Wie kann ich mein Haus verkaufen?

Ein Hausverkauf ist im wahrsten Sinne des Wortes eine große Sache und sollte in Ruhe geplant und organisiert werden.

Stand:

Damit Sie den Überblick behalten, den Verkauf durch Missgeschicke nicht unnötig in die Länge ziehen und vor allem alle gesetzlichen Vorschriften einhalten, empfehlen wir Ihnen, eine detailierte Checkliste zu erstellen, auf der alle wichtigen Punkte und To-Dos aufgelistet sind.

Haus verkaufen: Der Ablauf

  • Alle nötigen Unterlagen vorbereiten
  • Energieausweis
  • Makler finden
  • Maklervertrag schließen
  • Verkaufspreis festlegen
  • Renovierungsarbeiten durchführen
  • Exposé erstellen
  • Anzeigen schalten
  • Termine mit Kaufinteressenten vereinbaren und durchführen
  • Bonität des Interessenten prüfen
  • Kaufvertrag beim Notar abschließen
  • Kaufbetrag erhalten
  • Grundbucheintrag ändern
  • Übergabe der Immobilie
  • Rechnungen von Notar und Makler begleichen

Wie finde ich die meisten Interessenten? Habe ich alle Unterlagen zusammen? Woran sollte ich beim Verkaufsgespräch denken? 

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Checkliste zum Immobilienverkauf

Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf begleitet Sie Schritt für Schritt auf dem Weg zum besten Preis.

                          Bei Neubauten gilt in der Regel eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren.

                          Bei Altbauten hingegen gilt diese oftmals nicht, sondern im Kaufvertrag wird festgehalten, dass der Käufer die Immobilie „wie gesehen“ kauft. Allerdings muss der Verkäufer trotzdem haften, wenn er Mängel wissentlich verschweigt, versteckt oder absichtlich Falschangaben macht.

                          Der Hausverkauf hängt vom Zustand des Hauses, vom geforderten Verkaufspreis, von der Lage und von Angebot und Nachfrage ab.

                          Als Richtwert sollten Sie mindestens sechs Monate einplanen.

                          Mit einem Makler geht der Verkauf meist schneller vonstatten als im Alleingang.

                          Ein weiterer Faktor ist die Finanzierung – wie schnell dem Käufer ein Kredit gewährt wird, hängt oftmals vom Bankinstitut ab.

                           

                           

                          Bei einem Neubau gibt es seltener versteckte Mängel und Schäden – wenn doch, hat der Käufer in der Regel eine 5-jährige Gewährleistungsfrist.

                          Bei Altbauten gilt diese Gewährleistungsfrist nicht und das Motto lautet häufig „gekauft wie gesehen“.

                          Laut Bundesgesetzbuch ist der Verkäufer jedoch dazu verpflichtet, die Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben. Andernfalls müssen Sie mit hohen Schadensersatzforderungen rechnen.

                          Damit Ihr Hausverkauf möglichst reibungslos, schnell und stressfrei abläuft, sollten Sie diese acht Tipps beherzigen:

                          1. Klären Sie im Vorwege die Besitzverhältnisse
                            Vertragsverhandlungen können nur geführt werden, wenn der Besitzer der Immobilie eindeutig feststeht. Gerade bei Verkaufsgründen wie Scheidung oder Erbschaft ist das Besitzverhältnis manchmal nicht eindeutig geklärt.

                          2. Einen seriösen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen
                            Erfahrungsgemäß ist ein Hausverkauf mit einem Makler nicht nur stressfreier und schneller, sondern auch deutlich lukrativer.

                          3. Alle nötigen Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen
                            Für das Exposé und den Verkauf benötigen Sie eine ganze Menge Unterlagen, wie zum Beispiel einen Energieausweis, Grundrisse und Lagepläne, den Grundbuchauszug und Versicherungsunterlagen.

                          4. Präsentieren Sie Ihr Haus im besten Licht
                            Ein gepflegtes Erscheinungsbild, beispielsweise in Form von frisch gestrichenen Wänden und einer gestutzten Hecke, steigert den Wert einer Immobilie – eine neue Einbauküche hingegen ist Geschmackssache und rentiert sich häufig nicht.

