Wie funktioniert der Teilverkauf?

Der ultimative Guide

Viele Eigenheimbesitzer im Rentenalter kennen es: Für das mietfreie Wohnen haben Sie jahrelang das Darlehen getilgt. Doch plötzlich reichen die Rentenzahlungen gerade so zum Leben.

Große Sprünge können Sie sich nicht erlauben? Die wohlverdiente Reise bleibt ein unerfüllter Wunsch? All Ihr Vermögen ist an das Haus gebunden? Die Immobilie wird mehr und mehr zur Belastung?

Ein neues Modell der Immobilienrente kann ein Ausweg sein: Der Teilverkauf sorgt für mehr Liquidität im Alter.

Wie der Teilverkauf funktioniert, wie hoch ist die Auszahlung ist und für wen sich das Modell eignet, erfahren Sie hier.

Was ist der Teilverkauf?

Voraussetzungen: Wann ist der Teilverkauf möglich?

Wie läuft der Teilverkauf ab?

Wie hoch ist die Auszahlung?

Was ist das Nutzungsentgelt?

Die Vor- und Nachteile: Wann lohnt sich ein Teilverkauf?

Was ist das Rückkaufsrecht?

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Teilverkauf?

Checkliste: Worauf sollte ich bei einem Teilverkauf unbedingt achten?

Was ist der Teilverkauf?

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage. Doch was nützt das, wenn Ihnen das Geld nicht zum Leben zur Verfügung steht?

Kommt es zu Liquiditätsproblemen, geraten gerade ältere Menschen in Not. Wer sich Geld von der Bank leihen möchte, geht meistens leer aus – auch wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist

Das Haus verkaufen und von dem Erlös leben?

Ein Hausverkauf kommt für den Großteil dieser Eigenheimbesitzer nicht in Frage. Verständlicherweise – schließlich hat man sich das Eigentum schwer erarbeitet und möchte Zuhause wohnen bleiben.

Lohnt sich der Teilverkauf?

Für mehr Liquidität im Alter

Es gibt jedoch einen Ausweg: Der Teilverkauf. Dieser ist neben der Leibrente oder dem Rückmietkauf eine Variante der sogenannten “Immobilienrente”.

Hierbei können Sie als Eigentümer das Kapital, welches an die Immobilie gebunden ist, in Barvermögen umwandeln.

Wie viel Geld bekomme ich?

Das können Sie ganz frei entscheiden. Beim Teilverkauf verkaufen Sie – im Gegensatz zu den klassischen Varianten – Ihre Immobilie nicht als Ganzes, sondern lediglich einen Teil. Um genau zu sein: Zwischen 20 und 50 Prozent Ihrer Immobilie.

Der große Vorteil: Für Sie ändert sich nichts. Sie bleiben weiterhin in der Immobilie wohnen und treffen auch zukünftig alle Entscheidungen, die Ihre Immobilie betreffen.

Wie funktioniert das?

Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie wird ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen. So können Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten. Die Mietzahlungen erhalten ausschließlich Sie als Nießbraucher.

Der Käufer selbst wird durch den Teilverkauf lediglich “stiller Miteigentümer”. Das bedeutet, dass Sie weiterhin alle Entscheidungen über die Immobilie treffen, als wären Sie noch alleiniger Eigentümer

Und wo ist der Haken?

Kein Haken, aber unbedingt zu bedenken: Der Käufer hat einen Teil der Immobilie gekauft. Diesen nutzt er jedoch nicht. Dafür zahlen Sie an den Teilkäufer eine Nutzungsgebühr. Mehr über die Höhe der Gebühr und wer bereit ist nur einen Teil der Immobilie zu kaufen, erfahren Sie gleich.

Wer kauft einen Teil meiner Immobilie?

Wer kauft denn nur einen Teil einer Immobilie und nutzt diesen dann nicht?

Das ist eine berechtigte Frage.

Tatsächlich sind es selten Privatkäufer, die sich für einen Teilkauf interessieren. Meist sind die Käufer Unternehmen.

Mittlerweile haben sich in Deutschland bereits einige Anbieter erfolgreich auf den Teilverkauf spezialisiert. Das Prinzip ist bei allen das gleiche: Der Anbieter kauft einen Teil der Immobilie und der Verkäufer bleibt in dieser wohnen und genießt das Nießbrauchrecht.

Unterschiede lassen sich bei den Anbietern jedoch in den Konditionen feststellen. Das betrifft beispielsweise die Höhe der Nutzungsgebühr und die Kriterien für die Voraussetzungen zum Teilverkauf.

