Was kostet ein Wertgutachten für die Immobilienbewertung?

Für die Bewertung Ihrer Immobilie kann eine günstige oder sogar kostenlose Online-Bewertung schon ausreichen.

Sie wollen es professioneller? Dann sollten Sie ein professionelles Wertgutachten in Auftrag geben. Das liefert nicht nur eine gute Ausgangslage für Preisverhandlungen, sondern bietet auch Vorteile für Käufer und Verkäufer.

Doch auch unter den Immobilien-Wertgutachten gibt es Unterschiede, die sich nicht zuletzt auch im Preis bemerkbar machen.

Wie diese aussehen, das erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind abhängig vom Umfang bzw. dem Zweck, wofür die Immobilienbewertung gebraucht wird
  • Ein Kurzgutachten kostet 100 – 500 Euro
  • Ein Vollgutachten kostet meist zwischen 1000 und 2500 Euro

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten, die sich in Umfang und Kosten deutlich voneinander unterscheiden: Kurzgutachten und Vollgutachten.

Beide Varianten werden von einem Immobilien-Sachverständigen ausgestellt, der alle Unterlagen sowie die Immobilie selbst unter die Lupe nimmt. 

Häufig werden Gutachten von Ingenieuren oder von Architekten erstellt.

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Das Kurzgutachten

Der Name lässt es schon erahnen: Das Kurzgutachten beschränkt sich lediglich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Werteinschätzung der Immobilie von Bedeutung sind. So wird eine allgemeine Markteinschätzung ermöglicht.

Hierzu gehören zum Beispiel eine genaue Beschreibung der Immobilie und eine Erläuterung zum kalkulierten Gesamtwert.

In der Regel reicht ein Kurzgutachten für den Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen aus. Hier liegen meist wenig zusätzliche Besonderheiten vor, die den Wert beeinflussen.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung, werden in das Gutachten die Protokolle der Eigentümerversammlungen mit einbezogen, um mögliche Sanierungsmaßnahmen kostentechnisch einzukalkulieren.

Nachteil des Kurzgutachtens

Für viele Banken und Kaufinteressenten reicht ein Kurzgutachten leider nicht aus. Der Grund liegt darin, dass das Gutachten keine fundierte Auskunft gibt.

Ein Kurzgutachten kann innerhalb weniger Tage erstellt werden und umfasst ca. 2 bis 3 Seiten.

In diesen Fällen lohnt sich ein Kurzgutachten

  • Richtwert zur Entscheidung, ob eine Immobilie verkauft werden soll oder nicht
  • Erste Preiseinschätzung als Basis für Verhandlungen
  • Kauf / Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen

Das Vollgutachten

Für einen „einfachen“ Hausverkauf ist ein Voll- oder auch Komplett- bzw. Langgutachten meist unnötig – erst Recht, wenn ein Makler eingeschaltet werden soll.

In anderen Fällen ist ein solches Gutachten aber durchaus sinnvoll, eventuell sogar zwingend erforderlich.

Und in welchen Fällen wäre das?

Vor allem in rechtlichen Prozessen, in denen der aktuelle Wert einer Immobilie festgelegt werden muss. Dazu gehören Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen.

Fehlt bei steuerlichen Vorgängen ein handfestes Gutachten, errechnet das Finanzamt selbst einen Wert.

In solchen Fällen können Sie sich auf ein professionelles Wertgutachten berufen und den vom Fiskus bestimmten Wert korrigieren. Das refinanziert die Kosten für das Gutachten möglicherweise mehrfach. Ein Kurzgutachten reicht dafür nicht aus.

Da das Vollgutachten deutlich umfangreicher ist, umfasst es nicht selten über 30 Seiten. Alle Faktoren, die den Wert beeinflussen, werden mit einbezogen und analysiert.

Das Endergebnis ist nicht nur gerichtstauglich – es wird auch von Kreditgebern und Behörden anerkannt.

Nachteile des Vollgutachtens

Die Erstellung nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch als bei einem Kurzgutachten. Zudem sind auch die Kosten wesentlich höher.

In diesen Fällen lohnt sich ein Vollgutachten

  • Kauf / Verkauf einer Immobilie mit besonderen Umständen, bspw. Denkmalschutz
  • Scheidung und Rechtsstreit
  • Renditeprognose für Investoren
  • Grundstücksaustausch
  • Versicherungsabschluss
  • Beleihung von Grundstücken
  • Reduzierung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
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So ein Gutachten hat natürlich seinen Preis. Darauf kommen wir jetzt zu sprechen.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Wie bereits erwähnt, ist ein Kurzgutachten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie völlig ausreichend. Preislich liegen wir hier bei 100 – 500 Euro.

Die Kosten für ein Vollgutachten können mit einem Gutachter frei verhandelt werden. Hier spielt auch der geschätzte Verkehrswert der Immobilie eine Rolle. In der Regel liegen die Kosten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.

Zur Orientierung:

Bei einem Verkehrswert von etwa 400.000 Euro liegen die Kosten in der Regel zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Es kommt hier aber auch immer darauf an, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens war.

Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter?

Muss sich ein Immobiliengutachter selbst um die Beschaffung der notwendigen Unterlagen kümmern, erhöht dies die benötigte Zeit und damit natürlich auch die Kosten.

Diese Unterlagen werden für ein Vollgutachten benötigt

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
  • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von Modernisierungen
  • Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Bei Immobilien unter Denkmalschutz: Denkmalbescheid
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

FAQ

Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens ab. Für den Verkauf einer „einfachen“ Immobilie genügt häufig ein Kurzgutachten für 100 – 500 Euro.

Bei komplizierten Fällen oder für rechtliche und steuerliche Prozesse ist meist ein Vollgutachten erforderlich, das meist zwischen 1.000 und 2.500 Euro kostet.

In Deutschland ist “Gutachter” kein geschützter Begriff.

Deshalb kann ein Gutachten auch grundsätzlich jeder erstellen. Jedoch haben Sachverständige für Immobilienbewertung meist eine fundierte Ausbildung und die nötige Berufserfahrung und wissen, welche Faktoren für die Wertermittlung zu beachten sind.

Den Wert einer Immobilie ermitteln meistens Gutachter oder Sachverständige für Immobilienbewertung.

Den Immobilienwert kann aber grundsätzlich jeder ermitteln, der die nötigen Faktoren, wie Lage, baulichen und technischen Zustand und die aktuelle Immobilienmarktlage kennt.

Viele Internetportale bieten ebenfalls eine Immobilienbewertung an. Wem eine einfache Bewertung reicht, kann also auch diese nutzen.

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Erstellung des Wertgutachtens durch den Gutachter:

  • Sachwertverfahren: Hier wird der Wert aus der Summe des Grundstückswerts und den Kosten errechnet, die bei einem Neubau entstehen würden
  • Ertragswertverfahren: Hier stehen die Mieteinnahmen und Betriebskosten im Mittelpunkt. Hier geht es nicht um den Sachwert, sondern um den Ertrag
  • Vergleichsverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie anhand von Vergleichspreisen ermittelt, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien gezahlt wurden

Jenny Häusler

Redakteurin

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