Grundstück teilen: Wie läuft die Realteilung ab?

Realteilung: Behalten Sie alle rechtlichen Regelungen im Blick

Marilena Meyer
Ein Grundstück in zwei Einzelgrundstücke teilen - mit der Realteilung ist dies möglich

Die wichtigsten Fakten

  • Die Realteilung teilt ein Grundstück in zwei unabhängige Grundstücke

  • Aus der Teilung können sich Komplikationen wie Grunddienstbarkeiten ergeben

  • Die Realteilung ist oft besser als die ideelle Teilung

Grundstück teilen: Ohne sorgfältige Planung geht nichts

Ob nun ein Erbe, eine Scheidung oder ein neues Immobilienprojekt – es gibt einige Situationen, in denen Sie ein Grundstück aufteilen müssen.

In diesen Fällen ist die Realteilung oft das Mittel der Wahl. Der Grund: Sie macht aus einem Grundstück rechtlich zwei voneinander unabhängige Grundstücke.

Gerade bei einem angestrebten Verkauf als Erbe können Sie nach einer Teilung autonom entscheiden.

Doch was ist die Realteilung genau? Wie läuft diese ab und was sollten Sie dabei beachten?

Lesen Sie weiter und erhalten Sie einen umfassenden Überblick zur Realteilung, ihren Vor- und Nachteilen sowie möglichen Alternativen.

Was ist die Realteilung?

Mit der Realteilung ist die Grundstücksteilung im engeren Sinne gemeint. Doch was heißt das?

In anderen Worten: Hierbei wird ein bestehendes Grundstück in mindestens zwei separate, neue Grundstücke aufgeteilt.

Dabei entstehen Parzellen, über die die jeweiligen Eigentümer nach der Teilung unabhängig voneinander verfügen können. Die Rechtsgrundlage für die Realteilung von Grundstücken ist § 19 im Baugesetzbuch.

Hinweis: Realteilung gibt es nicht nur bei Grundstücken

Wenn Sie nach Informationen zur Realteilung suchen, stoßen Sie eventuell auch auf Fälle, die mit Grundstücken nichts zu tun haben.

Der Grund ist einfach: In einer Realteilung gibt es auch Personengesellschaften mit mehreren Anteilseignern. Bei der Auflösung findet ebenfalls eine Realteilung der Vermögensgegenstände statt.

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Kann man ein Grundstück einfach so teilen?

Eigentlich klingt es ganz einfach: Alle Betroffenen möchten ein Grundstück teilen – also spricht nichts dagegen, oder?

Ganz so einfach ist es leider nicht.

Denn: Durch die Teilung erlischt das ursprüngliche Grundstück und zwei neue entstehen.

Laut Gesetz müssen Sie die Grundstücksteilung deshalb beim zuständigen Grundbuchamt erklären.

Doch es wird noch komplizierter: Dabei müssen Sie auch gewisse Voraussetzungen erfüllen.

Dazu gehören:
  • Die Teilung steht in keinem Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan

  • Die Teilgrundstücke haben eine ausreichende Größe

  • Es gibt eine klare Grenze zwischen den Teilgrundstücken

  • Die Teilgrundstücke sind genau vermessen und abgegrenzt

Erfreulich: In den meisten Bundesländern benötigen Sie keine behördliche Genehmigung dafür.

Beachten Sie jedoch die Ausnahmen:

Nur in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist eine Teilungsgenehmigung für Baugrundstücke nötig.

Darüber hinaus ist noch ein weiterer Punkt wichtig: In vielen Fällen entstehen durch eine Realteilung Grunddienstbarkeiten.

Dazu ein kleines Beispiel:
Nach der Teilung existiert ein Hinterliegergrundstück. Dieses hat keinen direkten Zugang zum öffentlichen Wegenetz. Die einzige mögliche Lösung: Die Eigentümer dürfen über das vorne liegende Grundstück ihr Eigentum betreten.

Um dies dauerhaft rechtlich abzusichern, wird eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts im Grundbuch des vorne liegenden Grundstücks eingetragen.

Andere mögliche Grunddienstbarkeiten wären:
  • Durchfahrtsrechte

  • Leitungsrechte

Eine solche Grunddienstbarkeit schmälert den Verkaufswert des belasteten Grundstücks.

Aus diesem Grund wird häufig eine Entschädigung vereinbart.

Alternative: Die Nutznießer der Grunddienstbarkeit kümmern sich um die Instandhaltung. Beim Wegerecht wäre das die Pflege des Weges selbst.

Definition Grunddienstbarkeit: Was ist das?

