Was ist der Rückmietkauf?

Der ultimative Guide

In Deutschland besitzen viele Rentner eine eigene Immobilie. Sie haben jahrelang gearbeitet und das Eigenheim abbezahlt, um Ihren Ruhestand sorgenfrei in den eigenen vier Wänden zu genießen. Das Problem: In vielen Fällen reicht die Rente nicht aus, um über die Runden zu kommen.

Liquiditätsprobleme drängen Rentner zu der Frage: Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Ein neuer Trend – die Immobilienrente – soll Abhilfe verschaffen. Eine Variante ist der Rückmietkauf: Der Verkäufer erhält auf einen Schlag viel Kapital ohne aus seiner Immobilie auszuziehen.

Wie funktioniert der Verkauf mit Rückanmietung? Welche Vorteile habe ich und wo lauern Gefahren? Alle Fragen zum Rückmietkauf beantworten wir Ihnen jetzt.

Wie funktioniert der Rückmietkauf?

Was sollte im Mietvertrag stehen?

Wie wird der Verkaufspreis berechnet?

Was sind die Vor- und Nachteile beim Rückmietkauf?

Wann ist ein Rückmietkauf sinnvoll?

Welche Käufer gibt es beim Rückmietkauf?

Wie funktioniert der Rückmietkauf?

Der Rückmietkauf ähnelt einem traditionellen Hausverkauf – mit einem entscheidenden Unterschied: Verkäufer dürfen in der Immobilie wohnen bleiben.

Wie das funktioniert?

Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Käufer. Gleichzeitig schließen Sie einen Mietvertrag, der Ihnen erlaubt weiter in dem Haus oder der Wohnung wohnen zu bleiben.

Sie verwandeln sich also vom Eigentümer zum Mieter der Immobilie.

Damit erhalten Sie auf einen Schlag den Verkaufserlös Ihrer Immobilie und zahlen fortan eine monatliche Miete an den neuen Eigentümer.

Der neue Eigentümer ist dementsprechend Ihr Vermieter – mit allen Pflichten und Rechten, die dazu gehören.

Das bedeutet: Sie als Mieter zahlen neben Ihrer Miete kleinere Reparaturen und die Nebenkosten, wie Strom-, Gas,- und Wasserkosten.

Der Vermieter hingegen trägt die Kosten für Instandhaltung und größere Reparaturen.

Lohnt sich die Immobilienrente für mich?

Und wie hoch ist die Miete?

Die Höhe der Miete, oder auch “Nutzungsentgelt” genannt, orientiert sich am regionalen Mietspiegel. Alle Vereinbarungen zur Miete und Mieterhöhung sollten Sie schriftlich im Mietvertrag festhalten.

So haben Sie auch die Möglichkeit, zu vereinbaren, dass der Käufer auf eine Mieterhöhung verzichtet.

Was sollte im Mietvertrag stehen?

Bei einer Rückanmietung ist der wohl wichtigste Inhalt des Mietvertrags das Recht lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen.

Hierzu sollte festgehalten werden, dass der Käufer auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf sollte ausgeschlossen werden.

Gehen Sie außerdem sicher, dass Ihr Mietrecht auch bei einem Verkauf an einen Dritten bestehen bleibt.

Mit diesen Vereinbarungen sind Sie unkündbar: Sie können so lange Sie wollen in der Immobilie wohnen bleiben.

Umgekehrt können Sie als Mieter den Mietvertrag selbstverständlich jederzeit kündigen. Hierfür haben Sie in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach dieser Zeit erlischt das Wohnrecht.

Ein Kündigungsgrund bleibt

Können Sie die Miete nicht zahlen, hat der Vermieter das Recht das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Instandhaltungen und Reparaturen

Ein weiterer Bestandteil des Mietvertrags betrifft die Instandhaltung und Renovierung der Immobilie. Hier können Sie – wie auch in regulären Mietverträgen – vereinbaren, dass der Vermieter die Verantwortung und Kosten für die entsprechenden Arbeiten trägt.

Ausgeschlossen sind meist kleine Reparaturen bis 200 Euro – diese sind vom Mieter selbst zu zahlen.

Bauliche Veränderungen nur mit Erlaubnis

Bedenken Sie, dass Sie beim Rückmietkauf nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind. Große, bauliche Veränderungen, wie zum Beispiel ein barrierefreies Bad müssen vom Vermieter genehmigt werden.

