Erbschaftssteuer für Immobilien: Welche Kosten fallen an?

Ein Immobilienerbe ist eine große Angelegenheit – auch finanziell. Durch die Erbschaftssteuer können einige Kosten für Sie entstehen.

Doch wie hoch sind überhaupt die Erbschaftssteuern? Und gibt es auch Freibeträge? Kann ein geerbtes Haus vielleicht sogar steuerfrei sein?

Alles über die Höhe der Steuer, Freibeträge und Steuerklassen, lesen Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sobald Sie eine Immobilie geerbt haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren
  • Die Höhe der Erbschaftssteuer für Immobilien richtet sich unter anderem nach dem Verwandtschaftsgrad
  • Erben werden in verschiedene Steuerklassen eingeteilt, welche die Höhe der Freibeträge bestimmen

Immobilie geerbt: Wie ist der Ablauf?

Sie haben eine Immobilie geerbt? Dann stehen einige Schritte und Entscheidungen an. Ob Schenkung an die Kinder, ein Hausverkauf an Dritte oder die Selbstnutzung der Immobilie – damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, haben wir einen beispielhaften Ablauf für Sie zusammengestellt:

  • Entscheidung: Nehme ich das Erbe an oder schlage ich es aus? Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Entscheiden Sie sich gegen das Erbe, müssen Sie dem Finanzamt nicht Bescheid geben und die nachfolgenden Schritte entfallen für Sie.
  • Das Finanzamt informieren: Informieren Sie das Finanzamt darüber, dass Sie sich für das Erbe entschieden haben. Das muss innerhalb von drei Monaten geschehen. Hierfür reicht ein formloses Schreiben, dass laut § 30 ErbStG folgende Angaben enthalten muss: den Vor- und Nachnamen, sowie Beruf und Adresse des Erblassers den Vor- und Nachnamen, sowie Beruf und Adresse des Erben Todestag und Sterbeort des Erblassers Gegenstand und Wert des Erbes Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament) Art des Verhältnisses zum Erblasser, wie beispielsweise der Verwandtschaftsgrad Informationen, wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Erblasser erhalten haben (Art, Wert und Zeitpunkt der Zuwendungen)

Steuerhinterziehung

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, das Erbe vor dem Finanzamt zu verschweigen, können Sie sich der Steuerhinterziehung schuldig machen. Das Finanzamt wird in jedem Fall von Ihrem Erbe erfahren. Sei es durch Banken oder andere Behörden, wie dem Standesamt, Gerichten oder Notaren. Laut § 33 und § 34 ErbStG sind diese Stellen dazu verpflichtet, solche Informationen an das Finanzamt weiterzuleiten.

  • Steuererklärung: Im dritten Schritt entscheidet das Finanzamt darüber, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung machen müssen. Müssen Sie keine machen, entfallen alle weiteren Schritte.
  • Steuererklärung machen: Wird die Steuererklärung für die geerbte Immobilie fällig, müssen Sie zwei Formulare ausfüllen und einreichen.

Diese Formulare benötigen Sie:

  • Der Mantelbogen: In dem Mantelbogen werden grundlegende Angaben zu der Erbschaft gemacht. Gibt es mehrere Erben mit denen Sie die Steuererklärung gemeinsam machen, müssen Sie diesen Bogen nur einmal ausfüllen.
  • Die Anlage: In der Anlage müssen Sie genauere Angaben zu Ihrer Erbschaft machen. Sollte es mehrere Erben geben, muss jeder diesen Bogen einzeln ausfüllen. Anschließend können Sie die Formulare gemeinsam bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen.
  • Zusätzlich müssen Sie noch ein Verzeichnis anfertigen, in dem alle Gegenstände und Vermögenswerte aufgeführt sind, die zu dem Nachlass gehören.

Dieses Verzeichnis muss gemeinsam mit der Steuererklärung übermittelt werden. Hierzu stellen die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer Vordrucke aus. Gibt es einen Nachlassverwalter oder eine Testamentsvollstrecker, wird sich dieser um Ihre Steuererklärung kümmern

Verjährung der Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer kann auch verjähren. Ihr Finanzamt hat nur vier Jahre Zeit, um die von Ihnen eingereichten Unterlagen zu prüfen und Ihnen den Bescheid zuzusenden.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Immobilien?

Sobald Sie das Finanzamt über ihr Erbe informiert haben, sind Sie diesem gegenüber zur Zahlung der Erbschaftssteuer verpflichtet. Doch durch die sogenannte Freibetragsregelung kann es sein, dass Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Es gilt: Je näher Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ist, desto geringer ist die Steuerlast.