                            Auch das Herrichten einzelner Räume ist effektiv. Dieses sogenannte „Home Staging“ führt Studien zu Folge zu einem um 10 – 15 % höheren Verkaufspreis.

                          5. Genug Zeit einplanen
                            Hauruck-Aktionen haben oftmals finanzielle Einbußen zur Folge und zu hoch gesteckte Verkaufsziele führen schnell zu enttäuschten Erwartungen. Nehmen Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie ausreichend Zeit.

                          6. Legen Sie einen realistischen Verkaufspreis fest
                            So verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert, verschrecken aber auch nicht potentielle Interessenten. Spätere Preisanpassungen sind immer unvorteilhaft.

                          7. Seien Sie ehrlich
                            Geben Sie nur korrekte Angaben an den Makler bzw. die Kaufinteressenten weiter und informieren Sie sie auch über kleine Makel im Haus etc. Spätestens nach Vertragsabschluss fliegen auch „kleine Notlügen“ (zum Beispiel hinsichtlich angeblich getätigter Sanierungsarbeiten etc.) auf und können zu Schadensersatzforderungen führen.

                          8. Nicht zu leichtgläubig sein
                            Der Vertragsabschluss ist erst dann perfekt, wenn die Finanzierung gesichert ist, alle Verträge abgeschlossen sind und sich das Geld auf Ihrem Konto befindet. Solange dies noch nicht der Fall ist, sollten Sie das „zu verkaufen“-Schild noch im Garten und die Anzeige noch geschaltet lassen.

                           

                          So schließen Sie den Immobilienverkauf erfolgreich ab:

                          Wann sollte der Käufer meiner Immobilie den Kaufpreis bezahlen?

                          Bevor Sie den Schlüssel etc. der Immobilie an den Käufer übergeben, sollten Sie den kompletten Kaufbetrag erhalten haben.

                          Legen Sie gemeinsam mit dem Käufer ein Datum fest, bis wann das Geld überwiesen sein soll und die Übergabe stattfinden kann.

                          Wurde der Hauskauf notariell beglaubigt?

                          Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein und eine notarielle Beglaubigung ausstellen.

                          Wurde der Käufer in das Grundbuch eingetragen?

                          Der Käufer muss beim Grundbuchamt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel leitet der Notar diesen Schritt in die Wege. 

                          Habe ich dem Käufer sämtliche Unterlagen gegeben?

                          Denken Sie daran, dem Käufer sämtliche Unterlagen, wie zum Beispiel Grundrisse, Energieausweis etc., zu übergeben. Sind einige Unterlagen im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu beschaffen.

                          Habe ich dem Käufer sämtliche Schlüssel übergeben?

                          Der Käufer hat ein Anrecht auf sämtliche vorhandene Schlüssel, wie zum Beispiel Haustürschlüssel, Zimmerschlüssel, Briefkastenschlüssel etc. Kein Schlüssel, der zu dem Haus gehört, darf sich nach der Übergabe noch in Ihrem Besitz befinden. Sind einige Schlüssel im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu machen lassen.

                          Habe ich bzw. hat der Makler ein Übergabeprotokoll erstellt?

                          Damit es später nicht zu Schadensersatzforderungen kommt, erstellen Sie bei der Übergabe ein detailiertes Übergabeprotokoll, das Sie sich vom Käufer unterzeichnen lassen. In dem Übergabeprotokoll sollte nicht nur die Übergabe der Schlüssel und der Unterlagen festgehalten werden, sondern es sollten auch der Zustand des Hauses und somit auch eventuelle Mängel sowie alle Zählerstände notiert werden.

                          Lesen Sie hier, wie Sie Ihre Immobilie Schritt für Schritt verkaufen.

                          Habe ich bzw. hat der Makler die Bonität des potentiellen Käufers geprüft?

                          Die Hausübergabe sollte immer erst stattfinden, wenn der komplette Kaufpreis auf Ihr Konto überwiesen wurde – nicht selten platzt nämlich trotz mündlicher Zusage doch noch im letzten Moment die Finanzierung.