Dienstbarkeiten sind dingliche Nutzungsrechte an einer fremden Sache. Somit sind Grunddienstbarkeiten Nutzungsrechte an einem fremden Grundstück. Regelungen dazu finden Sie in §§ 1018 ff. BGB. Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen.

Wann ist die Realteilung sinnvoll?

Eine Grundstücksteilung wird in vielen Szenarien sinnvoll.

Meist geht es darum, den Bau eines weiteren Hauses auf einem großen Grundstück zu ermöglichen.

Hierzu ein Beispiel: Sie möchten als Eltern ihren Kindern erlauben, auf dem schon bebauten Elterngrundstück ihre eigene Immobilie zu erbauen.

Der Vorteil: Ihr Kinder sparen sich den Kauf eines eigenen Grundstücks.

Die folgenden Gründe machen eine Realteilung sinnvoll:
  • Vorbeugung späterer Erbauseinandersetzungen

  • Kapitalbeschaffung

  • Ermöglichung einer intensiveren Bebauung

  • Planung eines Doppelhauses

  • Höherer Verkaufserlös als bei ungeteiltem Grundstück

  • Reduzierung des Pflege- und Instandhaltungsaufwands von großen Grundstücken

  • Reduzierung der Grundsteuerlast

Vor- und Nachteile einer Realteilung

Die Teilung eines Grundstücks hat also ihre Berechtigung. Bevor Sie sich jedoch dafür entscheiden, hilft ein Blick auf die Vor- und Nachteile:

Vorteile einer Realteilung Nachteile einer Realteilung
Hausbau ohne Grundstückskauf möglich Hohe Kosten für die Teilung
Reduzierung der Grundstückskosten pro Haus bei Doppelhäusern Risiko für Konflikte mit Teilungs-Nachbarn
Teilliquidation eines Grundstücks ohne Verlust des Immobilieneigentums Beschränkte Gestaltungsmöglichkeiten auf dem eigenen Restgrundstück
Verbesserung der Ertragsaussichten und Vermarktung eines Grundstücks Bessere Vermarktung ist nicht garantiert (Risiko eines Verlustgeschäfts)
Reduzierter Instandhaltungsaufwand
Geringere Grundsteuerlast

Wie läuft die Realteilung ab?

Eins vorweg: Die rechtlich korrekte Realteilung ist nicht ganz unkompliziert. Lassen Sie sich am besten professionell durch diesen Prozess begleiten, um auf der sicheren Seite zu bleiben.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung gibt Ihnen eine Übersicht zum Ablauf der Realteilung:

01.
Gespräche mit dem Bauordnungsamt

Klären Sie zunächst, welche baurechtlichen Vorschriften es gibt und welche Grenzen laut Bebauungsplan gelten. Das zuständige Bau- oder Bauordnungsamt hilft Ihnen weiter. Behördliche Genehmigungen für die Teilung sind nur in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen nötig.

02.
Vermessung des Grundstücks

Veranlassen Sie eine amtliche Vermessung des Grundstücks. Diese erfolgt auf einen schriftlichen Antrag beim Vermessungs- oder Katasteramt. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur übernimmt die Aufgabe.

03.
Neue Flurkarte

Der Vermesser beauftragt daraufhin beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte.

04.
Unterlagen zum Notar bringen

Mit dieser Flurkarte gehen Sie zum Notar. Er veranlasst die offizielle Berücksichtigung der Teilung im Grundbuch und kümmert sich zudem um die Eintragung eventueller Grunddienstbarkeiten.

05.
Abschluss der Realteilung durch den Grundbucheintrag

Wenn mit der Teilung gleichzeitig ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, ist der Notar ebenfalls zuständig. Mit dem Grundbucheintrag ist die Teilung rechtswirksam.

Was kostet die Realteilung?

Eine Realteilung ist nicht günstig. Das heißt: Planen Sie mit Kosten in Höhe mehrerer Tausend Euro. Doch warum eigentlich?

Die Vermessungskosten sowie die Notargebühren sind dabei wesentliche Kostenpunkte. Außerdem kommen Kosten für die Grundbucheintragung hinzu.

Die genaue Höhe der Kosten hängt von diesen Faktoren ab:
  1. Grundstücksgröße

  2. Grundstückswert

  3. Anzahl der Parzellen

  4. Anzahl der gesetzten Grenzsteine

Jedes Bundesland hat öffentlich verfügbare Gebührenordnungen für die Vermessungskosten.

In der Regel werden die Gebühren für Teilungsvermessungen nach dem Bodenwert gestaffelt.

