Grundstück teilen: Wie läuft die Realteilung ab?

Ob nun ein Erbe, eine Scheidung oder ein neues Immobilienprojekt – es gibt einige Situationen, in denen Sie ein Grundstück aufteilen müssen.

In diesen Fällen ist die Realteilung oft das Mittel der Wahl. Der Grund: Sie macht aus einem Grundstück rechtlich zwei voneinander unabhängige Grundstücke.

Gerade bei einem angestrebten Verkauf als Erbe können Sie nach einer Teilung autonom entscheiden.

Doch was ist die Realteilung genau? Wie läuft diese ab und was sollten Sie dabei beachten?

Lesen Sie weiter und erhalten Sie einen umfassenden Überblick zur Realteilung, ihren Vor- und Nachteilen sowie möglichen Alternativen.

Mit der Realteilung ist die Grundstücksteilung im engeren Sinne gemeint. Doch was heißt das?

In anderen Worten: Hierbei wird ein bestehendes Grundstück in mindestens zwei separate, neue Grundstücke aufgeteilt.

Dabei entstehen Parzellen, über die die jeweiligen Eigentümer nach der Teilung unabhängig voneinander verfügen können. Die Rechtsgrundlage für die Realteilung von Grundstücken ist § 19 im Baugesetzbuch.

Der Grund ist einfach: In einer Realteilung gibt es auch Personengesellschaften mit mehreren Anteilseignern. Bei der Auflösung findet ebenfalls eine Realteilung der Vermögensgegenstände statt.

Eigentlich klingt es ganz einfach: Alle Betroffenen möchten ein Grundstück teilen – also spricht nichts dagegen, oder?

Ganz so einfach ist es leider nicht.

Denn: Durch die Teilung erlischt das ursprüngliche Grundstück und zwei neue entstehen.

Laut Gesetz müssen Sie die Grundstücksteilung deshalb beim zuständigen Grundbuchamt erklären.

Doch es wird noch komplizierter: Dabei müssen Sie auch gewisse Voraussetzungen erfüllen.

Erfreulich: In den meisten Bundesländern benötigen Sie keine behördliche Genehmigung dafür.

Beachten Sie jedoch die Ausnahmen:

Nur in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist eine Teilungsgenehmigung für Baugrundstücke nötig.

Darüber hinaus ist noch ein weiterer Punkt wichtig: In vielen Fällen entstehen durch eine Realteilung Grunddienstbarkeiten.

Dazu ein kleines Beispiel:
Nach der Teilung existiert ein Hinterliegergrundstück. Dieses hat keinen direkten Zugang zum öffentlichen Wegenetz. Die einzige mögliche Lösung: Die Eigentümer dürfen über das vorne liegende Grundstück ihr Eigentum betreten.

Um dies dauerhaft rechtlich abzusichern, wird eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts im Grundbuch des vorne liegenden Grundstücks eingetragen.

Eine solche Grunddienstbarkeit schmälert den Verkaufswert des belasteten Grundstücks.

Aus diesem Grund wird häufig eine Entschädigung vereinbart.

Alternative: Die Nutznießer der Grunddienstbarkeit kümmern sich um die Instandhaltung. Beim Wegerecht wäre das die Pflege des Weges selbst.

Eine Grundstücksteilung wird in vielen Szenarien sinnvoll.

Meist geht es darum, den Bau eines weiteren Hauses auf einem großen Grundstück zu ermöglichen.

Hierzu ein Beispiel: Sie möchten als Eltern ihren Kindern erlauben, auf dem schon bebauten Elterngrundstück ihre eigene Immobilie zu erbauen.

Der Vorteil: Ihr Kinder sparen sich den Kauf eines eigenen Grundstücks.

Die Teilung eines Grundstücks hat also ihre Berechtigung. Bevor Sie sich jedoch dafür entscheiden, hilft ein Blick auf die Vor- und Nachteile:

Eins vorweg: Die rechtlich korrekte Realteilung ist nicht ganz unkompliziert. Lassen Sie sich am besten professionell durch diesen Prozess begleiten, um auf der sicheren Seite zu bleiben.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung gibt Ihnen eine Übersicht zum Ablauf der Realteilung:

Eine Realteilung ist nicht günstig. Das heißt: Planen Sie mit Kosten in Höhe mehrerer Tausend Euro. Doch warum eigentlich?

Die Vermessungskosten sowie die Notargebühren sind dabei wesentliche Kostenpunkte. Außerdem kommen Kosten für die Grundbucheintragung hinzu.

Jedes Bundesland hat öffentlich verfügbare Gebührenordnungen für die Vermessungskosten.

In der Regel werden die Gebühren für Teilungsvermessungen nach dem Bodenwert gestaffelt.

Die Gebühren für den Notar und das Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Deshalb gilt: Aufgrund der Kosten sollten Sie sich die Teilung gut überlegen.

Hierzu ein Beispiel:

Wenn Sie Ihr Grundstück zum Beispiel teilen, um es besser vermarkten zu können, muss der erwartete Mehrwert mindestens die Teilungskosten einbringen. Andernfalls rechnet sich die Maßnahme nicht.

Linkliste: Gebührenordnungen in den Bundesländern

Hier ein kleines Beispiel für die Berechnung der Vermessungskosten in Bremen:

Ein Grundstück mit 1.450 m² im Stadtteil Bremen-Neustadt soll in zwei Grundstücke je 725 m² aufgeteilt werden. Der Bodenrichtwert der Grundstücke liegt bei 700 Euro / m².

Die Kostenverordnung für das amtliche Vermessungswesen in Bremen (Stand: 2020) setzt dafür folgende Werte an:

Neben der Realteilung ist auch die ideelle Teilung von Grundstücken möglich. Dabei bleibt das ursprüngliche Grundstück erhalten.

Das heißt: Die Teilstücke sind nicht unabhängig voneinander.

Vielmehr erwirbt ein zusätzlicher Grundstückseigentümer ein Miteigentum am Grundstück.

Die dazugehörigen Rechte und Pflichten richten sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Vereinfacht gesagt: Die Rechtslage ähnelt der einer Immobilie mit Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer.

Ähnlich wie bei geteilten Immobilien werden Sondereigentum und Sondernutzungsrechte festgelegt, sodass wirtschaftlich gesehen ein ähnliches Ergebnis wie bei der Realteilung erzielt wird.

Aber: Bei der ideellen Teilung findet keine rechtliche Teilung statt.

Die Folge: Eigentümer können nur gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen. Entsprechend ist die Verfügungsgewalt eingeschränkt, weshalb viele Personen die Realteilung vorziehen.

Doch warum dann überhaupt eine ideelle Teilung?

Es gibt einen guten Grund: Sie kommt dann zum Einsatz, wenn aufgrund von Bauvorschriften eine Realteilung nicht möglich ist. Es handelt sich also um einen praktischen Ausweg.