Wir raten Ihnen daher unbedingt mehrere Anbieter zu vergleichen, um den richtigen Käufer für den Teilverkauf zu finden. Dazu können Sie unseren kostenlosen Online-Vergleich nutzen.

So können Sie herausfinden, ob sich der Teilverkauf für Sie lohnt und welcher Anbieter zu Ihren Vorstellungen passt.

Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Voraussetzungen: Wann ist ein Teilverkauf möglich?

Damit der Teilverkauf Ihrer Immobilie möglich ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Diese sind abhängig vom Anbieter und können leicht variieren.

Grundsätzlich sollten Sie jedoch folgende Kriterien erfüllen:

  • Mindestalter: Der Eigentümer muss meist ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben. Je nach Anbieter liegt dies zwischen 50-60 Jahren
  • Immobilienwert: Die Immobilie sollte mindestens 200.000 Euro wert sein.
  • Lastenfreie Immobilie: Gute Voraussetzungen bringen Immobilien mit, die bereits abbezahlt sind. Eine geringe Restschuld kann jedoch auch in einigen Modellen als Anzahlung verrechnet werden

Wie läuft der Teilverkauf ab?

Wie bereits erwähnt, gibt es einige deutsche Unternehmen, die sich auf den Teilverkauf spezialisiert haben. Diese führen Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.

Dabei geht jeder Anbieter individuell vor. Es gibt jedoch einige Schritte, die bei jedem Teilverkauf notwendig sind.

Der typische Ablauf beim Teilverkauf:

  • Größe des Anteils festlegen: Wie viel Geld benötigen Sie? Zunächst werden Sie mit dem Käufer besprechen, wie groß der Anteil sein soll, den Sie veräußern möchten. Die Größe ist meist abhängig davon, wie viel Kapital Sie aus Ihrer Immobilie ziehen möchten. Bedenken Sie: Sie können bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie verkaufen.
  • Unverbindliches Angebot: Sie erhalten ein vorläufiges unverbindliches Angebot vom Käufer.
  • Immobilienwert ermitteln: Haben Sie Interesse an einem Teilverkauf, wird ein unabhängiger zertifizierter Immobiliengutachter Ihre Immobilie bewerten. Der errechnete Marktwert entscheidet darüber, ob ein Teilverkauf Ihrer Immobilie möglich ist. Zur Erinnerung: Die Anbieter fordern in der Regel einen Mindestbetrag von 100.000 Euro ein. Da ein Verkauf bis 50 Prozent möglich ist, sollte der Verkehrswert mindestens 200.000 Euro betragen. Außerdem bildet die Immobilienbewertung die Grundlage für vertragliche Vereinbarungen.
  • Verbindliches Kaufangebot: Auf Grundlage der Bewertung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot vom Käufer.
  • Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag: Möchten Sie das Angebot annehmen, wird ein Termin beim Notar vereinbart. Hier wird die Kauftransaktion notariell beurkundet. Der Notar veranlasst die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Hier werden nun sowohl der Teilverkäufer als auch der Teilkäufer als Eigentümer eingetragen. Außerdem veranlasst der Notar die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts für den Teilverkäufer ins Grundbuch.
  • Auszahlung des Verkaufserlöses: Kurze Zeit später erhalten Sie den vereinbarten Kaufpreis als Einmalzahlung.

Wie hoch ist die Auszahlung?

Möchten Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen, können Sie selbst entscheiden, wie groß dieser Anteil sein soll. Dabei kaufen Anbieter Anteile zwischen 20 – 50 Prozent.

Der Gesamtwert der Immobilie entscheidet über die Auszahlungshöhe. Diese muss mindestens 100.000 Euro betragen.

Zum besseren Verständnis haben wir hier ein Beispiel für Sie:

Beispiel Teilverkauf:

Das Haus von Herrn Wunder hat einen Gesamtwert von 350.000 Euro. Der 63-Jährige möchte 40 Prozent seiner Immobilie verkaufen. Dafür erhält er einen Verkaufserlös in Höhe von 140.000 Euro.

Berechnung Verkaufserlös

350.000 Euro x 0,4 = 140.000 Euro

Den Verkaufserlös erhalten Sie als Einmalzahlung. Das bedeutet: Die gesamte Summe wird Ihnen direkt nach dem Verkauf überwiesen und steht Ihnen sofort zur Verfügung.