                          Es ist deshalb immer ratsam, die Bonität des Käufers im Vorwege zu überprüfen.

                          Ein seriöser Makler sieht dies als seine Aufgabe an und kümmert sich darum.

                          Wer erstellt den Kaufvertrag?

                          Um den Hausverkauf zu beurkunden ist der Gang zum Notar verpflichtend. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann den Vertrag zusätzlich von einem Fachanwalt prüfen lassen.

                          Halten Sie im schriftlichen Kaufvertrag auch fest, ob Einbauküche, Sauna und Co. vom Käufer übernommen werden.

                          Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein und eine notarielle Beglaubigung ausstellen.

                          Welche Versicherungen sollen übernommen werden?

                          Klären Sie mit dem Käufer, ob dieser zum Beispiel die Gebäude- oder die Feuerversicherung übernehmen möchte. Informieren Sie auch die Versicherung.

                          Wann ist der Übergabetermin?

                          Legen Sie gemeinsam mit dem Käufer ein Datum fest, bis wann das Geld überwiesen ist und die Übergabe stattfinden kann.

                          Erfahren Sie jetzt, wie Sie den Hausverkauf optimal vorbereiten können.

                          Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

                          Also Verkäufer einer Immobilie benötigen Sie diverse Unterlagen. Das sind:

                          • Grundrisse vom Haus
                          • Lageplan bzw. Flurplan des Grundstücks
                          • Exposé bzw. Angaben zum Haus: Das sind Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, etc.
                          • Baugenehmigung, Bauzeichnungen (wenn verfügbar
                          • Bebauungsplan
                          • Grundbuchauszug
                          • Aktuelle Auszüge aus Bau- und Altlastenverzeichnis
                          • Energieausweis
                          • Versicherungsunterlagen
                          • Grundsteuerbescheid
                          • Nebenkostenabrechnung / Auflistung der laufenden Kosten
                          • Eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen Mängelliste
                          • Eventuell Hauswert-Gutachten
                          • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
                          • Falls vermietet: Mietvertrag

                          Benötige ich einen Energieausweis für mein Haus?

                          Ein Energieausweis ist Pflicht beim Immobilienverkauf, egal ob privat oder über einen Makler. Ältere Häuser haben diesen häufig nicht.

                          Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachträglich einen Energieausweis für Ihr Haus erstellen.

                          In diesem steht unter anderem, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfüllt.

                          Habe ich einen seriösen Makler gefunden?

                          Kümmern Sie sich rechtzeitig um einen seriösen Makler, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt und Sie umfangreich und professionell unterstützen kann.

                          Holen Sie sich Bewertungen verschiedener Makler ein und vergleichen Sie diese.

                          Gibt es zwischen mir und dem Makler einen Maklervertrag?

                          In dem Maklervertrag werden nicht nur die Konditionen vereinbart, sondern auch die Verkaufsstrategien und der Umfang der Maklertätigkeiten schriftlich festgehalten.

                          Auch wird vereinbart, wer die Maklerprovision zahlen muss.

                          Hier finden Sie mehr Informationen zum Maklervertrag.

                          Habe ich einen realistischen Kaufpreis festgelegt?

                          Ein realistischer Preis ist die Grundlage jedes Immobilienverkaufs.

                          Berechnen Sie, welches Verkaufsziel Sie aus persönlichen finanziellen Gründen unbedingt erreichen müssen.

                          Eine Immobilienbewertung ist Pflicht für die Vorbereitung auf Verhandlungsgespräche: Lassen Sie sich bei der Wertermittlung Ihres Hauses am besten von einem Fachmann unterstützen.

                          Da eine Immobilie selten zu dem geschätzten Preis verkauft wird, sollten Sie sich immer einen Spielraum lassen.

                          Habe ich mir Spielraum für die Preisgestaltung gelassen?

                          Eine Immobilienbewertung ist ein Muss für die Vorbereitung auf Verhandlungsgespräche. Trotzdem sollten Sie sich immer noch einen Spielraum lassen, denn selten wird eine Immobilie zu genau dem Preis verkauft, auf den sie vorher geschätzt wurde.