Die Höhe der Erbschaftssteuer, die Sie auf die geerbte Immobilie zahlen müssen, ist neben dem Verwandtschaftsgrad noch von weiteren Faktoren abhängig.

Von diesen Faktoren ist die Höhe der Erbschaftssteuer abhängig:

  • Die Art der Verwendung der Immobilie. Hier treten Sonderregelungen bei Selbstnutzung durch den Ehegatten oder die Kinder ein
  • Die Nutzungsart: Ist die Immobilie das Familienhaus oder ist es vermietet?
  • Der Verkehrswert: Führt dieser zum Überschreiten des Freibetrags?

Aber nicht jeder Erbe muss die gleiche Höhe an Steuern zahlen:

Verwandtschaft: In welche Steuerklassen werden Erben eingeteilt?

Geht es um die Erbschaftssteuer, wird immer von den sogenannten Steuerklassen gesprochen.

Diese haben aber nichts mit der Steuerklasse zutun, die für Ihren Lohn gilt, sondern bezieht sich einzig und allein auf ein Erbe.

  • Zu der Steuerklasse I zählen Personen wie Ehegatten, Kinder und Eltern
  • Zu der Steuerklasse II zählen Geschwister und blutsverwandte Neffen und Nichten
  • Der dritten Steuerklasse gehören alle nicht verwandten Personen an.

Die Steuersätze richten sich nach dem steuerpflichtigen Vermögen.

So sehen die Steuersätze nach ErbStG § 19 aus:

Erbsumme in Euro Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 Euro 7% 15% 30%
300.000 Euro 11% 20% 30%
600.000 Euro 15% 25% 30%
6.000.000 Euro 19% 30% 30%
13.000.000 Euro 23% 35% 50%
26.000.000 Euro 27% 40% 50%
über 26.000.000 Euro 30% 43% 50%

Wie hoch sind die Freibeträge?

Liegt der Vermögenswert unter einem festgelegten Freibetrag, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen.

Die Freibeträge der Erbschaftssteuer werden nach § 16 ErbStG geregelt.

Die Höhe der Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:

Steuerklasse Verwandtschaftsgrad Freibetrag
I Ehepartner 500.000 Euro
I leibliche Kinder, Stief- oder Adoptivkinder, Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind 400.000 Euro
I Enkel 200.000 Euro
I Eltern, Großeltern 100.000 Euro
II Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder 20.000 Euro
III Nicht verwandte Personen 20.000 Euro

Beispielrechnung: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Damit Sie einen kleinen Eindruck bekommen, ob und wie viel Erbschaftssteuer an das Finanzamt gezahlt werden muss, haben wir ein kleines Beispiel für Sie.

Nehmen wir mal an, dass vererbte Vermögen liegt bei 500.000 Euro. Demnach ergibt sich die folgende Erbschaftssteuer:

  • erbt das eigene Kind (Steuerklasse I mit 11%), werden 11.000 Euro Erbschaftssteuer fällig. Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb bei 100.000 Euro
  • erbt der Bruder (Steuerklasse II mit 25%), sind 120.000 Euro Erbschaftssteuer zu zahlen. Der Freibetrag liegt hier nur bei 20.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb beträgt also 480.000 Euro.
  • erbt ein guter Freund (Steuerklasse III mit 30%), müssen 144.000 Euro Erbschaftssteuer gezahlt werden. Der Freibetrag liegt hier bei 20.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb somit bei 480.000 Euro.
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Doch es gibt auch noch andere Möglichkeiten, Erbschaftssteuer zu sparen.

Was ist der Pflegefreibetrag?

Haben Sie den Erblasser vor seinem Ableben unentgeltlich oder nur gegen eine unzureichende Bezahlung gepflegt? Dann können Sie zur Senkung der Erbschaftssteuer laut §13 Abs.1 ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) einen Pflegefreibetrag geltend machen.

Das beste daran:
Der Pflegefreibetrag wird zusätzlich zum regulären Freibetrag gewährt. Gleiches gilt übrigens auch für die Schenkungssteuer.

Da das Finanzamt nicht wissen kann, ob Sie den Erblasser gepflegt haben oder nicht, stellen Sie den Antrag für den Pflegefreibetrag zusammen mit der Erbschaftsteuererklärung.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Um den Pflegefreibetrag in Anspruch zu nehmen, müssen einige Kriterien erfüllt werden. Dabei spielt im Gegensatz zum regulären Freibetrag der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser keine Rolle.

