Erbengemeinschaft: Wenn man gemeinsam ein Haus erbt

Erbengemeinschaften sind in der Regel darauf ausgerichtet sich wieder aufzulösen. In vielen Fällen herrscht hier jedoch großes Streitpotential – vor allem, wenn es sich bei dem Nachlass um eine Immobilie handelt.

Was passiert mit dem geerbten Haus? Wer trägt die Verantwortung und die Kosten? Was ist wenn sich die Erben nicht einigen können?

Der Verlust eines geliebten Menschen ist tragisch genug – wir zeigen Wege auf, wie sich eine Erbengemeinschaft harmonisch einigen kann und welche Auswege das Erbrecht bietet, wenn ein Miterbe blockiert.

Wie entsteht eine Erbengemeinschaft überhaupt?

Welche Aufgaben hat die Erbengemeinschaft?

Erbengemeinschaft und Kosten: Wer zahlt eigentlich was?

Wie soll die gemeinsam geerbte Immobilie genutzt werden?

Einer möchte nicht verkaufen: Was nun?

Wie kann Streit unter den Erben verhindert werden?

Wie entsteht eine Erbengemeinschaft überhaupt?

Sobald es mehrere Erben für den Nachlass gibt, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft.

Ein Beispiel: Ein Familienvater hinterlässt seiner Ehefrau und den beiden Kindern die gemeinsam genutzte Immobilie. Die Hinterbliebenen müssen nun gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Wer gehört zur Erbengemeinschaft?

Grundsätzlich regelt das Gesetz die sogenannte Erbfolge. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad eine entscheidende Rolle.

Ein Erblasser kann aber auch durch ein Testament oder einen Erbvertrag bestimmen, was mit seinem Nachlass geschehen soll.

Manchmal ist nicht ganz klar, wer alles zur Erbengemeinschaft zählt.

Zum Beispiel bei unklaren Familienverhältnissen oder wenn es kein Testament oder Erbvertrag gibt.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie ist die gesetzliche Erbfolge?

Liegt kein Testament vor, bestimmt das Gesetz wer zu den Erben gehört. Geregelt ist das im §§ 1924 ff. BGB.

Die Erbfolge hängt mit der Struktur der Familie zusammen.

Dabei gilt: Je enger ein Angehöriger mit dem Erblasser verwandt ist, desto wahrscheinlicher ist ein Erbe.

So teilt das Erbrecht die Verwandten ein:

Erbfolge Verwandtschaftsgrad zum Erblasser
Erben erster Ordnung Kinder und Adoptivkinder
Wenn verstorben: Enkel
Erben zweiter Ordnung Eltern
Wenn verstorben: Geschwister, Neffen, Nichten, Großneffen, Großnichten
Erben dritter Ordnung Großeltern
Wenn verstorben: Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen
Erben vierter Ordnung Urgroßeltern
Erben fünfter Ordnung Ur-Urgroßeltern

Was erbt der Ehepartner?

Ehepartnern steht immer ein Erbteil zu. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Erblasser Kinder oder sonstige Verwandte hatte.

Lediglich die Erbquote, also wie groß der Erbteil ist, hängt von der Familienkonstellation ab.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Der Erblasser kann in seinem Testament oder Erbvertrag den Ehepartner ausdrücklich enterben.

Der letzte Wille beeinflusst die Erbfolge

Erblasser können im Testament oder im Erbvertrag genaue Vorgaben machen, wie der Nachlass aufgeteilt wird. Hierbei spricht man von einer “gewillkürten Erbfolge”.

Ganz übergehen kann man die gesetzliche Erbfolge aber nicht:  Das Erbrecht sieht vor, dass ein kleiner Personenkreis auch gegen den Willen des Erblassers Anspruch auf einen Pflichtteil haben.

Höhe des Pflichtteils

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils

Wer hat Anspruch auf einen Pflichtteil?

Einige Personen können nicht gänzlich enterbt werden: Sie haben einen Pflichtteilsanspruch.

Das liegt daran, dass der Erblasser aus Sicht des Gesetzgebers eine Fürsorgepflicht gegenüber bestimmten Hinterbliebenen hat. Hierzu zählen die engsten Angehörigen.

Diese Angehörigen sind Pflichtteilsberechtigt:

  • Ehepartner des Erblassers
  • Eingetragene Lebenspartner des Erblassers
  • Kinder des Erblassers
  • Wenn der Verstorbene keine Kinder hat: Eltern des Erblassers
  • Wenn die Eltern des Erblassers verstorben sind: Enkel und Urenkel des Erblassers

Wir wissen nun, wie sich eine Erbengemeinschaft bildet. Aber wie “funktioniert” so eine Erbengemeinschaft?