Wie wird der Verkaufspreis berechnet?

Wie auch bei einem regulären Hausverkauf ist der Kaufpreis der Immobilie frei verhandelbar. Im besten Fall erhalten Sie den vollen Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Wie hoch dieser ist, erfahren Sie mithilfe einer Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Experten. Das können zum Beispiel Gutachter oder Makler sein.

Auch können Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung für eine erste Werteinschätzung nutzen.

Was ist meine Immobilie wert?

Was sind die Vor- und Nachteile beim Rückmietkauf?

Das Haus verkaufen und zurückmieten: Ein spannendes Modell, für alle, die bankenunabhängig viel Kapital auf einmal benötigen.

Auch wenn es sich um eine Art Hausverkauf auf Rentenbasis handelt, spielt das Alter des Verkäufers übrigens keine Rolle.

Die Vorteile des Rückmietkaufs

  • Liquidität: Eine hohe Geldsumme auf einen Schlag
  • Hoher Verkaufspreis: Im Gegensatz zu anderen Modellen der Immobilienrente erhalten Sie den vollen Marktpreis der Immobilie
  • Wohnrecht: Sie bleiben weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen
  • Entlastung: Sie sind frei von den Verpflichtungen als Eigentümer
  • Flexibel: Als Mieter sind Sie nicht mehr an eine Immobilie gebunden

Die Nachteile des Rückmietkaufs:

  • Geringe Auswahl an Käufern: Verglichen mit einem regulären Hausverkauf gibt es nur wenige Interessenten
  • Mietbelastung: Es besteht das Risiko, dass Sie Ihre Miete eines Tages nicht mehr zahlen können und aus dem Haus ausziehen müssen
  • Zwangsversteigerung: Gerät der neue Eigentümer in die Insolvenz, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Der neue Eigentümer wäre berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.
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Wann ist ein Rückmietkauf sinnvoll?

Die Beweggründe für einen Hausverkauf sind immer individuell. Der Rückmietkauf ist dann sinnvoll, wenn Sie auf einen Schlag eine große Summe Geld benötigen.

Auch kann eine Immobilie für Menschen im fortgeschrittenen Alter mehr und mehr zur Belastung werden. Instandhaltung und Reparaturen sind kaum noch realisierbar – körperlich und/oder finanziell.

Der Wechsel vom Eigentümer zum Mieter kann hier Erleichterung bringen.

Bei einem Rückmietkauf muss die Immobilie übrigens nicht zwangsläufig in die Hände einer fremden Person gegeben werden:

Häufig nutzen Familien das Modell, um die Immobilie an Ihre Angehörigen zu übergeben und so die Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer zu umgehen.

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Welche Käufer gibt es für den Rückmietkauf?

Verglichen mit einem traditionellen Hausverkauf ist die Auswahl an Käufern für den Rückmietkauf deutlich geringer.

Interessant ist der Rückmietkauf für Privatpersonen, die das Objekt als eine Art Kapitalanlage sehen. Auch das “sichern” einer Immobilie für einen Einzug in der Zukunft ist ein möglicher Kaufgrund.

Dieser ist vor allem für Familienangehörige spannend: Mit einem Rückmietkauf können Sie die Immobilie kaufen und später selbst nutzen. So können Sie die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer umgehen.

Es gibt jedoch auch einige Unternehmen, die sich auf den Rückmietkauf spezialisiert haben. Hier empfehlen wir Ihnen dringend mehrere Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen, um das beste Angebot für Sie zu finden.

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FAQ

Beim Rückmietkauf, oder auch “Sale and lease back” oder “Sale and rent back”, verkaufen Eigentümer Ihre Immobilie ohne auszuziehen.

Beim Verkauf wird dabei gleichzeitig ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht sichert.

Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis der Immobilie auf einen Schlag und zahlt fortwährend eine monatliche Miete an den neuen Eigentümer.

Wer sein Haus verkaufen aber darin wohnen bleiben möchte, kann sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Mittlerweile gibt es einige Anbieter, die sich auf den Hausverkauf auf Rentenbasis spezialisiert haben. Neben dem Rückmietkauf gibt es den Teilverkauf, die Umkehrhypothek und die klassische Leibrente.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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