Die Gebühren für den Notar und das Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

“Faustregel: Rechnen Sie mit Teilungskosten in einer Größenordnung von 3.000 bis 5.000 Euro.”

Deshalb gilt: Aufgrund der Kosten sollten Sie sich die Teilung gut überlegen.

Hierzu ein Beispiel:

Wenn Sie Ihr Grundstück zum Beispiel teilen, um es besser vermarkten zu können, muss der erwartete Mehrwert mindestens die Teilungskosten einbringen. Andernfalls rechnet sich die Maßnahme nicht.

Vermessungskosten in den Bundesländern

Linkliste: Gebührenordnungen in den Bundesländern

Hier ein kleines Beispiel für die Berechnung der Vermessungskosten in Bremen:

Ein Grundstück mit 1.450 m² im Stadtteil Bremen-Neustadt soll in zwei Grundstücke je 725 m² aufgeteilt werden. Der Bodenrichtwert der Grundstücke liegt bei 700 Euro / m².

Die Kostenverordnung für das amtliche Vermessungswesen in Bremen (Stand: 2020) setzt dafür folgende Werte an:

Grundgebühr 500 Euro
Flächenbezogener Gebührensatz 701 bis 2.000 m²: 850 Euro x 2 = 1.700 Euro
Grenzfeststellung (Grundgebühr): 350 Euro
2 Grenzpunkte 2 x 270 Euro = 540 Euro
Summe fixer Kosten 3.090 Euro
Wertfaktor nach Bodenrichtwert 501 bis 5.000 €/m²: 1,4
Gesamtkosten 4.326 Euro

Realteilung vs. Ideelle Teilung – wo liegt der Unterschied?

Neben der Realteilung ist auch die ideelle Teilung von Grundstücken möglich. Dabei bleibt das ursprüngliche Grundstück erhalten.

Das heißt: Die Teilstücke sind nicht unabhängig voneinander.

Vielmehr erwirbt ein zusätzlicher Grundstückseigentümer ein Miteigentum am Grundstück.

Die dazugehörigen Rechte und Pflichten richten sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Vereinfacht gesagt: Die Rechtslage ähnelt der einer Immobilie mit Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer.

Ähnlich wie bei geteilten Immobilien werden Sondereigentum und Sondernutzungsrechte festgelegt, sodass wirtschaftlich gesehen ein ähnliches Ergebnis wie bei der Realteilung erzielt wird.

Aber: Bei der ideellen Teilung findet keine rechtliche Teilung statt.

Die Folge: Eigentümer können nur gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen. Entsprechend ist die Verfügungsgewalt eingeschränkt, weshalb viele Personen die Realteilung vorziehen.

Doch warum dann überhaupt eine ideelle Teilung?

Es gibt einen guten Grund: Sie kommt dann zum Einsatz, wenn aufgrund von Bauvorschriften eine Realteilung nicht möglich ist. Es handelt sich also um einen praktischen Ausweg.

Tipp Bei einem gewünschten Verkauf immer auf eine Realteilung hinarbeiten

Für den Verkauf ist eine Realteilung die deutlich bessere Wahl. Denn: Viele Käufer finden es nicht attraktiv, nur einen Teil des Wohnungseigentums zu erwerben.

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FAQ

Die häufigsten Fragen

Bei der Realteilung oder Grundstücksteilung wird ein bestehendes Grundstück in mindestens zwei selbstständige Grundstücke aufgeteilt.

So entstehen Parzellen, über die unabhängig voneinander verfügt werden kann. Die Rechtsgrundlage dafür findet sich in § 19 des Baugesetzbuchs.

Wenn die geltende Bauordnung bestimmte Vorgaben macht, ist die Realteilung nicht möglich. Zum Beispiel müssen Haus und Grundstück groß genug sein, damit Eigentümer darauf wohnen können.

Falls also ein bebautes Grundstück ein Haus mit nur einer Etage aufweist oder falls die Grundstücksfläche zu klein ist, ist die Realteilung nicht möglich.

Die amtliche Vermessung des Grundstücks ist Voraussetzung für die Teilung. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (oder in Bayern die Vermessungsverwaltung) führt diese Vermessung durch.

Wenn alles in Ordnung ist, beantragt er daraufhin beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte, um die Teilung durchzuführen.

Solange die Grundstücksteilung der örtlichen Bauordnung entspricht und laut amtlicher Vermessung möglich ist, spricht der Realteilung nichts entgegen.

In Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen ist eine behördliche Teilungsgenehmigung nötig. Dies gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke.

In den anderen Bundesländern benötigen Sie keine Genehmigung für die Grundstücksteilung.

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