Grundbucheintrag: Wie ist der Ablauf und was kostet er?

Der ultimative Guide

Das Grundbuch ist ein öffentliches Eigentümerverzeichnis, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Informationen zu einer Immobilie festgehalten sind.

Welche Informationen enthält das Grundbuch? Wann erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch und was kostet das? Wo kann ich das Grundbuch einsehen? Wie teuer ist ein Grundbuchauszug?

Von Hauskauf über das Wohn- bis hin zum Wegerecht: Wir erklären was es mit dem Grundbuch auf sich hat und wie die Eintragung abläuft.

Was ist das Grundbuch?

Was steht im Grudbuch?

Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Was ist das Grundbuch?

Wenn Sie sich ein Haus kaufen, werden Sie als neuer Eigentümer nicht um einen Grundbucheintrag herumkommen. Oder anders herum: Verkaufen Sie ein Haus, werden Sie die Löschung aus dem Grundbuch beantragen.

In Deutschland werden alle Eigentums- und Besitzverhältnisse von Immobilien im Grundbuch dokumentiert.

Einfach gesagt: In diesem Buch wird festgehalten, wem die Immobilie und das dazugehörige Grundstück gehört.

Das öffentliche Eigentumsverzeichnis enthält aber auch weitere Angaben zur Immobilie. Dazu gehören die Lage der Immobilie und eventuelle Lasten.

Vor dem Immobilienkauf

Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie eine Einsicht in das Grundbuch anfordern, um sich einen Überblick über eventuelle finanzielle Lasten zu verschaffen.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch ist in mehrere Sparten – den sogenannten Abteilungen – aufgeteilt. Dabei enthält jede Abteilung ganz bestimmte Arten von Informationen.

So ist das Grundbuch eingeteilt:

  • Aufschrift oder auch Grundbuch Deckblatt: In dieser Sparte steht das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band und die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblattes vermerkt. Daneben finden sich hier noch die Schließungs- und Umschreibungsvermerke.
  • Bestandsverzeichnis: Hier finden sich Angaben zu der Größe der Immobilie, der genauen Lage des Baulands mit dem Flurstück, der Flurnummer und der Gemarkung. Die Grundstücksgröße wird im Grundbuch in Hektar und Quadratmeter angegeben. Dabei dient die Flurkarte als Grundlage für die Informationen, welche Sie auch beim Liegenschaftskataster einsehen können. Die Angaben werden vom Katasteramt vorgeschrieben.
  • Abteilung I - Eigentumsverhältnisse: In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten und die Grundlage ihrer Eintragung (Erbfolge, Auflassung, Versteigerungsverfahren, etc.). Bei mehreren Eigentümern oder auch Erbbauberechtigten, gibt das Grundbuch Auskunft über die Teilungserklärung. Wechselt die Immobilie den Besitzer, müssen die Einträge in dieser Abteilung immer geändert werden.
  • Abteilung II - Lasten und Beschränkungen: In der zweiten Abteilung werden alle Lasten und Beschränkungen (bis auf das Grundpfandrecht) beschrieben. Dazu gehören neben den Reallasten auch das Nießbrauchrecht, das Erbbaurecht, eingetragene Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Wegerechte. Auch können hier Einträge zu Zwangsversteigerungen und Insolvenzvermerke stehen.
  • Abteilung III - Grundpfandrechte: In der letzten Abteilung werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte vermerkt. Wurde beispielsweise eine Hypothek auf das Baugrundstück aufgenommen, wird dieses in Abteilung III vermerkt. Vor allem Banken interessieren sich für einen Auszug aus dieser Abteilung des Grundbuchs.

Jedes Grundstück eines Bezirks erhält für die oben genannten Sparten ein eigenes Grundbuchblatt.

Sobald ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft wird, werden die Daten angepasst. So bleiben die Eigentumsverhältnisse immer korrekt.

Die einzelnen Grundbuchblätter werden je nach Bezirk gebündelt. Zusammen bilden sie das Grundbuch.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Haben Sie eine Immobilie oder ein Baugrundstück gekauft, müssen Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Erst dann gehört das Haus oder Grundstück Ihnen.

Dies geschieht nachdem der Kaufvertrag notariell beglaubigt und dem Grundbuchamt vorgelegt wurde.

Soll die Eigentumsumschreibung im Zuge einer Schenkung oder eines Erbfalls erfolgen, muss dem Notar hierfür ein beglaubigter Schenkungsvertrag oder ein Erbschein vorliegen.

Aber nicht nur bei einem Kauf erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch:

Bei einem Wechsel des Gläubigers oder wenn Sie Ihre Baufinanzierung von einer Bank auf eine andere Bank übertragen (bspw. für eine Anschlussfinanzierung), muss die bestehende Grundschuld gelöscht werden. Daraufhin erfolgt ein Eintrag über die neuen Verhältnisse.

