Was ist der Verkehrswert?

Der Wert einer Immobilie, also der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird, wird auch Verkehrswert genannt.

Doch was ist das überhaupt? Wie lässt sich der Verkehrswert ermitteln und gibt es Faktoren, die diesen beeinflussen?

Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln
  • Der Verkehrswert zeigt den realistischen Preis, der derzeit bei einem Verkauf zu erzielen wäre

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis und wird im Baugesetzbuch definiert. Dieser Wert wird bei einer Immobilienbewertung ermittelt.

Diese Merkmale besitzt der Verkehrswert:

  • Der Wert bezieht sich auf ein konkretes Grundstück oder eine Immobilie.
  • Das Ergebnis ist ein Preis, der in dem Gutachten ermittelt wird.
  • Der Verkehrswert ist Stichtagsbezogen und kann sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen unterscheiden.
  • Bei der Ermittlung geht der Gutachter von offenen und freien Märkten sowie von Informationsfreiheit aus.
  • Der Verkehrswert wird neutral ermittelt und ist unabhängig von den Verhältnissen zwischen Käufer und Verkäufer.

Wie genau das mit der Ermittlung funktioniert, darum geht es jetzt.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie lässt sich der Verkehrswert ermitteln?

Ermittelt wird der Verkehrswert von einem Gutachterausschuss. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, sodass sich auch unterschiedliche Verkehrswerte ergeben können.

Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Gehen wir auf die einzelnen Verfahren ein:

Was ist das Sachwertverfahren?

Der Verkehrswert ergibt sich bei dem Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert.

Und wie genau wird der Bodenwert ermittelt?

Ganz einfach: Anhand der Bodenrichtwerte, die sich aus den erzielten Preisen bei Grundstücksverkäufen ergeben. Besonders Banken setzen dieses Verfahren häufig ein.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, wird der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet.

Und was ist der Gebäudeertragswert?

Dieser ergibt sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den anfallenden Betriebskosten. Vor allem bei vermieteten Immobilien wird dieses Verfahren gerne genutzt.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Vor allem bei selbstgenutzten Immobilien ist dieses Verfahren ganz besonders beliebt: das Vergleichswertverfahren.

Bei dieser Art der Immobilienwertermittlung wird anhand von Vergleichspreisen, die bei ähnlichen Immobilien in der Vergangenheit erzielt wurden, ein Preis abgeleitet.

Deshalb hängt die Genauigkeit beim Vergleichswertverfahren auch an der Zahl der aussagekräftigen Referenzwerte ab.

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Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Wie in so vielen Bereichen bestimmt auch bei der Immobilienbewertung die Nachfrage den Preis.

Daraus lässt sich ganz einfach ableiten: Je höher die Nachfrage nach einem bestimmten Grundstück ist und je geringer die freien Flächen, desto höher ist auch der Verkehrswert.

Wie begehrt eine Lage ist, lässt sich auch ganz einfach am Bodenrichtwert ablesen. Doch für eine konkrete Berechnung des Verkehrswertes kommen noch weitere Faktoren hinzu.>

Folgende Merkmale auf den Wert einer selbstgenutzten Immobilie aus:

  • Lage
  • Baujahr
  • Größe der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattungsmerkmale
  • Ausstattungsqualität

Bei vermieteten Immobilien gilt:

Ist die zu erzielende Miete gering, fällt auch der Verkehrswert entsprechend niedrig aus.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, sollten Sie schon einige Unterlagen heraussuchen:

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkehrswert?

Die Ermittlung des Verkehrswertes bedarf viel Sachkenntnis. Aus diesem Grund lassen Sie am besten einen erfahrenen Fachmann den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.

Sie benötigen kein offizielles Gutachten? Dann kann dies auch ein Immobilienmakler übernehmen.

Was ist meine Immobilie wert?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts benötigen Sie folgende Dokumente:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Grundriss- und Schnittzeichnungen der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Wenn vorhanden: Nachweis über Modernisierungsarbeiten

Bei Wohnungen benötigen Sie zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnung
  • Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Wirtschaftsplan
  • Falls vermietet: aktuelle Mietverträge

FAQ

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis und wird im Baugesetzbuch definiert.

Gleichzusetzen ist der Verkehrswert mit dem Marktwert. Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen und kann sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen unterscheiden.

Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Marktwert gleichgesetzt werden.

Er bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis. Der Verkehrswert ist ein gedachter Wert, an dem sich der Verkäufer mit dem Immobilienpreis orientieren kann.

Der “Verkaufswert” oder Kaufpreis einer Immobilie ist der Wert, der tatsächlich gezahlt wird.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand von Vergleichspreisen bestimmt.

Jenny Häusler

Redakteurin

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