Welche Aufgaben hat die Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft wird in der Regel gegründet, um eine Erbauseinandersetzung durchzuführen. Ist das Erbe aufgeteilt, löst sich die Gemeinschaft wieder auf.

Die größte Herausforderung einer Erbauseinandersetzung ist, dass jedem Miterben alles gehört.

Jede Entscheidung muss gemeinschaftlich getroffen werden. Haben Sie gemeinsam eine Immobilie geerbt, stehen viele Entscheidungen an.

Daher ist gute Kommunikation in einer Erbengemeinschaft das A und O:

Wer kümmert sich um nicht mehr benötigte Verträge? Wer kündigt Abonnements? Was passiert mit dem Hausrat? Müssen Arbeiten am Haus durchgeführt werden?

Schauen wir uns an, welche Aufgaben auf die Erbengemeinschaft zukommen:

Nachlass ermitteln

Liegt kein Testament mit einer Vermögensaufstellung vor, müssen die Erben sich zunächst ein Bild vom Nachlass machen. Was wurde überhaupt vererbt?

Hat der Erblasser Schulden hinterlassen? Ist es sinnvoller das Erbe auszuschlagen? Wie viel Vermögen muss verteilt werden?

Was ist meine Immobilie wert?

Zuwendung ermitteln

Haben Miterben bereits Schenkungen zu Lebzeiten des Erblassers erhalten? Wann hat die Schenkung stattgefunden?

Hier müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ihren Miterben Auskunft geben. Anschließend wird überprüft ob Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden müssen.

Erbe verwalten

In den wenigsten Fällen sind alle Miterben einer Meinung. So ist es nicht nur hilfreich, sondern auch notwendig über Entscheidungen abzustimmen.

Der Gesetzgeber verschiedenen Arten der Verwaltung definiert (§2038 Absatz 1 BGB).

Hier ist festgelegt, welche Stimmenmehrheit die unterschiedlichen Tätigkeiten beziehungsweise Entscheidungen benötigen.

Nachlassverwalter

Manchmal ist es hilfreich einen Nachlassverwalter zu bestimmen. Das kann ein unparteiischer Dritter oder ein Miterbe sein.

Die Abstimmung nach Art der Verwaltung:

  • Ordnungsgemäße Verwaltung:

    Müssen Erben über Maßnahmen zum Erhalt einer Immobilie entscheiden, ist lediglich eine Stimmenmehrheit erforderlich.

  • Außerordentliche Verwaltung

    Soll die Immobilie entscheidend verändert oder gar verkauft werden, muss die Erbengemeinschaft einstimmigabstimmen.

  • Notwendige Verwaltung

    Müssen Maßnahmen getroffen werden, um einen Schaden an der Immobilie abzuwenden, spricht man auch von einer Notgeschäftsführung. Weil es sich hierbei um dringende Entscheidungen handelt, können diese auch ohne Rücksprache von einem Erben allein getroffen werden.

Die Erbengemeinschaft in das Grundbuch eintragen

Jedes Mal, wenn sich der Eigentümer einer Immobilie ändert, muss dies auch im Grundbuch festgehalten werden.

Hierfür müssen die Erben das Testament oder den Erbschein vorlegen.

Bei einer Erbengemeinschaft wird jeder Miterbe namentlich in das Grundbuch eingetragen. Hinzu kommt die Bemerkung “in Erbengemeinschaft”.

Die Eintragung ist kostenlos, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers vorgenommen wird.

Apropos Kosten:

Erbengemeinschaft und Kosten: Wer zahlt eigentlich was?

Eine Erbschaft kann auch mit einer Reihe von Kosten verbunden sein – vor allem, wenn es sich bei dem Nachlass um eine Immobilie handelt.

Tritt die Erbengemeinschaft das Erbe an, übernimmt sie gleichzeitig alle Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind. Dazu zählen auch Zahlungsverpflichtungen.

Hierzu zählen:

Was ist meine Immobilie wert?

Wer zahlt die laufenden Kosten für das Haus?

Die Erbengemeinschaft muss sich um die Verwaltung des Nachlasses kümmern. Hierzu gehört auch die Bewirtschaftung der Immobilie. Die Kosten tragen alle Miterben.

Das sind laufende Kosten:

  • Internet und Telefonanschluss
  • Müllgebühren
  • Grundsteuer
  • Wohngebäudeversicherung
  • Hausratversicherung
  • Heizung, Strom und Wasser
  • Kreditraten, falls das Haus noch nicht abbezahlt ist

Vertragspartner informieren

Die Erbengemeinschaft sollte die zuständigen Stellen über den Erbfall informieren und mitteilen, dass sie nun die Zahlungen übernimmt.

