Haus verkaufen:

Der vollständige Ablauf

Der ultimative Guide

Viele Hausbesitzer denken aktuell über einen Hausverkauf nach. Ist jetzt der beste Zeitpunkt? Wie viel bekomme ich für meine Immobilie? Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Und wie sorge ich für einen reibungslosen Ablauf?

Damit Sie den Überblick behalten, begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.

Dabei zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt worauf Sie achten müssen und geben Antwort auf die wichtigste Frage: Wie erzielt man eigentlich den besten Preis für die Immobilie?

Warum will ich verkaufen?

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Privat oder mit Makler verkaufen?

Wie läuft der Hausverkauf ab?

Schritt 1: Welche Unterlagen benötige ich?

Schritt 2: Wie vermarkte ich meine Immobilie?

Schritt 3: Kaufvertrag – Wie läuft der Notartermin ab?

Schritt 4: Was muss ich bei der Übergabe beachten?

Warum will ich verkaufen?

Beantworten Sie sich diese Frage ganz in Ruhe.

Die Antwort darüber entscheidet, wie Sie beim Verkaufsprozess vorgehen. Stehen Sie mehr oder weniger unter Druck, etwa durch Scheidung oder finanzielle Umstände?

Oder möchten Sie die attraktive Marktlage nutzen und den bestmöglichen Preis herausschlagen?

Seien Sie sich über Ihre Verhandlungsposition bewusst.

Gründe für den Hausverkauf gibt es viele. Sie können privater, beruflicher oder finanzieller Natur sein. In den meisten Fällen haben sich die Lebensumstände verändert.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Aus diesen Gründen verkaufen die meisten Deutschen:

  • Sie haben einen neuen Job in einer anderen Stadt und müssen umziehen
  • Die Kinder sind ausgezogen und das Haus ist zu groß
  • Sie haben finanzielle Probleme und benötigen das Kapital
  • Sie haben sich Scheiden lassen und teilen das Vermögen auf
  • Die Immobilie ist im Alter zur Belastung geworden

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Haben sich die privaten Umstände geändert? Oder möchten Sie die Rekordpreise nutzen?

Das Haus passt ganz einfach nicht mehr zu Ihren Lebensumständen? Dann ist der richtige Zeitpunkt bereits da.

Um mit Ihrer Immobilie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen, lohnt es sich das aktuelle Marktgeschehen genauer zu beobachten: Wie entwickelt sich Ihr Stadtteil?

Ist die Nachfrage an Häusern groß und die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig, haben Sie gute Chancen auf einen hohen Verkaufserlös.

Professionelle Unterstützung eines Makler aus Ihrer Region lohnt sich in jedem Fall: Sie kennen den Markt sehr genau und können die Entwicklung gut einschätzen.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?

Deutschlandweit steigen die Preise für Immobilien stetig an.

So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Köln allein im Jahr 2020 um über 20 Prozent angestiegen. Das bedeutet einen Preisanstieg von mehr als 70 Prozent seit 2010.

Selbst die ländlichen Kreise verzeichnen seit 2010 einen Anstieg der Immobilienpreise von knapp 54 Prozent.

Preisindex Ein- und Zweifamilienhäuser

3 Grundregeln für den perfekten Zeitpunkt

  • Nachfrage: Die Immobiliennachfrage in Ihrer Region übersteigt das Angebot.
  • Zinsen: Das aktuelle Zinsniveau ist niedrig und das Marktumfeld damit günstig
  • Zeit: Sie haben ausreichend Zeit, sich um den Verkauf Ihrer Immobilie zu kümmern.

Wie lange braucht man um ein Haus zu verkaufen?

Die Dauer eines Hausverkaufs hängt vom Zustand des Hauses, vom geforderten Verkaufspreis, von der Lage und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage ab.

Zudem geht ein Hausverkauf, der von einem Makler durchgeführt wird, in der Regel schneller vonstatten als ein Verkauf im Alleingang.

Als Richtwert sollten Sie aber mindestens sechs Monate einplanen.