Wer folgende Kriterien erfüllt, kann den Pflegefreibetrag in Anspruch nehmen:

  • Sie können nachweisen, dass sie den Erblasser unentgeltlich oder mit geringer Entlohnung gepflegt haben. Am besten führen Sie hierzu ein Pflegetagebuch
  • Sie können nachweisen, dass der Erblasser hilfebedürftig war

Gemeinsame Pflege

Teilen Sie sich die Pflege mit anderen Personen, können alle Erben den Pflegefreibetrag in Anspruch nehmen.

Welche Tätigkeiten werden als Pflegeleistung anerkannt?

Die Pflege einer Person kann sehr individuell sein. Folgende Aufgaben werden als Pflegeleistung anerkannt:

  • Unterstützung bei der Körperpflege
  • Hilfe beim Ankleiden
  • Zubereiten und Verabreichen des Essens
  • Reinigung des Wohnraums
  • Unterstützung im Haushalt
  • Begleitung bei Arztbesuchen
  • Begleitung bei Spaziergängen
  • Hilfe beim Einkaufen
  • Botengänge
  • Übernehmen des Schriftverkehrs
  • Beantragung des Pflegegrads, Hilfsmitteln, etc.

Wie hoch ist der Pflegefreibetrag?

Der Pflegefreibetrag beträgt maximal 20.000 Euro. Dabei ist er abhängig von den erbrachten Stunden der Pflegeleistung.

Zur Berechnung wird der Stundenlohn von Pflegefachkräften für die gleichen Leistungen herangezogen.

Wann ist ein geerbtes Haus steuerfrei?

Ein Haus kann auch steuerfrei vererbt werden. Wie das geht? Zum Beispiel, indem Sie als verwitweter Partner weiter in dem Eigenheim wohnen bleiben.

Dabei gibt es eine einzige Auflage: Sie müssen für die nächsten zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben. 

Haben Sie vor, innerhalb dieser Zeit das geerbte Haus zu verkaufen oder zu vermieten, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.

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Es gibt eine Ausnahme:

Sind sie “aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert” dann wird auf eine Nachversteuerung verzichtet. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie innerhalb dieser zehn Jahre in ein Pflegeheim müssen.

Auch Kinder können eine Immobilie steuerfrei erben, wenn Sie ebenfalls für zehn Jahre dort wohnen. Hier gilt allerdings hierbei eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Der Wert einer geerbten Immobilie wird meist mit einem der gängigen Wertermittlungsverfahren bei Immobilien bestimmt:

Häufig liegt der Wert bei diesen Verfahren über dem eigentlichen Marktwert und kann so zu höheren Steuern führen.

Sie können sich einen unabhängigen Sachverständigen für die Immobilienbewertung zur Hilfe holen.

Was ist meine Immobilie wert?

FAQ

Die Höhe richtet sich dabei nach dem Vermögenswert und dem Verwandtschaftsgrad. Zusätzlich gibt es einen allgemeinen Freibetrag, bis zu dem Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Liegt der Vermögenswert unter diesem Freibetrag, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Zusätzlich werden Sie anhand Ihres Verwandtschaftsgrades in eine Erbschaftssteuerklasse eingeteilt.

Verwandtschaftsgrad Freibetrag Erbschaftssteuerklasse
Ehegatten, Lebenspartner 500.000 € I
Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder 400.000 € I
Enkelkinder 200.000 € I
Eltern und Großeltern 100.000 € I
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, etc. 20.000 € II
Nicht verwandte Erben 20.000 € III

Muss eine Erbschaftssteuer gezahlt werden, legt der Gesetzgeber einen Wert für die Immobilie fest.

Besser: selber aktiv werden und sich eine Bewertung einholen bzw. einen Gutachter beauftragen. Häufig erzielt man auf diesem Wege einen Wert unter den ortsüblichen Schätzungen, was eben auch reduzierte Steuerzahlungen mit sich bringt.

Der Versorgungsfreibetrag des verbliebenen Ehe- oder Lebenspartners beträgt 256.000 Euro.

Kinder erhalten den zusätzlichen Freibetrag bis zum Alter von 27 Jahren. Der Freibetrag sinkt mit zunehmendem Alter des Kindes:

Alter Höhe des Versorgungsfreibetrags
unter 5 Jahren 52.000 Euro
zwischen 5 und 10 Jahren 41.000 Euro
zwischen 10 und 15 Jahren 30.700 Euro
zwischen 15 und 20 Jahren 20.500 Euro
zwischen 20 und 27 Jahren 10.300 Euro

Jenny Häusler

Redakteurin

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