Kann ich mein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?

Sein Haus unter Wert verkaufen – das klingt erstmal falsch. Doch es gibt Fälle, in denen das durchaus Sinn macht, zum Beispiel wenn man an ein Familienmitglied verkauft.

Doch das Finanzamt lässt sich nicht austricksen, auch wenn nicht festgelegt ist, ab wann eine Immobilie “unter Wert” gilt.

Wie Sie Ihr Haus dennoch zu einem günstigen Preis an Ihre Kinder verkaufen können, lesen Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist grundsätzlich möglich
  • Eigentum kann auch verschenkt werden- der Freibetrag richtet sich hier nach dem Verwandtschaftsgrad
  • Wird an ein Familienmitglied verkauft, entfällt die Grunderwerbsteuer

Kann ich mein Haus an meine Kinder verschenken?

Der Verkauf einer Immobilie an das eigene Kind fühlt sich für manch Einen nicht richtig an.

Besteht bei Ihnen also kein reelles Verkaufsinteresse, haben wir noch einen anderen Vorschlag:

Sie können Ihre Immobilie auch an das eigene Kind verschenken.

Aber Vorsicht: Auch eine Schenkung kann zu einer teuren Angelegenheit werden – nämlich durch die Schenkungssteuer

Wer diese umgehen möchte, kann von einem Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro Gebrauch machen. Dieser erneuert sich alle zehn Jahre.

Erst bei höheren Beträgen wird eine Schenkungssteuer fällig.

Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei Schenkungen?

Hierzu haben wir ein Beispiel: Haben Sie ihre Immobilie im März 2011 an ihr Kind verschenkt, erneuert sich der Freibetrag von 400.000 Euro im März 2021.

Das heißt: Überschreiten Sie innerhalb dieser 10 Jahre den Freibetrag, wird die Schenkungssteuer fällig.

Welche Freibeträge gelten sonst noch?

Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad.

Bei Ehepartnern ist dieser Betrag am höchsten. Hier liegt er bei 500.000 Euro. Enkelkinder haben einen Freibetrag von 200.000 Euro (solange die Eltern nicht verstorben sind). Für sonstige Verwandtschaftsverhältnisse oder geschiedene Ehepartner liegt der Betrag bei 20.000 Euro.

Verwandtschaftsgrad Freibetrag
Ehepartner 500.000 €
Enkel 200.000 €
sonstige Verwandte 20.000 €

Wir erinnern uns: Binnen dieser zehn Jahre wird die Immobilie auf eine spätere Erbschaft angerechnet.

Wann wird aus der Schenkung ein Erbe?

Stirbt der Schenkende vor Ablauf der Frist wird die Schenkung wie ein vorweggenommenes Erbe betrachtet.

Das heißt, die Summe der ursprünglichen Schenkung fließt nun zur Feststellung der Erbschaftssteuer in die Vermögensberechnung mit ein.

An dieser Stelle entsteht eine Differenz zwischen “Erbe” und Freibetrag. In welchem Maße sie versteuert werden muss, hängt ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad und der entsprechenden Steuerklasse ab.

Sie haben den Schenkungsfreibetrag bereits ausgeschöpft? Dann erklären wir Ihnen nun, wie der Hausverkauf unter Wert an Ihre Kinder funktioniert.

Was ist meine Immobilie wert?

Kann ich mein Haus an meine Kinder unter Wert verkaufen?

Ja, der Verkauf an die eigenen Familienmitglieder zu einem günstigen Preis ist möglich.

Aber Achtung: Zu niedrig darf der Kaufpreis auch nicht sein.

Ist der Preis zu niedrig, sieht das Finanzamt den Vorgang nicht mehr als Verkauf an, sondern als versteckte Schenkung.

Oder einfach ausgedrückt: Als Steuerhinterziehung.

Und die hat Konsequenzen.

Was passiert bei einer versteckten Schenkung?

Das Finanzamt sieht alles: Der Differenzbetrag von Kaufpreis und Wert des Hauses wird als Teilschenkung angesehen.

Dementsprechend erhebt das Finanzamt dann eine Schenkungssteuer.

Schon der Versuch das Finanzamt auszutricksten, gestaltet sich aussichtslos. Jeder Hausverkauf muss über einen Notar abgewickelt werden – und dieser ist dem Finanzamt gegenüber meldepflichtig

Warum dann nicht die Immobilie mit einem Wert von 400.000 Euro für 20.000 Euro oder sogar den symbolischen 1 Euro zu verkaufen?

Wenn Sie mit diesem Gedanken spielen, können wir Ihnen sagen: Ohne Weiteres ist dies leider nicht möglich.

Damit der Hausverkauf innerhalb der Familie klappt, sollten Sie also zunächst den wahren Wert Ihrer Immobilie kennen.

Unser Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung schätzen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Sie kennen nun den Wert Ihrer Immobilie?

Dann kommen wir zum nächsten Schritt:Den Wert Ihrer Immobilie ganz legal senken.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie gelingt der Verkauf unter Wert?

Es gibt einige Wege, den Wert der eigenen Immobilie legal zu senken.

Haben Sie schon mal was von dem Wohn- oder Nießbrauchrecht gehört?

Ein eingetragenes Wohnrecht sichert einer Person zu, in der Regeln kostenfrei und bis an ihr Lebensende in der Immobilie zu wohnen.