Bedenken Sie hierbei, dass Sie von nun an eine Gebühr für die Nutzung der Immobilie an den Anbieter entrichten müssen. Diese beträgt rund 3,0 Prozent der Auszahlungssumme.

Herr Wunder erhält durch den Teilverkauf 140.000 Euro. Bei dieser Summe wird ein Nutzungsentgelt von monatlich 350 Euro vereinbart.

Berechnung Nutzungsentgelt

(140.000 Euro x 0,03) / 12 = 350 Euro

Wie lange dauert die Auszahlung?

Wann Sie die Auszahlung erhalten, ist abhängig von den Anbietern und wie viel Zeit der Notartermin und die Eintragungen in das Grundbuch in Anspruch nehmen

In der Regel erhalten Sie diese jedoch innerhalb von 4 bis 8 Wochen nachdem Sie ein Angebot angefragt haben.

Tipp: Vergleichen Sie mehrere Anbieter miteinander. So können Sie sehen, welcher Anbieter am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.

Hierfür können Sie unseren kostenlosen und unverbindlichen Online-Vergleich nutzen.

Lohnt sich ein Teilverkauf für mich?

Was ist das Nutzungsentgelt?

Verkaufen Sie als Eigentümer einen Teil Ihrer Immobilie, erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie.

Dieses berechtigt Sie in der Immobilie wohnen zu bleiben und auch Mieteinnahmen zu erzielen.

Für den Käufer bedeutet das, dass er die Immobilie dauerhaft nicht nutzen kann. Daher vereinbaren die meisten Anbieter zum Ausgleich ein Nutzungsentgelt. Diese Gebühr wird entweder monatlich oder jährlich fällig.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Das Nutzungsentgelt orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex und wird regelmäßig angepasst.

Einige Anbieter vereinbaren zur Planungssicherheit auch eine Sollzinsbindung über 10 oder mehr Jahre. Dabei beläuft sich die Gebühr auf jährlich rund 3,0 Prozent des Verkaufspreises.

Beispiel

Ihre Immobilie hat einen Gesamtwert von 380.000 Euro. Sie möchten 30 Prozent Ihres Eigenheims veräußern. Dafür erhalten Sie 114.000 Euro von dem Käufer. Bei einem Nutzungsentgelt von 3,0 Prozent werden 3.420 Euro pro Jahr, bzw. 285 Euro pro Monat fällig.

Die Vor- und Nachteile: Wann lohnt sich ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf einer Immobilie ist vor allem für Menschen ab 50 Jahren interessant. Viele haben den Wunsch in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben, benötigen aber gleichzeitig Kapital, welches an das Eigentum gebunden ist.

Der Teilverkauf schlägt zwei Fliegen mit einer Klappe: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie und können weiter darin wohnen bleiben.

Der Verkaufserlös wird Ihnen sofort auf einen Schlag ausgezahlt und durch das eingetragene Nießbrauchrecht treffen Sie weiterhin alle Entscheidungen über Ihre Immobilie. Wenn Sie die Immobilie vermieten, erhalten Sie auch die Mietzahlungen.

Alle Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteile

  • Liquidität: Sie können das Kapital, welches an die Immobilie gebunden ist, schnell verfügbar machen
  • Wohnen bleiben: Sie können weiter in der Immobilie wohnen bleiben
  • Mietzahlungen erhalten: Sie können die Immobilie komplett oder teilweise vermieten. Durch das Nießbrauchrecht erhalten Sie alle wirtschaftlichen Gewinne, welche die Immobilie abwirft
  • Entscheidungshoheit: Sie können weiterhin frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden
  • Vorkaufsrecht: Sie oder Ihre Erben haben ein Vorkaufsrecht und können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen
  • Wertsteigerung: Von steigenden Immobilienpreisen können Sie auch zukünftig profitieren, da Sie weiterhin einen Teil Ihrer Immobilie besitzen.
  • Unterstützung beim Hausverkauf: Möchten Sie Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkaufen, übernehmen die Anbieter den gesamten Prozess für Sie.