Ein Makler, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, kann Ihnen nach der Hausbesichtigung am besten eine realistische Prognose geben.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie viel ist mein Haus wert?

Für einen erfolgreichen Vertragsabschluss ist es wichtig, den „richtigen“ Preis festzulegen.

Dazu sollten Sie sich im Vorfeld genauestens über die Immobilienpreise in Ihrer Region informieren.

Bedenken Sie: Zu hohe Verkaufspreise sind abschreckend – zu niedrige Preise können bei möglichen Interessenten den Verdacht auf versteckte Mängel erwecken.

Professionelle Bewertung

Sie merken, dass bei der Preisgestaltung wahres Fingerspitzengefühl gefragt ist.

Eine professionelle Immobilienbewertung erhalten Sie von einem Makler oder einem Gutachter.

Der positive Nebeneffekt: Das schafft gleichzeitig Vertrauen beim Käufer.

Hinweis

Im Internet gibt es unzählige Online-Tools, die Ihnen einen Immobilienwert versprechen.

Was dabei oft verschwiegen wird: Kein Tool der Welt kann den Zustand und die Ausstattung einer Immobilie bestimmen.

Was ist mit der Küche für 20.000 Euro? Wie soll das Tool die neue Terrasse mit einberechnen? Wurde das neue Dach auch mit berücksichtigt?

Seien Sie sich bewusst: Über das Internet ist immer nur eine Preisspanne möglich – nur ein Fachmann vor Ort kann schwarz auf weiß bestimmen, für wie viel Sie Ihr Haus heute verkaufen könnten.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Ein Sachverständiger kostet in der Regel ab 1.000 Euro aufwärts – und ist aktuell schwer zu finden, da die Nachfrage in der letzten Zeit extrem angestiegen ist.

Nutzen Sie einen Online-Vergleich und lassen Sie Ihre Immobilie von einem Makler einschätzen. Das ist kostenlos – denn der Makler hofft natürlich, dass Sie den Auftrag erteilen. Müssen Sie aber nicht – das bleibt Ihre freie Entscheidung.

Ein solcher Weg ist beispielsweise unser Makler-Vergleich von Hausfrage.de. Hier können Sie in wenigen Minuten passende Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung:

  • Lage (Makro- und Mikrolage): Stadt, Randbezirk oder auf dem Land?
  • Art und Größe der Immobilie: Reihenhaus, Villa oder Etagenwohnung?
  • Bausubstanz und Energieeffizienz: Verbautes Material und sind die Wände gut gedämmt?
  • Der Zustand: Mängel und Bauschäden, Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden?
  • Das Baujahr: Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten
  • Ausbaumöglichkeiten: Inwiefern hat der Käufer freie Hand beim Erweitern der Immobilie?
  • Erschließungszustand: Wie gut ist der Anschluss z.B. an das Telefon- und Wassernetz?
  • Nutzung und Inventar: Leerstehend oder vermietet? Werden Möbel übernommen?
  • Grundbucheinträge: Sämtliche Belastungen im Grundbuch senken den Wert der Immobilie
  • Zustand des Grundstücks sowie Besonderheiten: Garage, Schuppen, Carport etc.

Checkliste: Immobilie bewerten

Schritt für Schritt zum Immobilienwert: Laden Sie sich hier unsere kostenlose Checkliste für die Immobilienbewertung herunter

Hier downloaden

Soll ich meine Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Privat oder Makler? Das ist schon fast eine religiöse Frage.

Rein objektiv gesehen erspart ein Makler Ihnen ungemein viel Arbeit, unterstützt beim Verkauf und kostet oft nichts – denn ein guter Fachmann schlägt so viel Mehrpreis für Sie heraus, dass er sich von selbst finanzieren.

Doch welcher Makler in meiner Region ist empfehlenswert und kennt sich mit Immobilien wie meiner aus? Dies finden Sie über unseren kostenlosen Maklervergleich heraus.

Ist ein Privatverkauf wirklich sinnvoll?