Auch werden wesentliche Änderungen an einem Grundstück im Grundbuch festgehalten. Das ist beispielsweise bei einer neuen Grundstücksaufteilung oder der Zusammenführung von mehreren Grundstücken der Fall.

Sie wissen nun, wann eine Eintragung erfolgt. Aber wie kommt der eigene Name in das Grundbuch?

Wie läuft die Eintragung ins Grundbuch ab?

Von der Auflassungsvormerkung bis zum Eigentümerwechsel – wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie die Eintragung ins Grundbuch abläuft:

  • Kaufvertrag unterzeichnen: Haben Sie alle Kaufangelegenheiten mit dem Verkäufer geklärt, wird der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und beglaubigt. Der Notar übernimmt alle weiteren Schritte für die Grundbucheintragung.
  • Auflassungsvormerkung: Nun wird der neue Besitzer der Immobilie vorgemerkt. Die sogenannte Auflassungsvormerkung nimmt der Notar nach der Unterzeichnung der Kaufvertrags vor. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an weitere Interessenten verkaufen kann.
  • Eintrag einer neuen Grundschuld: Wurde die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, zahlt die Bank die Baufinanzierung aus. Diesen Schritt nennt man auch die Grundschuldbestellung.
  • Kaufpreis überweisen: Hat Ihre Bank die Immobilienfinanzierung ausgezahlt, können Sie dem Verkäufer den Kaufpreis überweisen. In der Regel dauert die Auszahlung des Darlehens 3-6 Wochen. Gleichzeitig wird die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt fällig.
  • Veranlassung der Eigentümerumschreibung: Wurde der Kaufpreis beglichen, veranlasst der Notar die Umschreibung der Eigentümer im Grundbuch. Legen Sie Ihrem Notar die finanzielle Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vor. Mit dieser weisen Sie nach, dass Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben.
  • Übergang des Eigentums: Auch wenn die Umschreibung im Grundbuch im Normalfall 2-5 Monate dauert, geht das Haus schon vorher in Ihren wirtschaftlichen Besitz über. So können Sie die Immobilie vorzeitig nutzen und tragen ab diesem Zeitpunkt alle Lasten und Pflichten, die anfallen.
  • Offizielle Eigentümerumschreibung im Grundbuch: Nach 2-5 Monaten wird die Umschreibung im Grundbuch offiziell.

Die Eintragung ins Grundbuch gehört mit zu den Kaufnebenkosten. Wie viel Sie dafür einplanen müssen? Darum geht es im nächsten Abschnitt.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Änderungen im Grundbuch sind immer mit Kosten verbunden.

Diese sind gesetzlich genau geregelt und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert.

Dabei richten sich die die Kosten für einen Grundbucheintrag nach folgenden Kriterien:

  • Kaufpreis des Objekts
  • Gebührensatz

Der Gebührensatz wiederum richtet sich nach der Art der Änderung, die der Notar veranlasst. Dabei sprechen wir von einfachen, halben und doppelten Sätzen.

Welcher Satz gilt für welche Änderung im Grundbuch?

Wenn es um Eintragungen, Löschungen oder andere Änderungen im Grundbuch gibt, werden unterschiedlich hohe Gebührensätze fällig. Das sind:

  • Eigentümer eintragen: einfacher Satz
  • Eigentümerumschreibung: einfacher Satz
  • Eintragung der Grundschuld: einfacher Satz (Höhe der Grundschuld ist entscheidend)
  • Löschung der Grundschuld: halber Satz (Höhe der Grundschuld ist entscheidend)
  • Auflassungsvormerkung: halber Satz
  • Eintragung eines Rechts (Wohnrecht, Nießbrauchrecht, etc.): einfacher Satz

Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Höhe des halben, einfachen und doppelten Satzes:

Wert bis… halber Satz einfacher Satz doppelter Satz
110.000 Euro 136,50 Euro 273 Euro 546 Euro
125.000 Euro 150,00 Euro 300 Euro 600 Euro
140.000 Euro 163,50 Euro 327 Euro 654 Euro
155.000 Euro 177,00 Euro <354 Euro 708 Euro
170.000 Euro 190,50 Euro 381 Euro 762 Euro
185.000 Euro 204,00 Euro 408 Euro 816 Euro
200.000 Euro 217,50 Euro 435 Euro 870 Euro
230.000 Euro 242,50 Euro 485 Euro 970 Euro
260.000 Euro 267,50 Euro 535 Euro 1.070 Euro
290.000 Euro 292,50 Euro 585 Euro 1.170 Euro
320.000 Euro 317,50 Euro 635 Euro 1.270 Euro
350.000 Euro 342,50 Euro 685 Euro 1.370 Euro
380.000 Euro 367,50 Euro 735 Euro 1.470 Euro
410.000 Euro 392,50 Euro 785 Euro 1.570 Euro
440.000 Euro 417,50 Euro 835 Euro 1.670 Euro
470.000 Euro 442,50 Euro 885 Euro 1.770 Euro
500.000 Euro 467,50 Euro 935 Euro 1.870 Euro

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug wird leider nicht wie ein Kontoauszug einfach an einem Automaten gedruckt.

