Schenkung an Kinder: Was muss ich beachten?

Sie wollen Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Kinder verschenken? Das ist möglich! Wie Sie rechtzeitig vorsorgen und Ihre Kinder im besten Fall einiges an Steuern sparen können, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Durch die rechtzeitige Planung einer Immobilienschenkung können eine Menge Steuern gespart werden
  • Die Schenkung sollte in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten werden
  • Nur unter bestimmten Umständen kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden

Was sollte ich bei der Schenkung einer Immobilie beachten?

Wer alternativ zum Hausverkauf darüber nachdenkt, seine Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder zu verschenken, sollten einige Dinge beachten:

Schenkungen unter Eheleuten sind steuerfrei

Bei Ehepartnern ist eine Schenkung in aller Regel sinnvoller als eine Erbschaft. Wird die Immobilie selbst genutzt, ist die Schenkung an den Ehepartner nämlich nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert der Immobilie.

Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, desto eher sollten Sie mit dem Schenken beginnen

Die Freibeträge bei Schenkungen erneuern sich alle zehn Jahre.

Wenn Sie also ein größeres Vermögen weitergeben wollen und die Steuerlast möglichst gering bleiben soll, sollten Sie frühzeitig mit den Schenkungen beginnen.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Freibeträge für Schenkungen gering sind, zum Beispiel wenn Sie an Ihre Enkelkinder verschenken wollen.

Hier liegt der Freibetrag nicht bei 400.000 Euro wie bei den eigenen Kindern, sondern lediglich bei 200.000 Euro.

Haus noch nicht abbezahlt? Erbschaft hat Vorteile

Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, warten Sie wenn möglich mit der Weitergabe.

Wenn Sie das Objekt weitergeben, egal ob als Schenkung oder Erbe, dann gehen auch die Schulden auf den neuen Eigentümer über.

Eine Erbschaft hat in diesem Fall den Vorteil, dass der Erbe dieses zumindest ausschlagen kann, um damit den Schulden zu umgehen.

Vereinbarungen immer schriftlich festhalten

Egal ob Sie die Immobilie vererben oder verschenken: Halten Sie in jedem Fall alle Vereinbarungen schriftlich fest.

Bei einem Erbe kann das in Form eines Testaments oder Erbvertrags sein.

Bei einer Schenkung können Sie einen Schenkungsvertrag aufsetzen. Darin sollten auch die Bedingungen vereinbart werden, unter denen die Schenkung rückgängig gemacht werden kann.

Denken Sie an Ihre Altersvorsorge

Treffen Sie die Entscheidung über eine Schenkung nicht aus dem Bauch heraus, sondern behalten Sie auch Ihre eigene finanzielle Situation im Blick.

Wenn Sie die Immobilie als Altersvorsorge benötigen, ist eine Schenkung zu Lebzeiten riskant. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, das Erbe der Schenkung vorzuziehen oder sich einen Nießbrauch eintragen zu lassen. Damit können Sie die Immobilie selbst weiterhin nutzen.

Wohnrecht

Gerade wenn es um Ihre Vorsorge geht, sollten Sie sich mit Blick auf die Zukunft überlegen, ob Sie ein Wohnrecht in dem zu verschenkenden Haus eintragen lassen. So können Sie auch weiterhin ruhigen Gewissens in Ihrer Immobilie wohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein.

Nießbrauchrecht

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, können Sie sich das sogenannte Nießbrauchrecht eintragen lassen. So stellen Sie sicher, dass Sie weiterhin Anspruch auf die Erträge, in dem Fall die Einnahmen durch die Mietzahlungen, haben.

Beides wird in dem Grundbuch eingetragen.

Zudem sollten Sie die Schenkung unbedingt rechtzeitig planen, um die sogenannte 10-Jahres Frist zu umgehen. Fertigen Sie in jedem Fall einen notariell beglaubigten Vertrag an, in dem die Schenkung festgehalten wird.

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Welche Vor- und Nachteile hat eine Schenkung?

Vorteile

  • Bei rechtzeitiger Planung können durch eine Schenkung einer Immobilie die Steuerlast deutlich reduziert werden
  • Zu Lebzeiten kann festgelegt werden, wer die Immobilie bekommen soll. Das beugt Streitigkeiten vor
  • Der Pflichtteilsanspruch weiterer Erben wird reduziert
  • Lebenslanges Wohnrecht für den Schenkenden

Nachteile

  • Der Schenkende ist durch die Schenkung nicht mehr Eigentümer der Immobilie
  • Das Haus kann nicht mehr verkauft werden
  • Es kann kein Darlehen mehr auf das Haus aufgenommen werden
  • Erfolgt die Schenkung bis zu zehn Jahre vor dem Tod des Schenkenden, kann diese nachträglich mit in die Erbmasse einfließen
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Welche Kosten fallen bei einer Schenkung an Kinder an?

Die Freibeträge bei Schenkungen für nahestehende Verwandte sind zwar hoch, dennoch fallen einige Kosten für die Schenkung einer Immobilie an.

Diese Kosten entstehen bei einer Schenkung:

  • Kosten für die Beurkundung des Schenkungsvertrags
  • Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch
  • Ggf. Kosten für die Wertermittlung der Immobilie
  • Schenkungssteuer, wenn die Freibeträge überschritten wurden. Die Höhe der Schenkungssteuer entsprechen denen der Erbschaftssteuer

Beschenkter übernimmt Kosten

Die Kosten, die im Rahmen der Schenkung anfallen, werden in der Regel von dem Beschenkten übernommen.