Nachteile

  • Nutzungsgebühr: Für die Nutzung der Immobilie müssen Sie eine monatliche bzw. jährliche Gebühr an den Käufer zahlen
  • Kosten für Instandhaltungen: Sie treffen nicht nur weiterhin alle Entscheidungen rund um Ihre Immobilie, sondern tragen auch zukünftig die Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten
  • Wertminderung der Immobilie: Die Eintragung des Nießbrauchrechts wirkt sich negativ auf den Wert Ihrer Immobilie aus
  • Keine Garantie für Wertsteigerung: Entscheiden Sie sich, Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig zu verkaufen, kann es sein, dass der Immobilienwert gleich geblieben oder sogar gesunken ist.
  • Gebühr für den Verkauf: Möchten Sie Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkaufen, fällt bei einigen Anbietern eine Gebühr bis zu fünf Prozent an
Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Was ist das Rückkaufsrecht?

Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen bestimmten Anteil Ihres Eigentums an einen Anbieter.

Dabei können sowohl der Verkäufer als auch seine Erben die Immobilie jederzeit zum aktuellen Marktwert zurückkaufen.

Sie besitzen das sogenannte Vorkaufsrecht.

Was passiert im Falle des Todes?

Verstirbt der Teilverkäufer gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die Immobilie wird vollständig an einen Dritten verkauft. Der Erlös wird anschließend entsprechend der Anteile zwischen dem Anbieter und den Erben aufgeteilt.
  • Die Erben kaufen den verkauften Anteil vom Anbieter zum aktuellen Marktpreis zurück.

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Teilverkauf?

Für mehr Liquidität im Alter gibt es verschiedene Modelle der Immobilienverrentung. Neben des recht jungen Modells des Teilverkaufs, zählt die sogenannte Leibrente zu den Klassikern.

Dabei gibt es einige Unterschiede zwischen den Varianten:

  • Eigentumsverhältnisse: Der wohl größte Unterschied zwischen den beiden Varianten liegt darin, dass bei der Leibrente die gesamte Immobilie verkauft wird, während bei dem Teilverkauf lediglich 20 - 50 Prozent des Eigentums veräußert werden
  • Auszahlung: Der Verkaufserlös wird bei der Leibrente über einen vereinbarten Zeitraum monatlich in Raten ausgezahlt. Beim Teilverkauf erhalten Sie die Summe sofort und als Einmalzahlung. Sinnvoll ist die Leibrente vor allem, wenn Eigenheimbesitzer die eigene Rente aufstocken möchten: Die Leibrente wird monatlich über einen vereinbarten Zeitraum in Raten ausgezahlt. Dagegen eignet sich der Teilverkauf, sollte die Auszahlung einer große Summe auf einen Schlag notwendig sein
  • Verantwortung: Wer sich komplett frei von der Verantwortung gegenüber der Immobilie machen möchte, sollte sich über die Leibrente informieren. Beim Teilverkauf gehören die Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten auch weiterhin in dem Verantwortungsbereich des Teilverkäufers
  • Erbschaft: Besonders wenn keine Erben vorhanden sind und das Vermögen noch zu Lebzeiten aufgebraucht werden soll, ist die Leibrente interessant. Im Gegensatz zum Teilverkauf ist das Vererben der Immobilie nicht mehr möglich

Leibrente und Teilverkauf: Die Unterschiede im Überblick

Leibrente Teilverkauf
Auszahlung> monatlich einmalig
Verbleibender Eigentumsanteil 0 % mind. 50 %
Profitieren von Wertsteigerung Nein Ja
Entscheidungshoheit Liegt beim Käufer Liegt weiterhin beim Verkäufer
Rückkauf möglich Nein Ja
Vererben möglich Nein Ja
Grundbucheinträge Nießbrauchrecht, Wohnrecht Nießbrauchrecht
Instandhaltungskosten Trägt der Käufer Trägt weiterhin der Verkäufer
Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Checkliste: Worauf sollte ich bei einem Teilverkauf unbedingt achten?

Bevor Sie sich entscheiden einen Teil Ihrer Immobilie zu verkaufen, sollten Sie einige Punkte dringend beachten.

Genau wie beim regulären Hausverkauf heißt es auch hier: Lassen Sie sich Zeit und lesen Sie sich den Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig durch.

Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie diesen von einem Sachverständigen prüfen.