Stellen Sie sich einmal folgende Situation vor:

Sie inserieren ein durchschnittliches Objekt in einer durchschnittlichen Lage und erhalten binnen weniger Tage rund 50 Interessentenanfragen.

Haben Sie dann die Zeit und Lust, diese zu kontaktieren, zu Besichtigungsterminen einzuladen, erste Verhandlungen zu führen, Verkaufsunterlagen zusammenzustellen und bevor es ernst wird die Bonität der Interessen zu prüfen? Diese Aufgaben gehören zur Basisleistung eines Maklers.

Makler in meiner Region finden

Was macht ein Makler, was ich nicht auch kann?

Das ist in der Regel eine ganze Reihe an Aufgaben, deren Umfang oft erst im Verkaufsprozess wirklich sichtbar werden. “Hätte ich mal mit einem Makler verkauft.”

Was macht ein Makler eigentlich, um einen höheren Preis als ich privat zu erzielen?

Wir erinnern uns: Um den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, sollten Sie einen guten Überblick über die aktuellen Marktpreise haben.

Die Aufgaben eines Maklers

Ein Immobilienmakler kann Ihnen hier unter die Arme greifen und mit entsprechenden Fachwissen helfen, den höchsten Preis zu erzielen.

Neben der Wertermittlung kümmert sich ein Makler auch um das Schalten der Immobilienanzeigen auf verschiedenen Plattformen, vereinbart Besichtigungstermine, führt Verhandlungsgespräche und kümmert sich um die notariellen Angelegenheiten.

Fühlen Sie sich sicher genug und haben genügend Zeit, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auch selbst in die Hand nehmen.

Sie möchten Ihr Haus lieber privat verkaufen?

Dann werfen Sie einen Blick in unseren Ratgeber “Immobilie ohne Makler verkaufen

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien kann über die Provision grundsätzlich frei verhandelt werden.

Aber: Es gelten marktübliche Regelungen, die je nach Bundesland unterschiedlich sein können.

Dabei liegt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf in der Regel bei maximal 7,14 Prozent des Kaufpreises.

In unserem Ratgeber zur Maklerprovision, erfahren Sie die Höhe der Courtage für Ihr Bundesland.

Makler in meiner Nähe finden

Höhe der Maklerprovision nach Bundesland:

Bundesland Maklerprovision Gesamt
Baden-Württemberg  7,14 %
Bayern  7,14 %
Berlin  7,14 %
Brandenburg  7,14 %
Bremen  5,95 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 %
Niedersachsen 7,14 % oder 4,76 % – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 %
Rheinland-Pfalz 7,14 %
Saarland 7,14 %
Sachsen 7,14 %
Sachsen-Anhalt 7,14 %
Schleswig-Holstein 7,14 %
Thüringen 7,14 %

Wie läuft der Hausverkauf ab?

Ein Hausverkauf kann viel Zeit und Nerven in Anspruch nehmen.

Um einen Käufer zu finden, müssen Sie den Verkauf natürlich zunächst einmal publik machen. Für die Präsentation der Immobilie erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und verbreiten es über die richtigen Kanäle.

Anschließend laden Sie potentielle Hauskäufer zu einer Hausbesichtigung ein und klären alle wichtigen Fragen.

Hat sich ein Käufer gefunden, bleibt nur noch die Überprüfung seiner Bonität, der Gang zum Notar und die Änderung des Grundbucheintrags.

Mit der anschließenden Übergabe des Hauses ist auch der Hausverkauf abgeschlossen.

Typischer Ablauf beim Hausverkauf

  • Unterlagen vorbereiten
  • Makler finden
  • Energieausweis ausstellen
  • Verkaufspreis festlegen
  • Renovierungsarbeiten durchführen
  • Exposé erstellen
  • Anzeige schalten
  • Besichtigungstermine vereinbaren
  • Bonität der Interessenten prüfen
  • Kaufvertrag beim Notar abschließen
  • Haus an neuen Eigentümer übergeben
  • Rechnungen des Notars und Maklers begleichen

Schritt 1: Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Ein Hausverkauf ist gleichzeitig mit einer Menge Papierkram verbunden.