Wie hoch sind die Freibeträge bei einer Schenkung?

Für familieninterne Vorgänge gelten bestimmte Freibeträge, in denen die Schenkungssteuer entfällt. Wie hoch diese sind, hängt vom Grad der Verwandtschaft ab.

Bei Immobilien, die von dem Beschenkten selbst bewohnt werden, gelten teilweise Sonderregeln.

Diese Freibeträge gelten bei einer Schenkung:

  • Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro
  • Kinder dürfen jeweils von Mutter und Vater bis zu 400.000 Euro steuerfrei geschenkt bekommen
  • Enkel erhalten einen Freibetrag von 200.000 Euro (solange die Eltern nicht verstorben sind)
  • Für sonstige Verwandtschaftsverhältnisse oder für geschiedenen Ehepartner gelten wesentlich niedrigere Beträge, meist 20.000 Euro

In welchem Maße die Differenz zum Freibetrag versteuert werden muss, hängt ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse ab.

Was ist die 10 Jahresfrist bei einer Schenkung?

Die Freibeträge erneuern sich nach 10 Jahren, um den zuvor geschenkten Wert. Innerhalb dieser Zeit werden sie aber auch auf eine Erbschaft angerechnet.

Wer eine zukünftige Erbschaftssteuer vermeiden will, sollte also frühzeitig mit dem Schenken beginnen.

Zur Absicherung können Sie sich ein Widerrufsrecht vorbehalten oder sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eintragen lassen.

Dies senkt gleichzeitig den Wert der Immobilie, wodurch sie möglicherweise unter die Freibetragsgrenze fällt.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie muss eine Schenkung dokumentiert werden?

Um die Schenkung festzuhalten, kommt der sogenannte Schenkungsvertrag ins Spiel. Dieser ist zwar nicht zwingend erforderlich, doch sollte es mal zu einem späteren Zeitpunkt zu Streitigkeiten kommen, sind beide Seiten abgesichert.

Durch verschiedene Klauseln in dem Vertrag, kann sich der Schenker absichern. Gegebenenfalls kann die Schenkung sogar rückgängig gemacht werden.

Unterscheidung zwischen Widerrufs- und Rücktrittsvorbehalt

Bei einem Widerruf muss der Beschenkte die Immobilie zurückgeben.

Bei einem Rücktritt geht nicht nur die Immobilie zurück an den ehemaligen Eigentümer, sondern auch der in der Zwischenzeit daraus gezogene Nutzen. Beispielsweise bei einer Vermietung die Miete.

Im Gegensatz zu dem Widerrufsvorbehalt ist das Rücktrittsrecht nicht pfändbar.

Diese Punkte sollten in einem Schenkungsvertrag stehen:

  • Angaben zu den Vertragsparteien, wie Namen, Adressen und Geburtsdatum
  • Angaben zum Gegenstand der Schenkung
  • Ein Schenkungsversprechen des Schenkenden sowie die Annahme durch den Beschenkten

Damit Sie noch besser abgesichert sind, können Sie den Vertrag noch um folgende Punkte erweitern:

  • Auflagen zum Rückforderungsrecht
  • Unterlagen zu der geschenkten Immobilie
  • Konkrete Angabe zum Widerrufs- und Rücktrittsrecht

Im Anschluss sollten Sie den Vertrag notariell beglaubigen lassen.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

Die Schenkung einer Immobilie im Nachhinein rückgängig zu machen, kann schwer werden.

Hierfür braucht man laut § 519 BGB schwerwiegende Gründe, wie die Verarmung des Schenkers.

Ist dieser nach der Schenkung nicht mehr imstande, einen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, kann er von der beschenkten Person die Rückgabe der Immobilie fordern.

Ein weiteres Szenario wäre, wenn der Schenkende die Schenkung an bestimmte Auflagen knüpft. Werden diese nicht erfüllt, kann die Schenkung rückgängig gemacht werden oder verlangen, dass seine Anforderungen erfüllt werden.

FAQ

Neben den allgemeinen Freibeträgen haben Sie im Todesfall des Erblassers (nicht bei einer Schenkung) eventuell einen weiteren zusätzlichen Freibetrag – den sogenannten Versorgungsfreibetrag (§17 ErbStG). Dieser steht Ehe- und Lebenspartnern sowie Kindern und Stiefkindern des Erblassers zu.

Schenkungen sind steuerfrei, wenn sie mindestens 10 Jahre vor dem Erbfall unternommen werden.

Die Frist gilt ab der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bei einer Schenkung gibt es – entgegen der Regelungen bei einem Erbe – alle zehn Jahre einen individuellen Freibetrag, der sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet.

Die Übertragung von Immobilien ist beurkundungspflichtig.

Nach deutschem Recht muss für die Schenkung einer Immobilie zwingend ein Notar hinzugezogen werden.

Erst nach Eintragung im Grundbuch ist der Beschenkte der Eigentümer. Bei mehreren Beschenkten ist es unabdinglich, dass die prozentualen Anteile vertraglich festgehalten werden.

Wer eine Immobilie verschenkt oder erhält, muss dies innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden.

Dieses möchte vor allem den Wert der Immobilie wissen.

Zudem werden die Personendaten von Schenker und Beschenktem und der Verwandtschaftsgrad zwischen beiden Parteien festgehalten.

Jenny Häusler

Redakteurin

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