Auch empfehlen wir Ihnen, sich vorab mindestens drei verschiedene Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Lohnt sich der Teilverkauf für mich

Um herauszufinden, ob sich der Teilverkauf für Sie lohnt, stellen Sie sich die folgenden Fragen:

  • Wie viel Kapital benötige ich? Die Summe des benötigten Kapitals bestimmt wie viel Ihrer Immobilie Sie verkaufen müssen. Überlegen Sie, wie viel Sie mindestens verkaufen müssen und maximal verkaufen wollen.
  • Kann auch ein Fremdgutachter die Immobilie bewerten? Das Immobiliengutachten sollte von einem unabhängigen Gutachter erstellt werden. So kann sichergestellt werden, dass der tatsächliche Marktwert ermittelt wird. In der werden vom Anbieter mehrere unabhängige Gutachter vorgeschlagen, von denen Sie sich einen zur Bewertung Ihrer Immobilie aussuchen können
  • Wer trägt die Kosten für einen Fremdgutachter? Ein Gutachten kann kostspielig werden. Klären Sie im Vorwege, wer die Kosten hierfür trägt.
  • Wer trägt die Kaufnebenkosten? In der Regel trägt der Käufer die Kaufnebenkosten. Sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Spekulationssteuer anfallen, ist diese von dem Verkäufer zu tragen.
  • Wie hoch ist das Nutzungsentgelt? Die Höhe des Nutzungsentgeltes kann je nach Anbieter variieren. In der Regel liegt es bei rund 3,0 Prozent des Verkaufserlöses.
  • Wie lang bin ich an die Höhe des Nutzungsentgeltes gebunden? Hier haben die Anbieter unterschiedliche Regelungen. Während einige das Entgelt regelmäßig an den Verbraucherpreisindex anpassen, handhaben andere eine Sollzinsbindung von 10 Jahren oder mehr. Für Ihre Planungssicherheit sollten Sie hier eine Einigung vor der Vertragsunterzeichnung finden.
  • Hat der Käufer ein Mitspracherecht bei der Vermietung? Einige Anbieter wünschen sich ein Mitspracherecht bei der Vermietung Ihrer Anteile - andere lassen dem Nießnutzer auch hier freie Hand. Klären Sie die Situation bereits vor der Vertragsunterzeichnung.
  • Wer trägt die laufenden Kosten, wie z.B. Versicherungen? Alle laufenden Kosten werden in der Regel vom Nießbraucher, also dem Verkäufer getragen.
  • Was ist, wenn ich meinen Anteil zurückkaufen möchte? Beim Teilverkauf erhalten Sie neben dem Nießbrauchrecht auch das sogenannte Vorkaufsrecht. Dies spricht Ihnen das Recht zu, Ihre Anteile jederzeit vom Käufer zurückzuerwerben - in der Regel zum aktuellen Marktpreis der Immobilie.
  • Was muss beachtet werden, wenn das Objekt an einen Dritten verkauft werden soll? Soll der Anbieter die vollständige Immobilie an einen Dritten verkaufen, können weitere Gebühren auf Sie zukommen. Klären Sie vorher ab, ob in diesem Fall ein Durchführungsentgelt (meist in Höhe von 3,0 - 6,0 Prozent) erhoben wird.
Lohnt sich der Teilverkauf für mich?

Fazit: Für wen eignet sich ein Teilverkauf?

Die Immobiliemverrentung in Form eines Teilverkaufs ist vor allem für Eigenheimbesitzer im Rentenalter gedacht.

Gerade diese Gruppe von Menschen erhält bei Liquiditätsproblemen meist keinen Kredit mehr von Banken und Sparkassen. Sie können sich durch den Teilverkauf das an die Immobilie gebundenes Kapital auszahlen lassen und sich so finanzielle Unabhängigkeit im Alter sichern.

FAQ

Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie wird ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen. So erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und alle wirtschaftlichen Erträge, wie beispielsweise Mietzahlungen.

Der Käufer ist lediglich stiller Miteigentümer und bekommt im Gegenzug ein Nutzungsentgelt, welches jährlich oder monatlich an diesen gezahlt wird.

Bei einem Teilverkauf ist es möglich 20 – 50 Prozent der Immobilie zu verkaufen. Dies ist für Verkäufer ab 50 Jahren möglich. Die Immobilie sollte mindestens 200.000 Euro wert und bereits abbezahlt sein, bzw. eine geringe Restschuld aufweisen.
Bei der Immobilienrente bekommt der Verkäufer den Kaufpreis in Raten ausgezahlt.  Diese können für einen fixen Zeitraum (Zeitrente) oder bis zum Tod des Verkäufers (Leibrente) vereinbart werden. Üblicherweise wird bei der Immobilienrente ein Wohnrecht vereinbart.

Eine weitere Variante ist der Teilverkauf: Hierbei erhält der Käufer den Verkaufserlös als Einmalzahlung. Beim Teilverkauf wird zudem ein Nießbrauchrecht eingetragen.

Marilena Meyer

Redakteurin

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