Muss die Erbengemeinschaft Reparaturen am Haus vornehmen?

Die Erbengemeinschaft hat die Pflicht den Nachlass ordnungsgemäß zu verwalten. Das bedeutet, dass auch notwendige Reparaturen zum Erhalt der Immobilie durchgeführt werden müssen.

Stellt sich hier ein Miterbe quer, hat dieser keine Chance: Bei dringenden Reparaturen, etwa weil die Immobilie durch einen Sturm beschädigt wurde, kann auch ein Erbe allein ohne die Zustimmung der anderen die Reparatur veranlassen.

Wird die Erbschaftssteuer fällig?

Ein weiterer Kostenpunkt bei der Erbschaft ist die Erbschaftssteuer.

Dabei schuldet jedoch nicht die Erbengemeinschaft dem Finanzamt die Steuer, sondern jeder einzelne Miterbe.

Ob und in welche Höhe die Erbschaftssteuer fällig wird, hängt mit dem Verwandtschaftsverhältnis und der Nutzung der Immobilie zusammen:

  • Die Immobilie soll an Dritte vermietet werden

    Soll die Immobilie vermietet werden, wird die Erbschaftssteuer fällig. Hierzu nimmt das Finanzamt den Verkehrswert, welcher um 10 Prozent reduziert wird als Berechnungsgrundlage.

  • Der Ehepartner nutzt die Immobilie selbst

    Möchten Ehepartner und eingetragene Lebenspartner die Immobilie weiter selbst nutzen, fällt keine Erbschaftsteuer an. Voraussetzung ist jedoch, dass sie hier mindestens zehn weitere Jahre drin wohnen bleiben.

  • Kinder nutzen das Elternhaus selbst

    Auch Kinder erben das Familienhaus steuerfrei. Hier gibt es jedoch einige Voraussetzungen: Ähnlich wie die Ehepartner müssen auch die Kinder des Erblassers die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre selbst bewohnen. Außerdem darf die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter betragen.

Wird Spekulationssteuer fällig?

Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf der Immobilie, sollte sie prüfen, ob die Spekulationssteuer fällig wird.

Dabei ist entscheidend, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat.

Liegt der Kaufzeitpunkt mehr als 10 Jahre zurück? Dann wird keine Spekulationssteuer fällig.

Erst wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten wird, müssen die Miterben beim Verkauf der geerbten Immobilie die Spekulationssteuer zahlen.

In einigen Fällen kann es sich also lohnen mit dem Hausverkauf noch zu warten.

Wie soll die gemeinsam geerbte Immobilie genutzt werden?

Für den Umgang mit der Immobilie hat die Erbengemeinschaft verschiedene Möglichkeiten.

Wichtig ist, dass sich bei dieser Entscheidung alle Erben einig sind.

Das geerbte Haus vermieten

Wer sich nicht von der Immobilie trennen möchte, kann das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Auch die Nutzung eines Miterben ist gegen entsprechende Mietzahlungen möglich.

Aber denken Sie daran: Als Vermieter müssen Sie auch in Zukunft immer wieder gemeinsame Entscheidungen treffen. Entscheiden Sie sich also nur für die Vermietung, wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Miterben haben.

Gesellschaftsvertrag

Möchten Sie die Immobilie gemeinsam vermieten sollten Sie die Erbengemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) weiterführen und einen Vertrag schließen.

Wohneigentum begründen

Möchten gleich mehrere Miterben die Immobilie bewohnen, kann auch Wohneigentum oder Teileigentum begründet werden.

Das bedeutet: Die Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt und jedem Erben zugeteilt.

Hierzu muss eine Teilungserklärung beim Notar beurkundet werden. Von nun an kann jeder Erbe mit seiner Eigentumswohnung machen, was er möchte.

Das Problem: In den meisten Fällen ist es nicht machbar oder extrem unwirtschaftlich das Gebäude in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen. Auch an der “gerechten” Verteilung der Einheiten scheitert diese Vorgehensweise häufig, da jede Wohnung individuell geschnitten sein wird.

Das geerbte Haus verkaufen

Meist ist es die einfachste Lösung: Die Erben verkaufen das geerbte Haus und der Verkaufserlös wird entsprechend der Erbteile ausgezahlt.

Hierbei muss der Käufer kein fremder Dritter sein: Auch ein Miterbe kann die Immobilie erwerben und die anderen Erben auszahlen.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Vorkaufsrecht

Bei einem Hausverkauf haben Miterben ein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten

Was ist, wenn ein Miterbe in der Immobilie wohnt?