Damit Sie keine wichtigen Unterlagen vergessen, haben wir für Sie eine Übersicht zusammengestellt:

Wichtige Unterlagen beim Immobilienverkauf:

  • Grundrisse vom Haus
  • Lageplan/Flurplan des Grundstücks
  • Exposé bzw. Angaben zum Haus (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr etc.)
  • Baugenehmigung, Bauzeichnungen (wenn verfügbar)
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug
  • Aktuelle Auszüge aus Bau- und Altlastenverzeichnis
  • Energieausweis
  • Versicherungsunterlagen
  • Grundsteuerbescheid
  • Eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
  • Mängelliste
  • Eventuell Hauswert-Gutachten

Unterlagen

Hausverkauf

In der kostenlosen PDF finden Sie eine Liste mit allen Unterlagen für den Hausverkauf.

Hier downloaden

Unterlagen Wohnungsverkauf

In der kostenlosen PDF finden Sie eine Liste mit allen Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung.

Hier downloaden

Brauche ich einen Energieausweis für den Hausverkauf?

Ein Energieausweis sagt aus, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfüllt.

Egal, ob Sie Ihr Haus privat oder über einen Makler verkaufen wollen – ein Energieausweis ist seit einigen Jahren für alle Hausverkäufer Pflicht.

Bei dem Energieausweis unterscheidet man zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

Gerade bei älteren Häuser liegt in der Regel kein Energiepass vor. Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachträglich einen Energieausweis für Ihr Haus erstellen.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Neben den Kosten für den Makler und Notar, entstehen bei einem Hausverkauf noch Kosten für die Löschung der Grundschuld und die Grunderwerbsteuer.

Falls Sie ohne einen Makler verkaufen, entstehen noch Kosten für die Vermarktung.

Nicht alle Kosten müssen von Ihnen als Verkäufer getragen werden.

Die Grunderwerbsteuer beispielsweise gehört zu den Nebenkosten beim Hauskauf und wird vom Käufer getragen.

Was ist meine Immobilie wert?

Werden Steuern fällig wenn ich mein Haus verkaufe?

Natürlich ist es immer ärgerlich, wenn man etwas vom Gewinn des Hausverkaufs in Form von Steuern an das Finanzamt abgeben muss.

Die gute Nachricht: Steuern fallen beim Hausverkauf nur in bestimmten Fällen an:

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben. Außerdem muss der Erwerb Ihres Eigenheims mindestens 10 Jahre zurück liegen. Hier spricht man von der Spekulationsfrist. Halten Sie die Frist ein, ist der Hausverkauf steuerfrei.

Sie haben innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft? In diesem Fall stuft der Fiskus Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein. Für gewerblichen Immobilienhandel müssen Sie Gewerbesteuer zahlen.

Was ist meine Immobilie wert?

Schritt 2: Wie vermarkte ich meine Immobilie?

Zur optimalen Vermarktung ihrer Immobilie benötigen Sie ein aussagekräftiges Exposé.

Dieses ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie.

Schmücken Sie Ihr Exposé unbedingt mit ansprechenden Fotos. So können sich die Interessenten direkt ein Bild von der Immobilie machen.

Außerdem sollte das Exposé alle wichtigen Informationen über das Objekt enthalten.

Diese Informationen sollte das Exposé enthalten:

  • Angebotspreis der Immobilie
  • Art der Immobilie (Mehrfamilienhaus, Reihenhaus)
  • Baujahr
  • Wohnfläche der Immobilie und ggf. die Grundstücksfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Ggf. Kellerräume
  • Ob eine Stellplatz vorhanden ist
  • Den Status: Vermietet oder unvermietet?
  • Möglicher Einzugstermin
  • Zustand der Immobilie
  • Energieträger
  • Energieausweis
  • Austattungsqualität
  • Art der Heizung
Makler in meiner Region finden

Welche Verkaufs-strategie wähle ich?

