teilungsversteigerung mitbieten?

Sowohl fremde Interessenten als auch Miterben dürfen bieten. Auf den Personenkreis der Bietenden haben Sie keinen Einfluss.

Allerdings ist es wichtig, beim Termin eine Sicherheit in Höhe von 10% des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes nachweisen zu können.

Wenn Sie den Zuschlag erhalten, müssen Sie den Restbetrag kurzfristig bezahlen. Daher ist es sinnvoll, die Finanzierung schon früher mit der Bank zu klären.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Die Kosten für die Teilungsversteigerung richten sich nach dem Erlös. Daher ist für die Kostenschätzung der Verkehrswert relevant.

Nach der Teilungsversteigerung erfolgt die genaue Abrechnung.

Diese Kosten fallen bei der Versteigerung an:

  • Antragskosten
  • Verfahrenskosten
  • Gutachterkosten
  • Anwaltskosten
  • Inseratskosten

Faustregel: Meist handelt es sich um Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro. Bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro sind es etwa 5.000 Euro + 2.000 Euro für einen Anwalt.

Wer trägt die Kosten für die Teilungsversteigerung?

Die Kosten für die Teilungsversteigerung werden unter den Miterben aufgeteilt. Auch diejenigen, die gegen die Versteigerung sind, müssen sich beteiligen.

Die Kosten werden dabei je nach Anteil am Erbe aufgeteilt. Die Gebühren werden am Ende vom Erlös der Teilungsversteigerung abgezogen.

Zunächst einmal ist jedoch der Antragsteller für einen Großteil der genannten Kosten zuständig. Er muss diese bereits im Voraus bezahlen.

Sollte die Versteigerung nicht erfolgreich sein, weil das Mindestgebot nicht erreicht ist oder weil der Höchstbietende zahlungsunfähig ist, ist der Antragsteller allein zahlungspflichtig.

Im Scheidungsfall zahlen die beiden Ex-Partner die Kosten für die Teilungsversteigerung jeweils zur Hälfte.

Wie wird der Versteigerungserlös aufgeteilt?

Der Höchstbietende bekommt den Zuschlag vom Versteigerungsgericht. Dabei muss das Gebot mindestens dem Mindestgebot entsprechen.

Sobald der Zuschlag erteilt wird, ist der Käufer auch Eigentümer des Grundstücks. Hier kommt es nicht auf die Eintragung ins Grundbuch an, die jedoch natürlich trotzdem vom Gericht veranlasst wird.

Nach der Teilungsversteigerung erfolgt ein Verteilungstermin zur Berechnung der Anteile der Miterben oder Ex-Partner.

Zunächst werden die Verfahrenskosten abgezogen.

Der Rest des Erlöses wird dann gemäß der Erbquote unter den Miterben aufgeteilt. Das geht allerdings nur, wenn alle Miterben der Verteilung zustimmen.

Ist dies nicht der Fall, folgt ein langwieriger Hinterlegungsprozess vor Gericht.

Was ist meine Immobilie wert?

Was passiert mit der Grundschuld?

Die Grundschuld einer Immobilie wird an die Person übertragen, die das Objekt beim Versteigerungstermin ersteht.

Wenn auf der Immobilie noch eine finanzielle Belastung liegt, gilt es, dies beim Erlös zu berücksichtigen.

Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht bleibt nach der Teilungsversteigerung ebenfalls fortbestehen.

Diese Rechte lassen sich nur mit Einwilligung der berechtigten Person aufheben. Dazu kann der Ersteigerer zum Beispiel ein finanzielles Angebot machen.

Nur die Immobilie wird versteigert

Bei der Versteigerung wird nur die Immobilie selbst übertragen. Mobilien wie Möbel, Kleidung und andere Gegenstände gehören weiterhin dem bisherigen Eigentümer. Dieser muss seine Gegenstände zur gesetzten Frist aus der Immobilie entfernen.

Kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Grundsätzlich ist es leider nicht möglich, eine einmal beantragte Teilungsversteigerung zu verhindern.

Vor allem in einer Erbengemeinschaft ist die Teilungsversteigerung oft die zwangsläufige Konsequenz bei Streitigkeiten.

Der Wunsch einzelner Miterben, die Versteigerung zu verhindern, muss aufgrund der Natur der Zwangsgemeinschaft zurücktreten.

Allerdings ist es möglich, die Teilungsversteigerung zu verzögern.

Teilungsversteigerung verzögern

Laut §180 Abs. II des ZVG können Sie die einstweilige Einstellung des Verfahrens bei Gericht beantragen.

Dafür muss dies „bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miterben angemessen“ erscheinen. Die Einstellung dauert sechs Monate und kann danach noch einmal verlängert werden.

Fristen beachten!

Sie müssen die einstweilige Einstellung innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über die Teilungsversteigerung einreichen.

Zudem benötigen Sie einen Grund wie etwa die Gefährdung des Kindeswohls, eine unangemessene Uhrzeit für die Versteigerung oder die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie in absehbarer Zeit.

Je nach Fall lässt sich die Teilungsversteigerung also verzögern. In dieser Zeit ist es denkbar, sich doch noch mit den Miteigentümern einig zu werden. Schlagen Sie am besten die folgenden Alternativen zur Teilungsversteigerung vor.

Alternativen zur Teilungsversteigerung:

  • Gemeinsamer Verkauf der Immobilie
  • Freiwillige Versteigerung
  • Auszahlung der Miterben durch den in der Immobilie verbleibenden Erben
Was ist meine Immobilie wert?

FAQ

Bei einer Teilungsversteigerung wird immer das ganze Haus versteigert. Denn der Zweck der Versteigerung besteht darin, das in der Immobilie gebundene Vermögen liquide zu machen.

Nur so kann das Erbe unter den Miterben bei Streitigkeiten aufgeteilt werden.

Die Teilungsversteigerung lässt sich nicht verhindern, oft aber verzögern. In dieser Zeit können Sie versuchen, doch noch eine gütliche Einigung zu erzielen, was für alle Miterben von Vorteil ist.

Die Kosten für die Teilungsversteigerung werden von der Erbengemeinschaft getragen. Der Antragsteller muss zunächst einmal in Vorkasse gehen.

Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Gebühren vom Erlös abgezogen. Bei Misserfolg zahlt nur der Antragsteller.

Bei einer Teilungsversteigerung dürfen sowohl Miterben und Miteigentümer als auch außenstehende Interessierte mitbieten. Bei Bedarf können Sie sich bei der Teilungsversteigerung von einer Person mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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