Bewohnt beispielsweise der Ehepartner des Erblassers in der Immobilie, muss die Erbengemeinschaft entscheiden, ob dieser das Haus oder die Wohnung weiter nutzen darf.

Sie können vereinbaren, dass der Ehepartner von nun an Miete an die Erbengemeinschaft zahlt oder er kann die Miterben auszahlen und weiter in der Immobilie wohnen bleiben.

Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

In einigen Fällen besteht ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für den hinterbliebenen Ehepartner. Damit kann er weiter lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben.

Einer möchte nicht verkaufen: Was nun?

Bei der Frage, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll, muss eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.

Nicht selten kommt es dazu, dass Miterben sich einfach nicht einigen können.

In diesem Fall haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Auszahlung durch Miterben
  • Abschichtung
  • Erbteil verkaufen
  • Teilungsversteigerung

Schauen wir uns die Möglichkeiten genauer an:

Den Erbteil verkaufen

Möchten Sie aus der Erbengemeinschaft aussteigen, haben Sie die Möglichkeit Ihren Erbteil zu verkaufen. Entweder an Ihre Miterben oder an einen Dritten.

Hierzu können Sie jederzeit einen Käufer suchen, der Ihnen Ihren Erbteil ausgezahlt.

Haben Sie einen Käufer gefunden, informiert der Notar die Miterben. Diese haben nun zwei Monate Zeit ihr Vorkaufsrecht zu nutzen.

Dies ist die beste Möglichkeit, um eine angemessene Auszahlung für Ihren Erbteil zu bekommen.

Was ist meine Immobilie wert?

Abschichtung

Finden Sie keinen Käufer und möchten auch die Miterben Ihren Erbteil nicht abkaufen, ist die Abschichtung eine weitere Möglichkeit aus der Erbengemeinschaft auszutreten.

Mit der Abschichtung verzichten Sie auf Ihre Rechte als Miterbe und handeln mit den übrigen Erben eine Abfindung aus.

Einen Anspruch auf Abfindung haben Sie allerdings nicht: Sie sind auf das Wohlwollen Ihrer Miterben angewiesen.

Viele Erben gehen bei der Abschichtung leer aus, da sie sich mit den Miterben nicht auf eine angemessene Summe einigen können.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist meist der letzte Ausweg bei einem Erbstreit. Die Versteigerung kann jeder Erbe beantragen ohne sich mit seinen Miterben abzustimmen.

Sinnvoll ist dieser Schritt jedoch nicht: Zum einen ist er mit hohen Gerichts- und Anwaltskosten verbunden. Der Verkaufserlös bei der Versteigerung liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Außerdem kann ein Gerichtsverfahren sehr langwierig werden.

Wie kann Streit unter den Erben verhindert werden?

Wir raten Ihnen dringend eine harmonische Einigung zu finden. Um einem Erbstreit vorzubeugen, können Erblasser aber auch frühzeitig Vorkehrungen treffen.

Dazu gehören:

  • Ein Testament oder Erbvertrag aufsetzen
  • Bei Ehepaaren mit Kindern: Berliner Testament
  • Schenkungen zu Lebzeiten nutzen.
  • Eintragung eines Wohn- oder Nießbrauchsrechts

FAQ

Sobald es mehrere Erben für den Nachlass gibt, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Grundsätzlich regelt das Erbrecht die sogenannte Erbfolge.

Dabei gilt: Je enger ein Angehöriger mit dem Erblasser verwandt ist, desto wahrscheinlicher ist ein Erbe.

Eine Erbengemeinschaft trifft alle Entscheidungen gemeinsam. Das heißt: Alle Maßnahmen werden abgestimmt. Je nach Tätigkeit muss eine Abstimmung einstimmig oder mit einer Stimmenmehrheit beschlossen werden.
Die größte Herausforderung einer Erbengemeinschaft ist es eine gemeinsame Lösung für die Erbauseinandersetzung zu finden. Miterben müssen gemeinsam entscheiden, was mit dem Erbe geschieht.

Kommt es zu keiner Einigung, können Erben jederzeit eine Teilungsversteigerung des Nachlasses beantragen.

Soll ein geerbtes Haus verkauft werden, müssen alle Miterben damit einverstanden sein. Ist dies nicht der Fall, kann auch kein Verkauf stattfinden.

Sind sich alle Erben einig, wird der Verkaufserlös entsprechend der Erbteile aufgeteilt.

Marilena Meyer

Redakteurin

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