Neben der idealen Vermarktung sollten Sie sich auch Gedanken über die richtige Verkaufsstrategie machen.

Welche Strategie zu Ihnen passt, hängt von der Immobilie selbst und Ihrem Wunschpreis ab. Außerdem ist wichtig, wie viel Zeit Sie sich für den Verkauf nehmen wollen.

Die gängigsten Verkaufsstrategien im Überblick:

Bei besonders gefragten Immobilien eignet sich das sogenannte “Hochpreismodell. Bei dieser Taktik bieten Sie die Immobilie deutlich über dem Marktwert an.

Das Risiko: Kaufinteressenten sagen vermehrt ab oder erwarten eine Senkung bei der Preisverhandlung.

Aber auch das Gegenteil kann gut funktionieren. Wie der Name bereits verrät, bieten Sie bei der “Unter-Marktwert-Strategie” Ihr Eigenheim weit unter dem Marktwert an.

Hier werden sich die potentiellen Käufer höchstwahrscheinlich gegenseitig überbieten.

Sie möchten Ihr Haus möglichst schnell und dennoch zum Höchstpreis verkaufen? Dann eignet sich das Bieterverfahren.

Hierbei können Interessenten Gebote für Ihre Immobilie abgeben. Ihr Vorteil: Sie als Eigentümer können frei entscheiden, ob Sie das höchste Gebot annehmen oder weiter verhandeln.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie läuft die Hausbesichtigung ab?

Haben sich einige Interessenten bei Ihnen gemeldet, steht als nächstes die Hausbesichtigung auf dem Plan.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen: Es lohnt sich, wenn Sie bei der Besichtigung persönlich vor Ort sind. Schließlich kennen Sie Ihre Immobilie am besten.

Dabei sollten Sie natürlich versuchen, das Haus besonders positiv zu präsentieren – aber auch Mängel dürfen nicht vertuscht oder verschwiegen werden.

Preisverhandlungen: Ist es üblich zu handeln?

In der Immobilienbranche sind Preisverhandlungen absolut üblich.

Oftmals zahlt der Käufer weniger als ursprünglich gefordert.

Überlegen Sie sich deshalb vor den Vertragsverhandlungen ganz genau: Welche Summe möchten oder müssen Sie mindestens beim Hausverkauf erzielen?

Spielraum für Verhandlungen

Bieten Sie Ihre Immobilie mindestens 5 bis 10 Prozent über dem tatsächlichen Marktwert an. So haben Sie noch genug Spielraum für Preisverhandlungen.

Die Nachfrage ist sehr hoch?

Möglicherweise überbieten sich die Bewerber. So kann der Kaufpreis auch einmal über der geforderten Summe liegen.

Ein Wertgutachten ist eine gute Verhandlungsbasis und ein realistischer Anhaltspunkt.

Bedenken Sie aber auch, dass eine leere Immobilie Sie ebenfalls etwas kostet und dass es sich deshalb rechnen kann, auf ein niedrigeres Angebot einzugehen als einen langen Leerstand zu riskieren.

Finden Sie jetzt heraus, was Ihre Immobilie wert ist:

Was ist meine Immobilie wert?

Schritt 3: Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Haben Sie einen passenden Käufer gefunden, wird es ernst.

Steht der Immobilienverkauf bevor, müssen sie einen Notar hinzuzuziehen.

Der Notar dient als neutraler Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Er wird in der Regel vom Käufer ausgewählt.

Im ersten Schritt erhält der Notar von Ihnen und dem potentiellen Käufer alle wichtigen Informationen. Daraufhin setzt er den Kaufvertrag auf.

Das steht im Kaufvertrag:

  • Die Kaufparteien
  • Der Kaufpreis
  • Individuelle Vereinbarungen
  • Informationen zur Zahlung
  • Eventuelle Mängel und Schäden

Nun überprüfen Sie und der Käufer das Dokument.

Ist alles korrekt?