                          Muss ich jetzt verkaufen oder ist Abwarten vielleicht sinnvoll?

                          Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung und die Preise schwanken. Wenn Sie keinen Zeitdruck haben, notieren Sie sich Bewertungsergebnisse regelmäßig und vergleichen diese miteinander.

                          Muss ich vor dem Hausverkauf Renovierungsarbeiten durchführen?

                          Um den Immobilienwert zu erhöhen, zahlt es sich aus, das Haus mit kleinen Reparaturen auf Vordermann zu bringen.

                          Hierzu können Sie auch Handwerker aus Ihrer Region beauftragen.

                          Kleinigkeiten können bei der Kaufentscheidung ausschlaggebend sein. Kaufinteressenten achten auch auf Einzelheiten wie kaputte Glühbirnen oder Steckdosen. 

                          “Home Staging” ist im Trend: bereiten Sie die Immobilie optisch auf und schaffen eine angenehme Atmosphäre.

                          Wie erstelle ich ein Exposé für den Hausverkauf?

                          Mit einem professionellen Exposé mit ansprechenden Fotos und Informationen präsentieren Sie Ihr Haus auf bestmögliche Weise.

                          Weisen Sie darauf hin, wenn Ihre Immobilie etwas bietet, was umliegende Objekte nicht bieten können. Zum Beispiel einen großen Garten oder eine Dachterrasse.

                          Machen Sie durch ein Schild öffentlich, dass Ihr Haus zum Verkauf steht und locken Sie so potentielle Käufer an. 

                          Wo erstelle ich Anzeigen für den Immobilienverkauf?

                          Ihre Immobilie sollte in allen regionalen Tageszeitungen und in entsprechenden Online-Portalen beworben werden, damit Sie zeitnah möglichst eine Vielzahl an Kaufinteressenten finden.

                          Wurden Alleinstellungsmerkmale in den Anzeigen hervorgehoben?

                          Weisen Sie darauf hin, wenn Ihre Immobilie etwas bietet, was umliegende Objekte nicht bieten können. Zum Beispiel einen großen Garten oder eine Dachterrasse.

                          Habe ich mein Darlehen komplett getilgt bzw. mit meinem Kreditinstitut über das weitere Vorgehen gesprochen?

                          Verkaufen Sie Ihr Haus bei noch laufender Finanzierung, müssen Sie klären, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, Sie einen Immobilientausch durchführen oder ob der Käufer mit einer Umschuldung einverstanden ist.

                          Habe ich die Grundschuld beim Grundbuchamt gelöscht?

                          Beantragen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Kreditanstalt und wenden Sie sich zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch an einen Notar.

                          Habe ich bereits ein neues Haus/eine neue Wohnung?

                          Kümmern Sie sich rechtzeitig um eine neue Bleibe und klären Sie die Finanzierung derselben.

                          Wer terminiert und organisiert die Besichtigungstermine?

                          Ein Hausverkauf ist eine zeitintensive Angelegenheit. Je flexibler Sie bei der Termin- vergabe sind, desto mehr Interessenten können sich das Haus anschauen. 

                          Am einfachsten ist es für Sie, wenn der Makler den Kundenkontakt übernimmt.

                          Ist das Haus in einem gepflegten Zustand? Habe ich auch auf Kleinigkeiten geachtet?

                          Kaputte Glühbirnen oder Steckdosen fallen Eigentümern oft gar nicht mehr auf. Kaufinteressenten achten aber besonders auf solche Einzelheiten. Nicht alle Kaufentscheidungen sind hundertprozentig rational und Kleinigkeiten können ausschlaggebend sein.

                          Kann ich einzelne Räume besonders in Szene setzen?

                          „Home Staging“ ist im Trend. Ein offener Kamin mit Sitzgelegenheiten davor sorgt für eine besonders gemütliche Atmosphäre. Ein eingerichtetes Babyzimmer regt möglicherweise die Fantasie der Interessenten an.

                          Habe ich noch ein „Ass im Ärmel“?

                          Kleine Gesten, wie Inventar als Dreingabe, kann bei Käufern einen besonders positiven Eindruck machen.

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