Was steht im Einheitswertbescheid vom Finanzamt?

Jedes Jahr das Gleiche: Sie erhalten einen Bescheid von der Gemeinde und dann wird die Grundsteuer fällig.

Dabei stellt sich die Frage: Wonach bemisst sich die Grundsteuer eigentlich?

Hier kommt der Einheitswertbescheid ins Spiel. Denn: Er bildet die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer und noch einiger weiterer Steuerarten.

Doch was ist ein Einheitswertbescheid? Wie kommt er zustande und auf welcher Basis berechnet sich der Einheitswert?

Lesen Sie weiter und erfahren Sie alles, was Sie über den Einheitswertbescheid wissen müssen. Wir erklären Ihnen außerdem, was sich diesbezüglich im Jahr 2025 ändern wird.

Der Einheitswertbescheid ist ein Dokument, welches vom Finanzamt versendet wird.

Achtung: Es handelt sich nicht wirklich um einen Bescheid, sondern lediglich um eine Auskunft zur Höhe des Einheitswerts Ihrer Immobilie.

Sie erhalten den Einheitswertbescheid normalerweise beim Erwerb Ihrer Immobilie.

Auf dessen Basis werden Abgaben und Steuern berechnet.

Lassen Sie sich vom Verkäufer den bisherigen Einheitswertbescheid zeigen oder recherchieren Sie bei einer Erbschaft selbst in den Unterlagen.

Denn: So können Sie Kosten wie die Grundsteuer bereits kalkulieren.

Vorab: Beim Einheitswert handelt es sich um eine wichtige Steuermesszahl für Immobilien und nicht um den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie.

Da die Berechnung der Einheitswerte sich bei alten Immobilien auf veraltete Wertverhältnisse bezieht, liegt der Einheitswert heute oft unterhalb des Verkehrswertes.

Doch warum ist das so?

Schauen wir es uns genauer an:

Das Bewertungsgesetz (BewG) besagte eigentlich, dass von 1964 an die Bewertung der Grundstücke alle 6 Jahre vorgenommen werden sollten.

Doch es kam anders: Die Bewertungsrichtlinien galten als zu kompliziert und so werden noch heute die Bewertungsmaßstäbe von 1964 für damals bereits bebaute Grundstücke verwendet.

Es wird noch besser: Die Bewertungsdaten für die neuen Bundesländer stammen sogar noch aus dem Jahr 1935.

Damit dürfte klar sein: Neu erschlossene Grundstücke mit Neubauten haben oft sehr viel höhere Einheitswerte als die, die bereits damals bebaut waren.

Sie wollten immer schon wissen, wie sich Ihre Grundsteuer berechnet?

Schauen wir uns das genauer an.

Hier ein kleines Beispiel für Bremen:

Wir gehen von einem Einheitswert von 65.000 Euro bei einem kleinen Einfamilienhaus in der Nähe der Stadtmitte aus.

Daraus ergeben sich folgende Daten:

Daraus ergibt sich:

Wenn Sie ein Grundstück besitzen, erhalten Sie automatisch einen Einheitswertbescheid.

Damit gilt: Erben oder kaufen Sie ein Grundstück, erhalten Sie als neuer Eigentümer ebenfalls einen Einheitswertbescheid.

Im Normalfall dauert die erstmalige Ausstellung durch das Finanzamt maximal ein Jahr.

Wenn eine Immobilie verkauft wird, erhält der neue Eigentümer ein Dokument zum festgestellten Einheitswert.

Dabei gilt der 1. Januar eines jeden Jahres als Stichtag.

Mit anderen Worten: Verkaufen Sie Ihre Immobilie im November, kann der neue Eigentümer am 1. Januar des Folgejahres mit einem Einheitswertbescheid vom Finanzamt rechnen.

Übrigens: Meist ändert sich der festgelegte Einheitswert beim Eigentümerwechsel nicht.

Normalerweise ändert sich der Einheitswert einer Immobilie nicht, da er letztendlich veraltete Marktverhältnisse widerspiegelt.

Ausnahme: Es gibt einige Fälle, in denen der Wert neu ermittelt werden muss.

Bei Wertänderungen oder beim Entstehen einer neuen wirtschaftlichen Einheit führt das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung oder Einheitswertfeststellung durch.

Dies erfolgt immer zum 1. Januar nach dem Jahr der Wertänderung des Grundstücks.

Per Einheitswertbescheid erhalten Sie als Grundstücksbesitzer dann den neuen Wert des Grundstücks vom Finanzamt.

Der neu ermittelte Einheitswert ist dabei bindend. Die Folge: Das Finanzamt nutzt künftig diesen, um Ihre Grundsteuer zu berechnen.

Falls eine Einheitswertfeststellung ansteht, sollten Sie das neue Dokument genau prüfen.

Denn: Manchmal kommt es vor, dass der Wert zu hoch angesetzt ist oder Sie andere Unregelmäßigkeiten bemerken.

Ihr Recht in diesem Fall:

In Ihrem Schreiben sollten Sie genau darstellen, was falsch ist und genaue Werte nennen.

Die Investition in fachlichen Rat bei einer als falsch vermuteten Zahl lohnt sich also fast immer.

In den alten Bundesländern basiert der Einheitswert von Immobilien auf Zahlen aus dem Jahr 1964. In den neuen Bundesländern kommt sogar das Jahr 1935 als Grundlage zum Einsatz.

Dieses Vorgehen wurde im Jahr 1998 als Verfahren zur Grundsteuerberechnung eingeführt und ist seitdem umstritten.

Denn:

Die Folge: Das Bundesverfassungsgericht entschied im April 2019, dass die angewandte Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Bund und Länder einigten sich auf eine Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt.

Bis 2025 werden neue Einheitswerte erhoben. Die Ermittlung erfolgt über das Ertragswertverfahren. Dabei sollten statt wie bisher 20 nur noch 5 Parameter mit einbezogen werden.

Zusätzlich gilt: Die Immobilienwerte müssen künftig alle sieben Jahre von den Finanzbehörden neu erhoben werden.

Für einige Hauseigentümer könnte die neue Berechnung zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer führen.

Achtung: Davon sind auch Mieter betroffen, die dann höhere Nebenkosten bezahlen müssen.

Die Politik plant, den Grundsteuermessbetrag und die Hebesätze der Gemeinden im Gegenzug abzusenken. Doch ob sich das durchsetzen lässt, ist noch nicht klar.

Denn: Die Grundsteuer stellt für viele Gemeinden eine äußerst wichtige Einnahmequelle dar.

Zudem hat jedes Bundesland im Rahmen der Öffnungsklausel die Möglichkeit, die Grundsteuer individuell zu berechnen.

Für Hausbesitzer bedeutet das: Rechtliche Unsicherheit über die künftige Höhe der Grundsteuer.