Anschließend vereinbaren sie einen weiteren Termin zur Vertragsunterschrift und der notariellen Beurkundung.

Dokumente und Unterlagen für den Notar:

  • Personalausweis von Käufer und Verkäufer
  • Steueridentifikationsnummer von Käufer und Verkäufer
  • Energieausweis
  • sonstige Nachweise
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Nachdem der Vertrag verlesen und unterschrieben wurde, beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags

Das heißt: Der Auflassung und Umschreibung der Immobilie mit dem Grundbucheintrag.

Mehr über die Kosten und den Ablauf eines Grundbucheintrags, erfahren Sie in unserem Artikel “Grundbucheintrag

Schritt 4: Wie läuft die Hausübergabe ab?

Bei der Übergabe werden alle wichtigen Punkte in einem Hausübergabeprotokoll festgehalten.

Neben den Zählerständen und übergebenen Unterlagen, sollten auch unbedingt Mängel oder übernommene Möbel mit aufgenommen werden.

Anschließend wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben.

Haben Sie bei der Übergabe unparteiische Zeugen dabei, sollten diese das Protokoll ebenfalls unterschreiben.

Muster: Übergabeprotokoll

Laden Sie sich hier unser kostenloses Muster-Übergabeprotokoll (PDF) herunter:

Hier downloaden

Die Bonität des potentiellen Käufers prüfen

Wurde der komplette Kaufpreis auf Ihr Konto überwiesen?

Erst dann sollte die Hausübergabe stattfinden.

Nicht selten platzt nämlich trotz mündlicher Zusage doch noch im letzten Moment die Finanzierung.

Bonität prüfen

Überprüfen Sie die Bonität des Käufers immer im Vorwege! Ein seriöser Makler sieht dies als seine Aufgabe an und kümmert sich darum.

Checkliste: Immobilienverkauf

Laden Sie sich hier unsere kostenlose Checkliste (PDF) mit allen wichtigen Punkten, die es beim Hausverkauf zu beachten gibt, herunter.

Hier downloaden

Im Voraus:

Für das Erstellen des Exposés, aber auch für den Vertragsabschluss benötigen Sie u.a. folgende Unterlagen:

Unterlagen Exposé

  • Grundrisse vom Haus
  • Lageplan/Flurplan des Grundstücks
  • Angaben zum Haus (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer etc.)
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Versicherungsunterlagen
  • Nebenkostenabrechnung/Auflistung der laufenden Kosten
  • eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen (z.B. Fenster, Dach, Heizung etc.)
  • evtl. Hauswert-Gutachten
Ein Energieausweis ist seit einigen Jahren für alle Hausverkäufer Pflicht.

Gerade ältere Häuser haben diesen in der Regel nicht.

Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachträglich einen Energieausweis für Ihr Haus erstellen. In diesem steht unter anderem, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfüllt.

Kümmern Sie sich rechtzeitig um einen seriösen Makler, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt und Sie umfangreich und professionell unterstützen kann.
Lassen Sie sich bei der Wertermittlung Ihres Hauses am besten von einem Fachmann, zum Beispiel einem Gutachter oder einem Makler, unterstützen.

Berechnen Sie auch, welches Verkaufsziel Sie aus persönlichen finanziellen Gründen unbedingt erreichen müssen.

Eine Immobilienbewertung ist ein Muss für die Vorbereitung auf Verhandlungsgespräche.

Trotzdem sollten Sie sich immer noch einen Spielraum lassen, denn selten wird eine Immobilie zu genau dem Preis verkauft, auf den sie vorher geschätzt wurde.

Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung und die Preise schwanken.

Wenn Sie keinen Zeitdruck haben, notieren Sie sich Bewertungsergebnisse regelmäßig und vergleichen diese miteinander.

Manchmal zahlt es sich aus, noch etwas Geld in das Haus zu stecken und es mit kleinen Reparaturen auf Vordermann zu bringen, um den Wert der Immobilie zu steigern.

