Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Von dem Erlös des Hausverkaufs müssen Verkäufer eine Reihe an Kosten decken.

Klassischerweise sind die größten Posten dabei die Maklerprovision, die Spekulationssteuer und die Vorfälligkeitsentschädigung  – sollte die Immobilie noch mit einem Kredit belastet sein.

Wie teuer ein Hausverkauf werden kann und ob Sie einige Kosten sogar von der Steuer absetzen können, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde
  • Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt die Gewerbesteuer auf Sie zu
  • Die Kosten für die Grunderwerbsteuer sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
  • Einige Kosten für den Hausverkauf können Sie von der Steuer absetzen

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Wie teuer der Hausverkauf für den Hausverkäufer wird und welche Kosten sowohl auf den Verkäufer als auch auf den Käufer zukommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Dazu zählen der Zustand der Immobilie, ob der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird, ob der Kredit für das Haus schon vollständig getilgt ist und auch davon, wie sich Hausverkäufer und Hauskäufer einigen.

Damit Sie einen kleinen Einblick bekommen, welche Kosten bei einem Hausverkauf entstehen, haben wir für Sie eine Beispielrechnung:

Verkauf einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 380.000 Euro ohne Makler innerhalb der Spekulationsfrist mit vorzeitiger Kreditablösung.

Beispielrechnung: Kosten beim Hausverkauf

Verkauf einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 380.000 Euro ohne Makler innerhalb der Spekulationsfrist mit vorzeitiger Kreditablösung.

  • Energieausweis und andere Unterlagen: 500 Euro
  • Wertgutachten: 2.200 Euro
  • Löschung der Grundschuld: 400 Euro
  • Renovierung: 2.000 Euro
  • Inserate: 500 Euro
  • Vorfälligkeitsentschädigung: 9.000 Euro
  • Spekulationssteuer: 20.000 Euro

Bei einem Verkauf mit Makler kommt möglicherweise ein Teil der Maklergebühr hinzu.

Liegt die Maklerprovision bei 7,14 %, wären dies also jeweils 13.566 Euro – solange Käufer und Verkäufer die Provision gleichmäßig aufteilen. Dafür entfallen aber die Kosten für ein Gutachten und für Inserate.

Was kostet ein Energieausweis?

Wer heutzutage sein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse und den Energieverbrauch des Hauses anzeigt.

Ein vereinfachter Verbrauchsausweis auf Basis von Heiz- und Nebenkosten kostet in etwa 50 bis 80 Euro.

Der detaillierte Bedarfsausweis wird Ihnen von einem Energieberater oder einem speziell geschulten Fachmann (Schornsteinfeger, Architekt etc.) ausgestellt und kostet ca. 300 bis 500 Euro. Dieser wird durch den Fachmann anhand einer Analyse vor Ort erstellt.

Wie hoch sind die Vermarktungskosten?

Verkaufen Sie das Haus privat, müssen Sie als Hausverkäufer für die Vermarktungskosten aufkommen. Das beinhaltet unter anderem das Schalten von Anzeigen und der Erstellung eines Exposés.

Allein für die Anzeigen in Online-Portalen kommen Kosten in Höhe von 500 Euro für drei Monate auf Sie zu.

Was kostet ein Makler?

Die Maklerprovision wird zwischen dem Käufer und den Verkäufer aufgeteilt. Die Höhe der Courtage ist bei Kaufimmobilien nicht gesetzlich festgelegt, sondern kann grundsätzlich frei verhandelt werden.

Für jedes Bundesland ist ein prozentualer Anteil des Kaufpreises als Maklerprovision festgelegt. Diese sind allerdings nicht verbindlich und der Makler ist daran nicht gebunden.

Es gibt allerdings marktübliche Regelungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Damit beträgt die Provision maximal 7,15 Prozent; des Kaufpreises.

Makler in meiner Region finden

Was kostet eine Wertermittlung?

Bei einem privaten Hausverkauf ist es ratsam, einen Gutachter zur Wertermittlung heranzuziehen.

Die Kosten für ein Wertgutachten für Immobilien variieren stark und liegen je nach Größe des Hauses und auch abhängig von der Region zwischen 300 bis 2.000 Euro.

Viele Makler bieten hingegen eine kostenlose Wertermittlung an, wenn sie anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt werden.

Seit 2009 wird die Vergütung eines Gutachters nicht mehr gesetzlich geregelt und kann somit frei verhandelt werden.

Was ist meine Immobilie wert?

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Um die Grundschuld löschen zu lassen, müssen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditinstitut beantragen.

Damit können Sie zu einem Notar gehen und den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen.

Für die Löschung entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt. Sie sind abhängig von der Höhe der Grundschuld. Sowohl Notar als auch Amt dürfen jeweils 0,2% der Grundschuldsumme berechnen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Eintrag ins Grundbuchamt übernimmt der Hauskäufer.

Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises.

Bundesland Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg 5%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,0%
Hessen 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
Niedersachsen 5,0%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 6,5%

Wann wird die Grundsteuer fällig?

Wer in Deutschland eine Immobilie besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Diese wird in der Regel vierteljährlich an das Finanzamt der Kommune gezahlt. Die Höhe hängt von einem Berechnungsschlüssel ab, dessen Basis die Grundstückswerte von 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) sind.

Grundsteuerpflicht

Stichtag ist der 1. Januar jedes Jahres. Wer zu diesem Zeitpunkt ein unbebautes oder bebautes Grundstücl besitzt, ist grundsteuerpflichtig.

Was ist mit vermieteten Immobilien?

Bei Immobilienverkäufen wird häufig eine anteilige Aufteilung vereinbart. Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Kosten auf die Mieter umlegen. Effektiv zahlen also auch Mieter die Grundsteuer.

Vermieter, die unverschuldet Mietausfälle haben (Leerstand durch Brand, Wasserschaden etc.) können einen Steuererlass beantragen.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, hat ebenfalls gute Chancen, sich von der Zahlung der Grundsteuer befreien lassen zu können.

Muss ich die Spekulationssteuer zahlen?

Haben Sie Ihr Haus in der Vergangenheit teilweise vermietet, wird eine Spekulationssteuer an das Finanzamt fällig.

Besitzen Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre und haben Sie das Haus in den letzten drei Jahren für den Eigengebrauch genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Höhe Ihres Gewinns und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös 350.000 Euro
Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.) 10.000 Euro
Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis) 250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Spekulationssteuer 36.000 Euro

Kann ich die Kosten für den Hausverkauf von der Steuer absetzen?

Diese Kosten lassen sich steuerlich absetzen:

  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Eintragung im Grundbuch
  • Inserate in Zeitungen, Zeitschriften und Online-Portalen
  • Fahrten zu den Besichtigungen und anderen Terminen im Zusammenhang mit dem Verkauf
  • Telefonate, die mit dem Verkauf zusammenhängen
  • Kosten für Renovierung und Modernisierung
  • Beratung durch einen Rechtsanwalt
  • Kosten für den Gutachter

FAQ

Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde.

In diesem Fall fällt die Spekulationssteuer an. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt zudem die Gewerbesteuer auf Sie zu.

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Soll das kürzlich gekaufte Haus gewinnbringend weiterverkauft werden, fällt dabei Spekulationssteuer an. Die Höhe hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Der Steuersatz kann also bis zu 45 % betragen. Sollten zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, entfällt die Spekulationssteuer.

Jenny Häusler

Redakteurin

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