Bei einem Nießbrauchrecht hingegen kann man neben dem Wohnenbleiben auch Erträge (wie beispielsweise Mieten) aus der Immobilie beziehen.

Da der Marktwert einer bewohnten oder vermieteten Immobilie geringer ist, entsteht ein Wertverlust

Das führt wiederum dazu, dass Sie Ihre Immobilie günstiger verkaufen können.

Sie können sich also merken: Je länger das Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt ist, desto mehr wird der Wert der Immobilie gesenkt.

Sie sind noch nicht überzeugt von dem Hausverkauf innerhalb der Familie? Dabei hat dieser vor allem finanzielle Vorteile:

Wertverlust

Je länger das Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht eingeräumt wird, desto mehr wird der Wert der Immobilie gesenkt.

Was hat es für Vorteile das Haus an seine Kinder zu verkaufen?

Der häufigste Grund für einen Hausverkauf innerhalb der Familie ist, dass der Schenkungsfreibetrag schon ausgeschöpft wurde

Wir erinnern uns: Der Freibetrag für Schenkungen an Kinder beträgt 400.000 Euro innerhalb von 10 Jahren.Für alle, die Ihre Immobilie dennoch an ihre Kinder überschreiben möchten, bietet der Verkauf eine Menge finanzieller Vorteilegegenüber der Schenkung.

Diese finanziellen Vorteile hat ein Verkauf innerhalb der Familie:

  • Durch den Verkauf ans eigene Kinde wird später keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig
  • Auch die Grunderwerbsteuer entfällt bei dem Verkauf an den Sohn oder die Tochter
  • Den Eltern steht auf einen Schlag eine größere Summe Geld zur Verfügung, um in ein Pflegeheim zu ziehen oder in eine altersgerechte Wohnung
  • Es wird garantiert, dass das Haus in der Familie bleibt und an die gewünschte Person geht
  • Das Haus wird in der Regel unter Wert gekauft - eine vergleichbare Immobilie wäre für die Kinder meist teurer
  • Bleiben die Eltern weiterhin in dem Haus wohnen, können Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen als Werbemaßnahmen geltend gemacht werden

Natürlich bringt der familieninterne Verkauf nicht nur Vorteile in Hinblick auf die Finanzen, sondern kostet auch.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf innerhalb der Familie?

Bei jedem Hausverkauf fallen Kaufnebenkosten an. So kommen bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie auch die Angehörigen nicht darum herum, bestimmte Kosten zu tragen.

Diese Kosten müssen auf jeden Fall gezahlt werden:

Hier können Sie Ihre Immobilie übrigens kostenlos bewerten lassen:

Was ist meine Immobilie wert?

Doch beim Hausverkauf innerhalb der Familie gibt es eine Ausnahme:

Die Grunderwerbsteuer entfällt – und das ist gut, denn sie macht einen Großteil der Kaufnebenkosten aus.

Je nach Bundesland liegt sie bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Auch die sogenannte Spekulationssteuer kann nur erhoben werden, wenn das Haus gewinnbringend verkauft wurde. Außerdem entfällt sie, wenn Sie Ihre Immobilie seit dem Erwerb durchgehend selbst bewohnt haben.

So oder so: Bevor Sie Ihre Immobilie verschenken oder unter Wert verkaufen, müssen Sie den eigentlichen Immobilienwert kennen. Nur so können Sie die Freibeträge voll ausschöpfen und vermeiden hohe Steuerzahlungen.

Finden Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung heraus, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist.

FAQ

Grundsätzlich ist es eine gute Idee, schon frühzeitig das Haus an die eigenen Kinder zu übergeben.

Schenkungen sind oft an bestimmte Bedingungen geknüpft. Wer an den Sohn oder die Tochter verkaufen möchte, kann in vielen Fällen Kosten und Steuern sparen. Zum Beispiel kann hier die Grunderwerbsteuer wegfallen.

Der Verkauf einer Immobilie an die Familie zu einem günstigen Preis ist grundsätzlich möglich.

Wird die Immobilie aber zu weit unter Wert verkauft, sieht das Finanzamt den Differenzbetrag von Kaufpreis und Wert des Hauses als Teilschenkung an und erhebt entsprechend Schenkungssteuer.
Merke: Günstiger Verkauf: ja – Getarnte Schenkung: nein

Das Haus den Kindern zu überschreiben ist in vielen Fällen sinnvoller, als auf die Erbschaft zu warten.

So kann Ärger bei der Erbschaft und Erbschaftssteuer gespart werden. Ob man den Kindern das Eigenheim verkaufen oder verschenken sollte, hängt vor allem von der Wohnfläche und dem geschätzten Wert der Immobilie ab.

Grundsätzlich kann man sein Haus für jeden Preis verkaufen.

Achtung: Ist der Verkaufspreis sehr viel niedriger als der geschätzte Wert des Hauses, sieht das Finanzamt den Differenzbetrag von Kaufpreis und Wert des Hauses als Teilschenkung an und erhebt entsprechend Schenkungssteuer.

Wurde die Immobilie vor dem Tod der Eltern an ein Kind überschrieben, müssen die restlichen Geschwister ausgezahlt werden.

Hierbei werden alle Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers berücksichtigt.

Jenny Häusler

Redakteurin

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