Wenn Sie das nicht selber erledigen können, sollten Sie Handwerker aus Ihrer Region damit beauftragen.

Mit einem professionellen Exposé mit ansprechenden Fotos und Informationen präsentieren Sie Ihr Haus auf bestmögliche Weise.
Ihre Immobilie sollte in allen regionalen Tageszeitungen und in entsprechenden Onlineportalen beworben werden, damit Sie zeitnah möglichst eine Vielzahl an Kaufinteressenten finden.

Eine beliebte Adresse ist hier ImmoScout24.

Verkaufen Sie Ihr Haus bei noch laufender Finanzierung, müssen Sie klären, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, Sie einen Immobilientausch durchführen oder ob der Käufer mit einer Umschuldung einverstanden ist.
Beantragen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Kreditanstalt und wenden Sie sich zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch an einen Notar.
Ein Hausverkauf ist eine zeitintensive Angelegenheit. Je flexibler Sie bei der Terminvergabe sind, desto mehr Interessenten können sich das Haus anschauen.

Am stressfreisten ist es für Sie, wenn der Makler den Kundenkontakt übernimmt.

Kaputte Glühbirnen oder Steckdosen fallen Eigentümern oft gar nicht mehr auf.

Kaufinteressenten achten aber besonders auf solche Einzelheiten.

Nicht alle Kaufentscheidungen sind hundertprozentig rational und Kleinigkeiten können ausschlaggebend sein.

Während der Vertragsverhandlungen:

Stellen Sie unbedingt sicher, dass die Finanzierung geregelt und der Käufer zahlungsfähig ist.
Seit Dezember 2020 muss der Maklervertrag immer schriftlich geschlossen werden.

In dem Maklervertrag wird unter anderem vereinbart, wer die Maklerprovision zahlen muss.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann den Vertrag zusätzlich von einem Fachanwalt prüfen lassen.
Halten Sie schriftlich im Kaufvertrag fest, ob Einbauküche, Sauna und Co. vom Käufer übernommen werden.
Klären Sie mit dem Käufer, ob dieser zum Beispiel die Gebäude- oder die Feuerversicherung übernehmen möchte.

Informieren Sie auch die Versicherung.

Legen Sie gemeinsam mit dem Käufer ein Datum fest, bis wann das Geld überwiesen ist und die Übergabe stattfinden kann.

Bei der Übergabe:

Sie sollten die Übergabe der Schlüssel etc. erst dann durchführen, wenn Sie den kompletten Kaufbetrag erhalten haben.
Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein und eine notarielle Beglaubigung ausstellen.
Der Käufer muss beim Grundbuchamt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel leitet der Notar diesen Schritt in die Wege.
Denken Sie daran, dem Käufer sämtliche Unterlagen, wie zum Beispiel Grundrisse, Energieausweis etc., zu übergeben.

Sind einige Unterlagen im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu beschaffen.

Der Käufer hat ein Anrecht auf sämtliche vorhandene Schlüssel, wie zum Beispiel Haustürschlüssel, Zimmerschlüssel, Briefkastenschlüssel etc. Kein Schlüssel, der zu dem Haus gehört, darf sich nach der Übergabe noch in Ihrem Besitz befinden.

Sind einige Schlüssel im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu machen lassen.

Damit es später nicht zu Schadensersatzforderungen kommt, erstellen Sie bei der Übergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll, das Sie sich vom Käufer unterzeichnen lassen.

In dem Übergabeprotokoll sollte nicht nur die Übergabe der Schlüssel und der Unterlagen festgehalten werden, sondern es sollten auch der Zustand des Hauses und somit auch eventuelle Mängel sowie alle Zählerstände notiert werden.

Keine Lust auf den Stress?

Ein Makler greift Ihnen bei den Hausverkauf unter die Arme und erzielt in den meisten Fällen den höchsten Preis! Gerne unterstützen wir Sie auf der Suche nach dem passenden Immobilienmakler:

Makler in meiner Region finden

FAQ

Bei dem Verkauf von geerbeten Immobilien spielen zwei Steuerarten eine Rolle: zum einen die Spekulationssteuer und zum anderen die Erbschaftssteuer.