Dafür müssen Sie zu Ihrem örtlichen Grundbuchamt gehen- meist sind diese an die Amtsgerichte gegliedert.

Welches Amtsgericht ist für mich zuständig?

Das erfahren Sie über das Justizportal des Bundes und der Länder

Hier können Sie den Grundbuchauszug per Post, Fax oder direkt vor Ort beantragen.

Übrigens: Bei den Auszügen wird zwischen einem einfachen und einem beglaubigten Grundbuchauszug unterschieden.

Welchen Auszug benötige ich?

Für eine bloße Informationsauskunft reicht ein einfacher Grundbuchauszug völlig aus.

Banken hingegen verlangen für einen Finanzierungskredit in der Regel die beglaubigte Variante.

So geht es schneller:

Um sich die Zeit zu sparen, können Sie einen Grundbuchauszug auch über einige Online-Dienstleister beantragen. Aber Vorsicht: hier entstehen zusätzliche Kosten.

Wer darf in das Grundbuch einsehen?

Natürlich kann nicht jeder so wie er mag in sämtliche Grundbücher schauen. Hierzu müssen Sie ein berechtigtes Interessevorweisen.

Können Sie dies vorweisen, haben sie gemäß § 12 Grundbuchordnung, das Recht dazu, eine Einsicht in das Grundbuch zu bekommen.

Das geht beispielsweise mit einer Einverständniserklärung des Verkäufers.

Uneingeschränkte Einsicht in das Grundbuch haben Personen mit einem eingetragenen Recht, wie Pflichtteilsberechtigte oder ein Erbe.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist normalerweise kostenlos, wenn Sie direkt beim Grundbuchamt anfragen.

Übrigens:

Inzwischen lässt sich das Grundbuch auch online einsehen.

Möchten Sie jedoch nicht nur einen Blick in das Grundbuch werfen, sondern einen Auszug in den Händen halten, ist dieser kostenpflichtig.

Mit diesen Kosten sollten Sie für einen Auszug aus dem Grundbuch rechnen:

  • Schriftlicher Grundbuchauszug: 10 Euro
  • Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 Euro

Keine Zeit oder Lust das Grundbuchamt persönlich aufzusuchen?

Auch ein Notar beschafft Ihnen einen Grundbuchauszug. Beauftragen Sie diesen, sollten Sie jedoch mit den doppelten Kosten rechnen.

Das gilt auch dann, wenn er für Sie die Beglaubigung vornimmt.

Wenden Sie sich für diesen Schritt daher am besten direkt an das zuständige Grundbuchamt.

Anders sieht es aus, wenn Sie Ihr Haus über einen Makler verkaufen: Das Beschaffen eines Grundbuchauszugs ist meist im Service inbegriffen

Makler finden

FAQ

Im Grundbuch sind die genauen Eigentumsverhältnisse von Grundstücken eingetragen.

Neben dem Besitzer des Grundstücks sind alle damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen.

Außerdem enthält es die wirtschaftlichen Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu zählen auch die von der Bank eingetragenen Grundschulden und Hypotheken.

Jede Person mit einem “berechtigten Interesse” darf das Grundbuch einsehen.

Dies muss die Person aber auch nachweisen können. Wer Grundstückseigentümer ist oder ein lebenslanges Wohnrecht besitzt, kann die uneingeschränkte Einsicht ins Grundbuch beantragen.

Auch eingetragene Rechteinhaber und Pflichtteilsberechtigte zählen dazu.

Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register. In Deutschland gibt es mehr als eines.

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts des entsprechenden Bezirkes wird man normalerweise relativ schnell fündig.

Übrigens: Inzwischen kann die Eintrag und Einsicht ins Grundbuch auch online erfolgen, der Gang zum Grundbuchamt ist nicht mehr notwendig.

Sobald der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt ist, beantragt der Notar den Grundbucheintrag beim zuständigen Amt.

Dafür ist eine Bescheinigung beim Finanzamt erforderlich, in der bestätigt wird, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt wurde. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer zum Eigentümer.

Der Käufer einer Eigentumswohnung benötigt eine sogenannte Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die erklärt, dass das Eigentum in Miteigentum aufgeteilt wurde.

Als Eigentümer erhalten Sie diese in aller Regel bei der Hausverwaltung.

Wenn diese keine Teilungserklärung vorhalten kann, können Sie sich an das Amtsgericht wenden. Hier fallen allerdings Gebühren für die Ausstellung an.

Marilena Meyer

Redakteurin

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