Die Spekulationssteuer müssen Sie nur zahlen, wenn zwischen dem Kauf des Hauses und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Fristbeginn der Spekulationssteuer

Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat und nicht erst, wenn das Erbe angetreten wurde. Sie endet exakt zehn Jahre später.

Ganz unabhängig davon, ob Sie sie verkaufen wollen oder nicht, unterliegen vererbte Immobilien der Steuerpflicht.

Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, hängt allerdings zum einen davon ab, in welchem Familienverhältnis Sie zum Toten standen: Je näher Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren, desto weniger Steuern müssen Sie zahlen.

Zum Anderen hängt die Höhe der Erbschaftsteuer davon ab, welchen Wert das Haus besitzt.

Der Staat hat bestimmte Freibeträge festgelegt, die nicht versteuert werden müssen.

Liegt der Wert der Immobilie unter diesem Freibetrag, entfällt die Erbschaftsteuer. Liegt der Wert der Immobilie darüber, muss nur die Summe versteuert werden, die über dem Freibetrag liegt.

Es ist grundsätzlich kein Problem, ein Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen.

Sie haben in der Regel und in Absprache mit Ihrer Bank drei Möglichkeiten:

  • Sie kündigen den Kredit und zahlen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung
  • Sie führen einen Immobilientausch durch. Das heißt, Sie verkaufen Ihr jetziges Haus und kaufen sich von dem Geld eine neue Immobilie. Der Kredit wird dann einfach auf das neue Haus übertragen, bleibt in seiner Form aber bestehen. Allerdings muss das neue Objekt mindestens den gleichen Wert besitzen.
  • Der Käufer Ihres Hauses übernimmt den bestehenden Darlehensvertrag. Man spricht von einer „Umschuldung“. Natürlich müssen Käufer und Bank damit einverstanden sein.
  •  

Der Verkauf seines Hauses innerhalb der Familie und zu einem günstigeren Preis ist grundsätzlich möglich.

Achten Sie hier aber darauf, dass Haus nicht unter Wert zu verkaufen, damit Sie keine Probleme mit dem Staat bekommen.

In einem solchen Fall wird der Vorgang nämlich nicht mehr als Verkauf angesehen, sondern als eine versteckte Schenkung oder Scheinkauf.

Das Finanzamt sieht den Differenzbetrag von Kaufpreis und Wert des Hauses dann als Teilschenkung an und erhebt eine Schenkungssteuer.

Soll die Immobilie lediglich an die eigenen Kinder verschenkt werden, können Eltern dies ohne weiteres tun.

Freibetrag

Für die Kinder gilt hier dann ein Freibetrag von 400.000 Euro, welcher sich alle zehn Jahre erneuert. Eine Schenkungssteuer wird erst bei höheren Beträgen fällig.

Soll die Immobilie lediglich an die eigenen Kinder verschenkt werden, können Eltern dies ohne weiteres tun.

Für viele Senioren ist eine eigene Immobilie eine sichere Altersvorsorge. Nicht an Mietzahlungenen gebunden zu sein, kann hier eine Erleichterung sein.

Doch durch höhere medizinische Kosten oder die Unterbringung des Partners im Pflegeheim, schrumpft die Rente und viele kommen kaum noch über die Runden.

Der erste Gedanke ist dann natürlich, die Immobilie zu verkaufen und zur Miete in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Dafür die gewohnte Umgebung verlassen möchte kaum einer, weshalb hier der Verkauf auf Rentenbasis ins Spiel kommt.

Bei einem solchen Verkauf wird der Kaufpreis vom Käufer nicht auf einen Schlag, sondern in Raten gezahlt. Für den Verkäufer wird in aller Regel ein Wohnrecht vereinbart.

So können die Verkäufer mithilfe des Wohnrechts in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben und das sogar mietfrei.

Valentin Drießen

CEO

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